היטל השבחה: עד 4 מיליון יותר ממה שציפית

מסקירת מאות החלטות שנידונו מאז התיקון מגלה שלא תמיד כדאי לערער על גזרת הוועדה, אף שלפעמים זה משתלם

מאז תחילת תיקון 84, פורסמו יותר מ-2,500 שומות, 50% מהן באזור המרכז, בתחום הערים: תל-אביב, חולון, ירושלים, הרצליה, פתח-תקוה ורמת-השרון. בכל אחת מערים אלה קיימות מעל 100 הכרעות. באופן לא מפתיע, העיר הגדולה והחזקה ת"א, מצויה בראש טבלת השומות, עם יותר מ-500 שומות המהוות כ-20% מכלל ההתדיינויות. ערים גדולות שמספר השומות בהן נמוך הן באר-שבע עם 6 שומות, כפר-סבא עם 12 וחיפה - 15 בלבד, מיעוט השומות בערים אלה הן עניין למאמר נפרד, נאמר רק שמדובר בתופעה, והעובדה שבמועצת "יפיע" שבה פחות מ-20 אלף תושבים, יש 16 שומות מעידה על כך.

מתוך 100 השומות שפורסמו בתל-אביב עולה כי ב-10% מהמקרים התקבלה כמעט לחלוטין עמדת הועדה, או שההחלטה אף גבוהה מהדרישה המקורית.

באחד המקרים נקבע היטל גבוה ב-70% מדרישת הוועדה. מנגד, ב-10% מהמקרים נקבע כי אין כלל מקום לדרישה והתוצאה היא אפס היטל השבחה. בקרוב ל-66% מהמקרים נקבעה הפחתה משמעותית בשיעור 30% ויותר מדרישת הוועדה.

למען ההגינות נציין כי בניתוח הנתונים לא באות לידי ביטוי כל שומות הוועדה שעליהן כלל לא מוגש ערר.

הבאנו במאמר זה מספר החלטות עקרוניות שהתקבלו מאז תחילתו של התיקון ולהערכתנו יעסיקו את הענף זמן רב, עד להכרעת בתי המשפט.

כוח הנוהג

קוטג' טורי בשטח 170 מ"ר ברחוב יוקרתי שנמכר במארס 2009 תמורת 2.7 מיליון שקלים. המחלוקת הייתה בשאלה האם נוצר "נוהג" שאפשר בניית מרתפים קודם לאישור התוכניות החדשות. השמאי תיקן את שומתו, תוך שהוא מציין כי במועד הקובע לחישוב היטל ההשבחה, היה נוהג ברור של הוועדה המקומית לתת היתר לבניית מרתף. בהחלטה זו הומחש כוחה של הוועדה המקומית אל מול האזרח הקטן. שכן בעוד עבור בעל הקרקע מדובר בעשרות אלפי שקלים, השפעת הוועדה רוחבית ומשמעותה מיליוני שקלים. החלטה זו עלולה להביא לשינוי סדרי עולם, אם הוועדות המקומיות יתחילו לדרוש היטל השבחה בגין תכניות שנהוג היה לא לגבות בגינן היטל זה עשרות שנים. לפיכך יש לצפות שנושא ה"נוהג" לא ירד מסדר היום.

ערכו של שימור

המבנה סווג "לשימור מחמיר". לפי הוועדה, שימור מעלה ערך, ואילו בין השמאים שנדרשו לסוגיה היו שהסכימו לזה והיו שטענו שהשימור אינו מעלה ואינו מוריד.

השמאי המכריע בדק שווי הנכס לפי מבנה שייבנה לפי תוכנית השימור בתוספת התמריצים שהוקנו בה ובניכוי עלויות עודפות לשימור ולפי שוויו כמגרש על פי תכניות קודמות שאפשרו להרוס אותו המבנה. האפשרות השנייה העלתה ששווי הנכס ירד ב-4.2 מיליון שקלים. על ההחלטה בעניין רחוב קלישר הגישה הוועדה המקומית ערעור מפורט. ראוי לציין כי בסוף השנה שהסתיימה, הוגשו תביעות רבות כנגד תכנית השימור של עיריית ת"א. לאור חשיבות הנושא והעובדה שהשמאים המכריעים חלוקים בדעתם, סביר שהעניין יונח בסופו של יום לפתחו של בית המשפט.

מחוץ לטווח

בעקבות מכירת המבנה שבאזור התעשייה קריית אריה, הוציאה הוועדה המקומית דרישה לתשלום היטל השבחה. מדובר במגרש בשטח 12 דונם שבתחומו קיימת, בין השאר, חנות "אופיס דיפו".

השמאית מכריעה העלתה את סכום ההיטל פי אחד וחצי. בחינת החלטתה מגלה שבתוכנית אחת בוטלה דרישת הוועדה לחלוטין, מנגד בשלוש התכניות האחרות, גדל ההיטל לעומת דרישת הוועדה. אחרי תיקון 84, הנטייה לערער על כל סכום בהנחה שבכל מקרה ניתן להפחית מהשומה היא נחלת העבר.

קיימת שאלה עקרונית, האם יש לוועדה סמכות לגבות היטל מעבר לסכום שדרשה מלכתחילה. לדעתנו עדיף שבהחלטתו יוכל השמאי המכריע לסטות מעמדות הצדדים רק בגבולות המחלוקת הראשונית.

הפוטנציאל

ההחלטה עסקה במגרש המיועד למגורים צמודי קרקע בשכונת המייסדים ביישוב כפר תבור. בהיעדר עסקאות לגבי קרקע חקלאית בעלת אפיונים דומים, ביססה השמאית המכריעה את שומתה על מודל וקבעה עקרונות לחישוב שווי הקרקע כפונקציה של משך הזמן שיידרש לשינוי הייעוד והפחתות לדחייה ולתשלום היטל השבחה צפוי. מסקנתה היתה כי שווי חקלאי מהווה 60% משווי הקרקע כזמינה לבניה. הנוסחה בהכרעה נוחה לשימוש ויש לצפות שתשמש כמדד בקביעת שווי פוטנציאלי, הן בהיטלי השבחה והן בפיצויים בקרקע שבה עקב תוכנית נשלל הפוטנציאל. חשיבות הכרעה זו עולה לאור הרפורמה המתגבשת, שנכון להיום, עשויה לבטל את רכיב הפוטנציאל. סביר שבמסגרת הוראות המעבר בעלי קרקעות רבים יממשו את זכותם ויקדימו לשלם את היטל ההשבחה.

שימוש חורג

בחוק התכנון והבנייה קיימת תמימות דעים שיש לחייב בהיטל השבחה בשימוש חורג מתב"ע, ואולם לגבי שימוש חורג מהיתר, קיימים מחלוקת ואף פסקי דין סותרים.

הסוגיה הובאה לדיון במקרה שבו נתבקש שימוש חורג ל"מגורי חיילים של האגודה למען החייל". שימוש זה, תאם לתב"ע ולפיכך, הבקשה התייחסה לשימוש חורג מהיתר.

השמאית המכריעה קבעה כי מתן היתר בניה לשימוש מתוך השימושים המותרים על פי התב"ע, כמוהו כניצול חלקי של הזכויות המותרות. מכאן שאם המקרקעין נרכשו לאחר שאושרה תב"ע המתירה את השימוש המבוקש, הרי שהבעלים רכשו את הנכס לרבות מגוון השימושים המותרים בו. לפיכך גבית היטל בגין שימוש התואם לתב"ע, כמוהו ככפל היטל. לאור זאת קבעה השמאית כי לא יחול היטל השבחה בגין אישור "שימוש חורג להיתר".

שווי קודם

לפני אישור התוכנית למגורים, שימש השטח לחניון ומוסך לאוטובוסים, מתוקף שימוש חורג שאושר בקרקע שייעודה היה חקלאי. הצדדים נחלקו על שווי המצב הקודם של השטח. השמאי המכריע, ביטל את מרבית טיעוני שמאי הבעלים ואף החמיר עם הבעלים בכך שקבע שווי קודם לפי ערכים הנמוכים ממחצית מהערכת הוועדה. במסגרת ערר על השומה שנדון בוועדת ערר מרכז, נקבעו עקרונות להתערבות בהחלטות שמאי מכריע "רק ... במקרה חריג אשר בו נפל פגם מהותי". בנסיבות אלה, החזירה הוועדה את נושא שווי מצב קודם לבחינה מחודשת של השמאי המכריע שקיבל החלטה בנושא. בימים אלה מונח העניין לפתחה של ועדת הערר פעם נוספת. יש להניח שבסופו של יום יוכרע העניין בבית המשפט.

נתוני היטל השבחה משוערכים ל-1.1.12 לצורך המחשה. הכותבים הם שמאי מקרקעין

צרו איתנו קשר *5988