הציבור משחק לידי הקבלנים

"הציבור ירד בחודש דצמבר מהגדר והסתער על שוק הדיור", "דירת 5 חדרים בתיז לוך נמכרה ב-3 מיליון שקל", "דירת 4 חדרים בחרטא דלה שמטה נמכרה ב-2 מיליון שקל". "נעצרה ירידת המחירים ומכאן הם יחזרו לעלות". אלו רק חלק מהכותרות מאירות העיניים ששיגרו לעברנו בחודש האחרון גורמים אינטרסנטיים בשוק הנדל"ן.

מצד שני אנו שומעים הצהרות מפי קברניטי המשק כי אם לא תהיה ירידת מחירים למרות הצעדים שננקטו עד כה, תדאג הממשלה לירידת מחירים. אז האם חלק מהציבור, זה שירד מהגדר בדצמבר ורכש דירות במחירים מופקעים, כל כך נאיבי? למי להאמין?

תזכורת קטנה: לקראת סוף 2008 הגיע המשבר הפיננסי העולמי גם לשוק הנדל"ן המקומי ומחירי הדירות החלו לרדת. זה נמשך גם ברבעון הראשון של שנת 2009 כששר בינוי ושיכון חדש, אריאל אטיאס, נכנס לתפקיד ופיזר הבטחות לכל עבר. ההמשך ידוע - התאוששות בשווקים. ספין תקשורתי אדיר של הקבלנים והמתווכים שזכה אצלי בתואר הקמפיין השיווקי המוצלח ביותר של השנה, הממשלה לא משכילה לעבוד על צד ההיצע הבעייתי והמחירים עולים לשמיים.

המצב היום שונה במקצת מזה שהיה לפני שלוש שנים. ראשית, לראשונה מזה עשור מטפלים יותר בצד ההיצע. נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה רציפה של מלאי הדירות החדשות הבלתי מכורות. מלאי זה נושק כבר ל-20,000 דירות והוא צפוי להמשיך ולעלות. מלאי הדירות הוא אינדיקאטור חשוב ביותר על מנת לנסות ולצפות את כיוון מחירי הדיור.

שנית, שר הבינוי והשיכון כבר מבין היטב את התחום עליו הוא אחראי - הוא פועל נמרצות להוצאת מכרזים ויחד עם ראש הממשלה פועל לקיצור תהליכים שיצרו בשנים האחרונות צוואר בקבוק.

שלישית, גם בנק ישראל תרם את חלקו בהקשחת התנאים לרכישת דירות במטרה לצמצם את הביקוש לדירות להשקעה. צריך לזכור כי הפחתת הריבית של בנק ישראל על מנת להתמודד עם המשבר הפיננסי הייתה בין הגורמים החשובים שיצרו את הבועה, אולם נגיד בנק ישראל סבור כי המצב היום שונה לחלוטין וניתן להתמודד בשתי החזיתות במקביל. ולבסוף ישראל איבדה קצת מזוהרה כיעד השקעה פופולרי עקב התמורות בעולם הערבי וכמובן הפצצה המתקתקת באיראן ונהירת הזרים לרכישת דירות להשקעה כאן נעצרה.

על מנת שהצלחת הספין של 2009 לא תחזור על עצמה, על הממשלה לשים דגש בארבעה מישורים. הראשון - המשך שיווק מסיבי של קרקעות והוזלת עלות הקרקע. קרקע זולה וזמינה היא הבסיס לתמחור זול יותר של נכסים. כאן משתלב המישור השני שהוא לעניות דעתי החשוב מכולם: אין לאפשר רכישת הקרקע מבלי להטיל סנקציה חריפה על מועד הבנייה.

בוועידת ישראל לעסקים של "גלובס" שנערכה בדצמבר שמעתי את הקבלנים מכריזים ש"אין בעיה, נעצור את הבנייה". אם יאפשרו לקבלנים לרכוש קרקעות בזול ומצד שני יאפשרו להם "לדגור" עליהן כפי שקרה לאחר שנת 2003, לא ירחק היום והיצע הדירות שוב יקטן ולא יענה על הביקוש. מכאן, המרחק לחידוש עליות המחירים קצר. אף אחד אינו יכול לאיים בעצירת הבנייה אלא אם מאפשרים לו לאגור קרקעות. אם תהיה סנקציה מספיק חריפה, ירכשו את הקרקעות רק קבלנים או קבוצות רכישה שבכוונתם לבנות תוך פרק זמן סביר.

המישור השלישי הוא כמובן הגדלת ההיצע מתוך המלאי הקיים שנהנה כיום משימושים אחרים. הכוונה בראש ובראשונה לאלפי ואולי עשרות אלפי דירות מגורים המשמשות עדיין לצרכים משרדיים למרות התמריץ שניתן לשינוי יעודן. צריך לחשוב על תמריצים נוספים שיעודדו את השוכרים לעבור ו/או להגדיל את רמת המיסוי על דירות כאלה על מנת ליצור מצב של חוסר כדאיות כלכלית לשכור דירת מגורים ולהשתמש בה כמשרד. בנוסף לכך קיימות עוד אלפי יחידות דיור המוגדרות כיום כ"דירות רפאים". אי אפשר לאלץ את בעליהן למכרן אולם אין שום סיבה בעולם להעניק לדירות אלה הטבות מס מפליגות בגין היותן ריקות.

המישור האחרון הוא קבוצות הרכישה. מה לא נאמר על קבוצות אלו ומה לא נעשה על מנת להצר את צעדיהן - הרבה בסיוע לחץ מסיבי של הקבלנים והלוביסטים מטעמם. מן הראוי לציין כי כמו בכל תחום, גם כאן עם התפתחות אופנת קבוצות הרכישה נכנסו חאפרים רבים לתחום והיה צורך להסדיר את הנושא, אולם נדמה כי החקיקה החפוזה עקב לחץ אינטרסנטי מובהק כמעט שפכה את התינוק עם המים ופגעה קשות גם בחברות יזמות שניהלו את קבוצות הרכישה כראוי והביאו להוזלה משמעותית של מחירי הדירות. יש לאפשר ליזמים שהוכיחו את עצמם יותר חופש פעולה וזה בהכרח יגביר את התחרות ויסייע בירידת המחירים.

כל האמור לעיל אינו נוגע למדינת תל אביב. כאן החוקים שונים, ולבד משתי עתודות הקרקע הגדולות בגלילות וממערב לה, אין עתודות משמעותיות והדרך היחידה לגרום לירידת מחירים ולפתרון מצוקות התושבים הינה לזנוח את תכניות התמ"ע למיניהן ולהתמקד בפרויקטים של פינוי בינוי תוך בנייה לגובה.

יוסי פרנק- יועץ פיננסי ומנכ"ל אנרג'י פייננס
Rika40@012.net.il
אשמח להמשיך את הדיון עמכם במשך כל השבוע.בטור דעות תחת הכותרת "המדוברות ביותר" תוכלו בדרך כלל להמשיך לתקשר עימי

החומר הכלול בסקירה זו ואפשרויות הפעולה המתוארות בה מובאים לצורך מידע כללי בלבד ואין לראות בהם משום המלצה ו/או ייעוץ לגבי כדאיות ההשקעה במניות/מט"ח ו/או מכשירים פיננסיים נשוא סקירה זו בפרט או בתחום הנגזרים בכלל. סקירה זו אינה מהווה תחליף לייעוץ ספציפי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם וכל העושה בה שימוש עושה זאת על דעתו ועל אחריותו בלבד.