העליון הגביל את יכולת הבנקים לממש דירה של חייב במשכנתא ללא הסדר של דיור חלופי

החובה להוכיח כי אדם שחתם על הסכם משכנתא עם בנק, קיבל הסבר על משמעות הסכמתו לוותר על ההגנה המעניקה לו זכות לדיור חלופי (הגנת הדיור החלוף), במידה שלא יעמוד בתשלומי המשכנתא - מוטלת על הבנק עצמו. כך קובע בית המשפט העליון, בפסק דין שבו נדונה, בין היתר, השפעת הרפורמה בחוק ההוצאה לפועל על שאלת נטל ההוכחה להראות כי הוסבר לחייב במפורש שהוא מוותר על הגנת הדיור החלוף, בעת שהבנק מבקש לממש נכס שעליו נרשמה משכנתא, בשל אי עמידה בתשלומים.

השופטים אסתר חיות, עוזי פוגלמן ויצחק עמית דנו בערעורו של בנק לאומי נגד החייב אברהם פלקסר בעקבות פסיקת המחוזי בת"א, שלפיה הבנק אינו רשאי לממש את דירת מגוריו של פלקסר. זאת, מאחר שלא הוכח כי במעמד החתימה על המשכנתא ב-1997 הוסבר לפלקסר במפורש כי הוא מוותר על זכותו לדיור חלופי, במידה שיפונה מדירתו במסגרת מימוש המשכנתא.

ב-2004 פסק העליון בפרשת "מיסטר מאני", כי על המלווה חלה חובת הגינות, שלא להסתפק בנוסח אחיד בהסכם ההלוואה, והוא נדרש להסביר ללווה את קיומה של הזכות לדיור חלופי ואת משמעות הוויתור על זכות זו. המחוזי קיבל את טענתו של פלקסר, לפיה לא הוסבר לו במעמד החתימה על הסכם המשכנתא, כי יש לו זכות לדיור חלופי ומה משמעות חתימתו על ויתור על זכות זו.

בערעור לעליון טען הבנק כי נטל הוכחת הטענה, שלפיה לא הוסבר ללווה דבר בעניין ויתורו על זכות הדיור החלופי - מוטל על הלווה בראיות ממשיות וברמת הסתברות של קרובה לוודאות. פלקסר טען כי תיקון 29 לחוק ההוצל"פ, שנכנס לתוקף במאי 2009, קבע מפורשות שיש להסביר לחייב בצורה ברורה ומובנת את זכותו לדיור חלופי, וחובה זו מוטלת גם על הסכמי משכנתא שנחתמו לפני החלת התיקון.

לפני התיקון לחוק ההוצל"פ, קבע החוק כי הגנת הדיור החלוף לא תתקיים אם נכתב בשטר המשכנתא כי החייב לא יהיה מוגן בהגנת הדיור החלוף. במסגרת הרפורמה בחוק ההוצל"פ ב-2009 בוטלה האפשרות להתנות באופן גורף על זכותו של חייב לדיור חלופי, ונקבע כי ניתן להתנות על זכות זו באופן מידתי ובתנאים מסוימים, שלפיהם שווי סידור המגורים החלופיים יהיה בסכום המאפשר לחייב לשכור באזור מגוריו דירת מגורים, התואמת את צורכי משפחתו למשך 18 חודשים - וכל זאת בתנאי שהוויתור על הזכות לדיור חלופי הובהרה לחייב "בשפה ברורה המובנת לו".

קיום אנושי מינימלי

השופטת חיות ציינה כי הוראת חוק ההוצל"פ, שלפיה לא יפונה חייב מדירתו, אם לא הוכח כי יש לו ולמשפחתו יכולת כלכלית לממן מקום מגורים סביר אחר, מאזנת בין הצורך להגן על זכותו הקניינית של הנושה ובין זכותו הבסיסית של החייב למדור, כחלק מהזכות לקיום אנושי מינימלי.

השופטים קובעים כי בעניינו של פלקסר, לא חל נוסח החוק החדש, ואולם על הבנק להוכיח כי הובהרה לו זכותו לדיור חלופי ומשמעות הוויתור עליה. בשאלת נטל ההוכחה קבעה חיות כי "ככל שנטל ההוכחה יוטל באופן גורף על החייב, פעמים רבות תהא משמעות הדבר ביטול הגנת הדיור החלוף הלכה למעשה, משום שהחייב יתקשה להוכיח שלא ניתן לו הסבר על-פה אודות הגנת הדיור החלוף".

מאחר שבשטר המשכנתא של פלקסר לא נכתב באופן מפורש כי החייב מוותר על זכותו לדיור חלופי, אלא רק מספר הסעיף בחוק ההוצל"פ; מאחר שפלקסר אינו משפטן ולא הוכח כי הוא נעזר בייעוץ משפטי, ומאחר שלא הוכח כי עוה"ד, שבפניו חתם פלקסר על המשכנתא, הסביר לו את משמעות הוויתור על הגנת הדיור החלוף - קבע העליון ש"מנוסח ההסכם לא יוכל אדם, שאינו משפטן, להבין כי הדין מעניק לו זכות לדיור חלוף, וכי הוא מוותר עליה". לפיכך, נקבע כי הבנק יוכל לממש את המשכנתא, רק בכפוף להגנת הדיור החלופי. (ע"א 9120/09).