עשרות דונם ללא מע"מ

השאלה מרכזית שנדונה בפסק דין עונאללה שניתן לאחרונה היתה האם המערער הוא "עוסק" לעניין חוק מס ערך מוסף וחייב במע"מ על עשרות עסקאות במקרקעין שעשה במשך השנים. המערער מצידו טען כי אינו חייב במע"מ בגין העסקאות שכן ביצע אותם כאדם פרטי.

שאלת סיווגה של פעילות כפעילות עסקית נדונה בשורה ארוכה של פסקי דין. בתי המשפט קבעו רשימת קריטריונים המעידים על קיומו של "עסק", כגון תדירות העסקאות במקרקעין, משך ההחזקה במקרקעין עד למכירתם, השבחות שנעשו במקרקעין, מימון הרכישה, בקיאות וידע ועוד.

המערער עונאללה עסק במשך שנים רבות ברכישה ובמכירת מקרקעין בשטחים גדולים, בהיקף כספי משמעותי ובתדירות גבוהה. המערער טען כי ביצע את המכירות בשל קשיים כלכליים אליהם נקלע ולכן אין בהיקף המכירות כדי להופכו לעוסק, לעניין תשלום מע"מ.

בית המשפט דחה את טענת המערער וקבע כי מהעובדות שהוצגו בפניו עולה, כי המערער תיפקד כאיש עסקים ממולח, המריח הזדמנויות עסקיות טובות, קונה קרקע, שיש לה פוטנציאל לעליית ערך ומוכר אותה כעבור זמן ברווח ניכר. בית המשפט קבע, כי פעילותו של המערער מתאפיינת בדפוס קבוע של רכישות מקרקעין בייעוד חקלאי, השבחתם על ידי שינוי ייעודם לבנייה ולאחר מכן מכירתם בייעוד החדש ברווח ניכר. בית המשפט התייחס גם לעובדה שהיקף העסקאות המדובר מעיד על בקיאות רבה של המערער בעסקי נדל"ן וכן על העובדה שנעזר במימון בנקאי לרכישת המקרקעין. בשל כל אלה קבע בית המשפט, כי המערער הוא "עוסק" המוכר את מקרקעין במהלך עסקיו הרגיל ומשכך הוא חייב במע"מ על המכירות.

המערער טען, לגבי חלק מהמקרקעין, כי נרכשו לצורך בניית בית מגוריו ולכן אינו חייב במע"מ בגינם. בית המשפט דחה טענה זו גם לאור העובדה שדובר בשטח בן עשרות דונמים שבאופן טבעי אינו אמור לשמש למגורי משפחה אחת ומשום שהתברר שהמערער רכש שטחים דומים גם באזורים אחרים.

בית המשפט התייחס גם לעסקה ספציפית שביצע המערער, ובמסגרתה העביר מקרקעין ללא תמורה לכלתו. המערער טען כי עסקה זו אינה חייבת במע"מ משום שלא ניתן לומר עליה כי נעשתה במהלך העסקים הרגיל. בית המשפט קבע, כי הגדרת "מכר" בחוק מע"מ כוללת גם העברה ללא תמורה ולכן גם עסקה זו חייבת במע"מ, מה גם, שההתרשמות מנסיבות העסקה הייתה כי מדובר בניסיון המערער להבריח נכסים מנושיו ולא במחווה כלפי אשת בנו.

עינינו הרואות, כי גם אדם פרטי שאינו רשום כעוסק, עלול למצוא את עצמו חייב במע"מ בגין מכירת מקרקעין אם העסקאות שהוא מבצע, הן מבחינת השטח והן מבחינה כספית, הן בהיקף ובתדירות גדולים.

הכותבים מומחים למיסוי נדל"ן. עו"ד שלומי ואקנין סייע בכתיבת המאמר