המוכרים יוכלו לשלם פחות מס

תקציר לאחרונה העניקה המדינה הקלות נוספות הנוגעות לתמ"א 38. ננסה לבחון האם וכיצד משפיעות ההקלות הנוספות על החבות במס שבח, של מוכרי זכויות הבניה, במע"מ, בגין שירותי הבנייה הניתנים ע"י היזמים.

הקלה ותיקה נוגעת לאפשרות לקבל את כל זכויות הבנייה המוגדלות גם במקרה של הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש. לגביה בחרה רשות המסים שלא לתת הקלות. לאחרונה פנתה עיריית ר"ג למנהל רשות המיסים בדרישה לשנות את ההחלטה האמורה ובתגובה הודיעה רשות המסים כי העניין מצוי בבחינה מחודשת.

הקלה נוספת נוגעת לפטור מתשלום היטלי השבחה. חוק התכנון והבנייה (תיקון 96), התשע"א - 2011 מעניק, מנובמבר 2010, פטור מלא מהיטל השבחה בגין זכויות הבניה שלפי תמ"א 38. בנוסף, החל מאפריל השנה, הוענק פטור מלא מהיטל השבחה, גם לזכויות לבניית חדרי יציאה לגג, ובתנאי שמדובר בחדר הצמוד לדירה שתבנה במסגרת תמ"א 38. החוק מעניק לשר הפנים סמכות לקבוע רשימת יישובים שבהם לא יחול פטור זה. ככל הידוע רשימה כזו טרם פורסמה.

הקלה אחרונה נוגעת לתוספות הבנייה מכוח תמ"א 38. המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה להגדיל את זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 כך שניתן יהיה להוסיף בניית 2.5 קומות מעל הבניין הקיים, למעט באזורי הביקוש במרכז הארץ (ת"א, ר"ג, גבעתיים, רעננה, הרצליה, רמת השרון ועוד), שבהן תוספת הבנייה המותרת תהיה קומה וחצי בלבד.

כיצד ישפיעו שינויים אלה על גובה מס השבח של המוכרים? מילולית, הפטור ממס שבח למוכרי זכויות הבנייה (ובעקבותיו הפטור ממע"מ לשירותי הבנייה שניתנים לדיירים) מוענק לזכויות בנייה שמכוח תמ"א 38 בלבד. לשון החוק מביאה לכך שכמעט כל עסקת תמ"א 38 חייבת בתשלומי מס שבח, בגלל שהזכויות הנמכרות כוללות בדרך כלל גם זכויות לבניית חדרי יציאה לגג.

מלשון החוק נראה כי העובדה שניתן פטור מהיטל השבחה גם לזכויות בנייה אלו, אינה מבטיחה פטור גם ממס שבח, בגין אותן הזכויות. לטעמנו, על המחוקק להתאים את הפטור ממס שבח וממע"מ לפטור שהוענק מהיטל השבחה.

הרציונל המונח בבסיס שני הפטורים זהה: מתן תמריצים לחיזוק יותר ויותר בניינים כנגד רעידות אדמה, באמצעות הפיכת עסקאות תמ"א 38 לכלכליות יותר ומשתלמות יותר עבור היזמים.

לעומת זאת, בתוספת הזכויות שאישרה המועצה הארצית לתכנון והבנייה יש פוטנציאל להפחתת חבויות מס השבח והמע"מ. במקרים שבהם בשל מגבלות תכנוניות, לא ניתן לנצל את מלוא זכויות הבנייה האפשריות, לפי כל התכניות שבתוקף, רצוי בהחלט שהבקשה להיתר בנייה תתבסס עד כמה שניתן על זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 ולא מכוח תב"עות אחרות, שהוסכם עליהם בוועדות התכנון.

היתר הבנייה מהווה אינדיקציה לרשויות מס שבח כדי לקבוע את גובה הפטור ממס שבח. ככל שיותר מזכויות הבנייה ייחשבו לזכויות מכח תמ"א 38 כי אז יגדל גובה הפטור במס שבח.

צרו איתנו קשר *5988