היזם לא יודע כמה מס ישלם

סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי, ככלל, "יום המכירה" ייקבע על פי היום שבו נעשתה המכירה. בהלכת אלדר שרון (ע"א 489/89) קבע בית המשפט העליון, כי גם בעסקאות בתנאי מתלה, ייקבע "יום המכירה" לפי יום חתימת ההסכם ולא לפי יום התמלא התנאי. סעיף 19 לחוק מתייחס גם למקרים מיוחדים וקובע לגביהם את דחיית "יום המכירה" ליום המאוחר מיום חתימת ההסכם, כגון במכירה שנעשתה באמצעות הליכי הוצאה לפועל, או על ידי מנהל מקרקעי ישראל.

עסקאות תמ"א 38 הן עסקאות שתוקפן מותנה, על פי רוב, במספר תנאים רב כגון אישור התוכניות המוגשות וקבלת היתר בנייה. לפני תיקון 68 "יום המכירה" בעסקת תמ"א 38 הוא יום חתימת הסכם המכר, וזאת בהתאם להלכת אלדר שרון.

לקביעה זו שתי השלכות: האחת, על המנהל היה לקבוע את שומת המס בסמוך לדיווח על חתימת ההסכם וזאת גם אם טרם הוצא היתר בניה. לא אחת, לפיכך, נעשה מיסוי העסקה על בסיס אומדן זכויות בנייה צפוי שלא תאם את היקף הזכויות שמומשו לבסוף בפועל. ההשלכה השנייה, היא חבות במס רכישה ובמס שבח הנושאת הפרשי הצמדה וריבית שנתית בשיעור 4% עד ליום תשלום המס בפועל. לאור העובדה שעסקאות אלו, בשל מורכבותן, התארכו על פני תקופה ארוכה, היווה מרכיב ההצמדה והריבית חלק לא מבוטל מחבות המס.

במטרה להקל על מימוש עסקאות תמ"א 38 וכדי למסות אותן מיסוי אמיתי, נחקק תיקון 68 הדוחה את "יום המכירה" בעסקאות תמ"א 38 למועד שבו יתקיים התנאי המתלה שבהסכם, או למועד שבו תמומש האופציה שניתנה או למועד שבו התחילה הבנייה בהתאם לתוכנית החיזוק, לפי המוקדם מבין מועדים אלו.

עם זאת, לתיקון זה חסרון אחד בולט והוא שהיזם אינו יודע מה יהיה גובה המס שישלם בסופו של דבר. על פי רוב, תשלום המס בעסקת תמ"א 38 נופל על היזמים ולכן חשוב להם לדעת מראש, עוד בטרם ההתקשרות בהסכם, את גובה המס, כדי לאמוד את כדאיותה הכלכלית. לפני התיקון, הדיווח על העסקה למנהל מיסוי מקרקעין נעשה מיד לאחר חתימתה, וזה אפשר ליזם לדעת אם כדאי לו להמשיך בעסקה, או לבטלה. לאחר התיקון ודחיית "יום המכירה", היזם שוב אינו יודע את גובה המס, ועלול למצוא את עצמו מבטל את העסקה זמן רב לאחר שנחתמה ויצאה אל הפועל בגלל חבות מס הגורמת לאי כדאיות כלכלית של העסקה. תוצאה כזו עלולה להשית על היזמים הפסדים כבדים שיעכבו את ביצוע העסקה, בניגוד לכוונת התיקון.

לכן, באותם מקרים שבהם יעדיפו יזמים את הוודאות על פני החיסכון בהפרשי הצמדה וריבית יש לשקול אימוץ גישה מקלה לפיה ניתן יהיה להודיע למנהל על חתימת ההסכם ולדחות את "יום המכירה" ביחס לזכויות התמ"א, אך למסור דיווח לקביעת חבות המס ביחס לזכויות מכוח התב"ע.