היתרי בנייה מעורפלים מימי ראש העיר ישראל רוקח

לכל בנין יעוד משלו, הנקבע בתוכנית בניין העיר, יש והבניין מיועד למשרדים ויש והבניין מיועד למגורים. על פי הדין, לא ניתן להשתמש בנכס מקרקעין, אלא לפי היעוד שהותר לו בהתאם לתוכנית החלה על האזור וכן היתר בנייה שהוצא עבור הבניין עצמו.

כלומר מדובר בשני תנאים מצטברים שאם אחד מהם לא יתקיים בנוגע לבניין, השימוש יהפוך להיות שלא כדין ואז הרשות המקומית יכולה להעמיד לדין את המשתמש באשמת שימוש חורג. אין לערבב בין מושג שימוש חורג לבין הקלה, באשר המושג הקלה מתייחס לסוגיה אחרת והיא בנייה פיזית של תוספת החורגת מהמותר בתוכנית.

כלומר, בעוד ששימוש חורג מתייחס לסוגיית שימוש בנכס, הקלה מתייחסת לעצם הבנייה של הנכס.

הפסיקה בשנים האחרונות מחמירה עם מי שעוברים על עבירות תכנון ובנייה, וכזה היה במקרה של דב הלפרין אשר, בית המשפט לעניינים מקומיים מצא לנכון להטיל עליו קנסות על שימוש חורג שלפי קביעת בית המשפט עשה בבניין שבבעלותו.

בבעלות של הלפרין בנין בן ארבע קומות בתל אביב אשר נבנה בשנת 1939. באותם ימים לא היה נהוג לציין בהיתר את השימוש שלשמו נועד הבניין, להבדיל ממה שנהוג כיום, אשר בכל היתר בנייה מציינים את אופי השימוש ועל בעל המקרקעין או המחזיק, לציית לכתוב בו.

במשך עשרות שנים שימש הבניין באופן מעורב למגורים ולמשרדים. יוזכר כי על פי תכנון בנין עיר מנדטורית משנת 1938 באזור הותר שימוש למגורים ומשרדים, דא עקא, בהיתר הבנייה של הבניין, שהוצא בשנות השלושים, לא צויין השימוש בבניין מסויים זה.

בשנת 2007, ביקש הלפרין לבנות יחידת דיור נוספת על גג הבניין ופקח העירייה שביקר בבנין מצא כי חלק מהדירות מושכרות למשרדים ועל כך הוגש כתב אישום כנגד הלפרין. בית המשפט לעניינים מקומיים קבע כי שימוש המותר לבנין הוא למגורים בלבד כי בכל דירה מטבח, אמבטיה, חדר כביסה המאפיינים דירת מגורים.

השופטת יהודית שיצר, שהכריעה בערעור על הרשאה וגזר הדין של בית המשפט לעניינים מקומיים, דחתה את ערעור הלפרין ברובו, וקבעה כי הנסיבות מעידות כי אכן הבניין יועד ותוכנן למגורים ולא למשרדים. יחד עם זאת מאחר והוכח כי לפחות אחת הדירות משמשת כעשרים שנה כמשרד, ניתנה ארכה להפסקת השימוש.

לפסק דין זה השלכה על נכסים כדוגמתו - המשמשים שלא בהתאם להיתר. כעת אנו רואים שגם אם בהיתר בנייה לא כתוב ייעוד, ניתן לקבוע מה הוא השימוש מן הנסיבות והאופי התכנוני של הבניין.

עפ"א 49159-03-11 הלפרין נ' עיריית תל אביב.

הכותב מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובנייה