פסגת הנדל"ן 2012 | ועידת הנדל"ן

"השכרה למגורים היא העסק הכי טוב שיש"

סמנכ"ל ההשקעות של לידר שוקי הון, אלון גלזר, בפסגת הנדל"ן של "גלובס": "פתאום מאסה גדולה של משרדים מגיעה לשוק ואני לא בטווח שהמשק היום יכול לקלוט את הכמות הזו"

"השמים בענף הנדל"ן הם חסרי ודאות. אנחנו רואים חוסר משילות גבוה מאוד בנושא התכנון והבנייה בישראל ולפעמים נראה שאנחנו חיים בניסיון מעבדה גדול שבו כולנו חיות ושמה שמאפיין את הנדל"ן המניב הוא תפוס כפי יכולתך", כך אמר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, ב"פסגת הנדל"ן" של "גלובס", שהתקיימה במלון דיויד אינטרקונטיננטל בת"א.

בפאנל "נדל"ן מניב בישראל - פריחה מסוכנת", הוסיף דנוס: "רשויות מקומיות הבינו את פרנציפ שטחי הנדל"ן המניב, המאפשרים הנבה לרשות המקומיות, שדוחפות את הפרויקטים קדימה. מתוכננים 500 אלף מ"ר משרדים ו-2 מיליון מ"ר של מסחר, שמצטרפים ל-2.8 מיליון מ"ר הקיימים ב-300 מרכזים מסחריים ברחבי הארץ. בענף המשרדים בהחלט השמים מתחילים להתקדר אבל הייתי סומך על הממשלה שתיצור את אותם חסמים כמו בשוק הבנייה למגורים ותגרום לכך שלא יהיו מספיק ידיים עובדות והאשראי לא יגיע והתקווה תגיע מאותו כיוון של חסמים בהם אנחנו חשים בשוק הבנייה למגורים המצוי במצב של מחסור. השגשוג בענף המסחר והמשרדים יכול להטריד אותנו כי אולי לכולנו יהיה איפה לקנות ולעבוד, אבל לא בטוח שיהיה לנו איפה לגור".

רן גולדשטיין, ראש תחום נדל"ן בחברת מדרוג: "שוק המשרדים נהנה מצמיחה בשנתיים האחרונות, אשר התבטאה בעלייה במחירי השכירות וכן בעלייה בשיעורי התפוסה, בעיקר במרכז הארץ. הצפי לסיום פיתוח של פרויקטים משמעותיים בשנים הקרובות עלול ליצור לחץ כלפי מטה על מחירי השכירות". לדברי גולדשטיין, "פוטנציאל גמר הבנייה למשרדים הוא כ-120 אלף מ"ר ב-2012 ו-310 אלף מ"ר ב-2013. קיים פוטנציאל נוסף בהיקף של למעלה ממיליון מ"ר, וההערכה היא שחברות, כמו ב-2008 ו-2009, ינסו לווסת קידום פרויקטים על מנת למנוע הצפה. קיימים כ-600 אלף מ"ר למסחר בתכנון".

עוד הוסיף גולדשטיין כי "המגמות הצפויות בשוק הנדל"ן למסחר ובשוק הנדל"ן למשרדים הן פעילות הולכת וגדלה של מוסדיים כמשקיעי הון וחוב ספציפי; העדפה לנכסים מניבים על פני מימון בתקופה ההקמה; נכסים ברי שעבוד - מקל על גיוס חוב אג"ח; עסקאות הרכישה בשנים האחרונות מעידות על נזילות טובה יחסית של הנכסים".

מנכ"ל מליסרון, משה רוזנבלום, אמר: "2 מיליון מ"ר שעומדים להיבנות הם מפחידים אבל קניון זה מדע מדוייק. כל היושבים פה מבינים קניונים אבל בסוף אני יודע מה אתם רוצים ותפקידי להתאים את התמהיל. יש לכל קניון מגוון, אופנה נשים, ילדים, הנעלה ותכשיטים. התמהיל הוא כמה לבחור מכל דבר וזה מדע מדוייק. ההצלחה של מליסרון היא לבנות תמהיל מדוייק ולקלוע ללקוח. קניון רמת אביב, שבבעלות מליסרון, חצה את פדיון המיליארד שקל ב-2011 ורק בזכות התאמת התמהיל למה שהלקוח שמגיע לקניון רוצה. מי שלא יודע לשרת את הלקוח לא יוכל לקחת את הקניון למקום אחר. אם השוונו את 2011 ל-2010, הפדיונות של מליסרון עלו ב-12%. השנה החורף היה חורף. לפני שנה נתקלתם במבצעיי 'קנו ארבעה ושלמו על אחד'. השנה לא ראיתם את סוף העונה כי אין סוף עונה, העונה לא נגמרה. אנחנו כבר באופנת קיץ כי אין סחורה".

נחשון קיוויתי: אנשים לא הבינו שלהקים קבוצת רכישה זה מקצוע

נחשון קיוויתי, מבעלי קבוצת ב.ס.ר, הגיב לשאלה האם יש מקום לחשוש מכישלונן של קבוצות הרכישה במשרדים לאור הכישלון של קבוצות הרכישה במגורים. הוא אמר: "כל פעם שאני אבוא עם פרויקט חדש אל תפחדו, תשקיעו. מה שקרה במגורים, אני מסכים לגבי קבוצות הרכישה. לצערי הרב אנשים לא הבינו שלהקים קבוצת רכישה זה מקצוע, וזה לא ג'ונגל העסק הזה. בקבוצות רכישה במגורים היו גם כשלונות ואני נתקל בהם לצערי הרב. אני לא אתן שזה יקרה במגדלי משרדים. מי שמארגן קבוצת רכישה היום הם איזה מתווך, עו"ד או רו"ח כזה או אחר. אבל זה לא יילך. ליווי הנדסי של הקמת משרד זה מקצוע ולא כל אחד יכול לעשות את זה. לא ניתן לגמגם במשרדים ולחרטט, זה לא עובד, אין קומבינות וצריך להיות בעל מקצוע כדי ליזום את הפרויקט מתחילתו עד סופו ולמסור את היחידות לשותפים. הקמנו יותר מחצי מיליארד מ"ר למשרדים בגוש דן".

באשר להשפעת המחאה החברתית על הרשתות השוכרות בקניונים, אמר מנכ"ל החברה הכלכלית אשקלון, רו"ח גלעד אורן: "המחאה החברתית אולי השפיעה קצת על הסופרמרקטים, אבל לא על רשתות אופנה. הקניון שיש באשקלון, של חברת גירון, הוא מוביל ומשגשג ויש לו רשימת המתנה של חנויות. תרבות הצריכה השתנתה לחלוטין באופנה וגם במשרדים. אם פעם רו"ח היה צריך איקס מ"ר, היום הוא צריך יותר. המחאה החברתית, מרוב שהתפרסה על הרבה תחומים, בסוף לא פגעה בכלום. הרשתות ימשיכו למכור ולא רק ראלף לורן וזארה, אלא כל עוד יש ביקוש האנשים יקנו".

סמנכ"ל ההשקעות של לידר שוקי הון, אלון גלזר, אמר: "פתאום מאסה גדולה של משרדים מגיעה לשוק ואני לא בטווח שהמשק היום יכול לקלוט את הכמות הזו. לגבי הקניונים, אני חושב ששם הסיכון נמוך יותר כי דברים הם יותר מדודים וקניונים לא יהיו ריקים ברובם המכריע. בסה"כ, בסקטור הנדל"ן כסקטור, אני לא חושב שנראה צלילה של מחירים - זה לא שהם בשמים".

באשר לנוכחות של רשתות האופנה, המהוות 50% מהתמהיל בקניונים, ולגבי השאלה האם מצב זה עלול להבהיל את הקניונים בהינתן שענף האופנה הוא ענף מסוכן, השיב רוזנבלום: "האופנה היא העוגן של הקניון, כי אנחנו מחליפים את הבגדים כל השנה וכי האופנה משתנה. הכניסה של רשתות האופנה הבינלאומיות לא עשתה טוב לישראל - אלא עשתה טוב ללקוח. אם מסתכלים על המאזנים של הרשתות המקומיות אנחנו רואים צמיחה, התחרותיות גברה, לקטסרו ולפוקס יש גידול בפדיונות וירידה במחירים שלהן, אבל במחירי תחרות. צריך לשים לב שפעם נסענו לחו"ל עם מזוודה ריקה וחזרנו עם מזוודה מלאה והיום אנחנו חוזרים עם מזוודה ריקה כי לא מצאנו בגדים לקנות בחו"ל, ואנחנו קונים בגדים בארץ, בקניון. לרשתות הבינלאומיות שהתחילו להגיע לארץ, כמו H&M, זארה, אמריקן איגל ומאסימו דיוטי, אין במדינת ישראל אלטרנטיבה חוץ מהקניון. בת"א יש אולי בניין בדיזנגוף סנטר ל-H&M, כי אני לפתח ברחוב. הרשתות הבינו שצריך להביא את הלקוח הביתה. היום קסטרו נמצא בקניונים השכונתיים, ליד הבית, אנחנו נותנים מענה ברמת השכונה ואז ברמת העיר. לכן הפדיון של רשתות האופנה הישראליות הולך ומתעצם. היום אנחנו לא אוהבים להוציא הרבה דלק, יש לנו קסטרו ליד הבית ולכן ענף האופנה ימשיך לצמוח".

רוזנבלום עדכן כי "היום, בעידן האח הגדול, אני מקבל דוח ממערכת סלולארית מי היה בקניון, כמה זמן הוא שהה בקניון והטוב מכל - מאיפה הגיע. ברגע שאני יודע מאיפה הוא הגיע אני יודע שאני קולע טוב ומאיזה קהל נוסף להביא את הקניון. אז היזהרו האח הגדול, אנחנו בעקבותיכם".

בנושא שוק המגורים להשכרה, אמר גלזר: "אני חושב שהשכרה למגורים היא יותר בטוחה מהשכרה למשרדים. אם אפשר לעמוד ב-7% תשואה והממשלה תיתן מרווח ביטחון, זה הנכס הכי טוב שיש, אם חברות יצליחו לקבל 7% תשואה. הבעיה היא שהיום השכירות למגורים מניבה 2.5% עד 3% תשואה והשאלה היא איך מביאים את זה ל-7%? השכרה למגורים היא העסק הכי טוב שיש, שזה באמת עסק פנטסטי".

קיוויתי: "בנושא הדירות להשכרה, עם כל הכבוד, אנחנו חיים בישראל והמנטליות של הישראלים היא לא כמו של האמריקאים. הישראלים תמיד אומרים: אין לי כסף, אני לא משלם. בארה"ב אם אתה לא משלם, אתה בחוץ. ניתן לזה צ'אנס, אבל תשואה של 7% זה לא יהיה. אין מה להשוות פחת של מגורים לפחת של משרדים, ולכן כשאתה המשכיר עליך להשקיע הרבה מאוד בתחזוקה של הדירה או של הבניין ולכן אני לא מאמין שמגיעים לתשואות של 7% בעניין הזה".

"איפה יבנו את הפרויקטים האלה להשכרה. בת"א? איפה המכרזים? כולם רוצים לגור בת"א, להיות קרובים לקניון. אין קרקעות לבנות במאסה גדולה מאוד והם הולכים לבנות בפריפריה הרחוקה. שמעתי היום את שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס, שאומר שהולכים לחוקק חוק של דירות בר השגה גם לבעלי קרקעות פרטיים. אני בונה בפארק צמרת בת"א, ושם משלמים דמי החזקה בסך 1,400 שקל לחודש. איך יגידו למישהו בקרקע פרטית, ש-20% מהדירות שלו הן בר השגה. זוג צעיר יכול לשלם את דמי ההחזקה האלה?".

צרו איתנו קשר *5988