תבעו קבלן על צניחת ערך דירה כתוצאה משינוי תב"ע; מה קיבלו?

בית המשפט השלום בתל-אביב דחה היום (ד') תביעה אזרחית נגד חברת דנקנר השקעות לפיצויים בהיקף 529 אלף שקל, בטענה להטעיה בנוגע לנתוני דירה ברמת-גן שהובילו כביכול לירידה חדה בערכה בעת מכירתה.

התובעים, בני זוג מהמרכז, רכשו דירה במגדלי גרונר ברמת-גן בשנת 1997 בסכום של כ-1.16 מיליון שקל, תוך ידיעה שהדירה והבניין מיועדים למגורים רגילים. במהלך התקופה שהתגוררו בדירה שונתה התב"ע של הדירה והבניין, והם הוגדרו כמיועדים לדיור מוגן.

פרשת הייעוד הבלתי תקין של הפרויקט נחשפה בזמנו בכתבה של משה ליכטמן במוסף "גלובס נדל"ן" ("דיור מוגן בשטח בר", 1.12.97).

בני הזוג, שמכרו את הדירה 10 שנים לאחר מכן בסכום של 683 אלף שקל, טוענים כי הוטעו במזיד על-ידי המוכרים, ובכך נחשפו בעצם לדירה בעלת ערך ירוד.

ירידת הערך, לטענת התובעים, נובעת מאי-ההתאמה שבין ייעודה בפועל של הדירה (דיור מוגן) לבין ייעודה בתוכנית המקורית (מגורים רגילים). התובעים דרשו פיצוי בגין הפער במחיר הדירה בחוזה לבין מחירה בשוק בעת הפרת ההסכם.

שופטת בית משפט השלום בתל-אביב, יעל אחימן, קבעה בפסק הדין כי אכן היתה הפרת הסכם מצד דנקנר השקעות ושני הנתבעים הנוספים, חברת סנאורה ויצחק שפר.

בשאלת הפיצוי, בית המשפט הסתמך על חוו- דעת מקצועית של שמאי, שקבע כי ירידת ערך הדירה לא נבעה ממעבר ייעודה ל"דיור מוגן", וקשורה יותר למצבה התחזוקתי ובעיקר למיקומה הגיאוגרפי. למסקנה זו הגיע השמאי אחרי שהשווה את מחיר המכירה של הדירה ב-2007 לעסקאות אחרות במגדל הזה ובמגדלי יוקרה בסביבה באותה תקופה.

"אף אחד לא מבטיח לך תשואה"

הרוכשים טענו כי תחשיב שווי הדירה צריך היה להסתמך גם על עליית מחירי הדירות בישראל בשנים אלה, בשיעור של כ-40%. זה בזמן שדירתם איבדה כ-20% מערכה באותה תקופה. הם טענו כי השווי היה צריך להיות צמוד למדד ולקחת בחשבון גם שינויי מט"ח.

השופטת דחתה טיעונים אלה ואמרה כי אם התובעים הרגישו בתקופה הזו שהקרקע נשמטת מתחת לרגליהם עקב ירידת הערך - היה עליהם לפעול במהירות להקטנת הנזק ולמכור את הדירה, אך הם שבחרו את תקופת ההמתנה הארוכה.

השופטת אמרה כי גם אם השוק רשם עליית מחירי הנדל"ן בתקופה זו, אין זה מספיק כדי לקבוע ספציפית על מחיר הדירה האמורה. "ההיגיון של התובעים באומדן הנזק לוקה בחסר, כי מחירי הדירות כפופים לחוקים וגורמים מורכבים מאוד, כמו אופנות חולפות של סגנונות מגורים, שינויי תחבורה, רגולציה, שינויים טכנולוגיים, הצבת אנטנות סלולריות, קירבה למרכזים מסחריים ועוד", לדברי השופטת.

השופטת הסתמכה על דברי השמאי: "כשמוכרים נכס אף אחד לא מבטיח לך תשואה - יש מקרים שאתה מרוויח, ויש מקרים שלא... יש מקרים שאנשים קונים דירה, והמקום מתפתח, והמחירים קופצים. המקום הזה ברמת-גן לא התפתח ונשאר לא הכי סימפטי ונחמד - זה ז'בוטינסקי - עורק תנועה ראשית, והמחירים לא עלו".

השמאי אמר עוד, כי "בזמן שנרכשה הדירה, אני מניח שאם אנשים אחרים קנו דירות בבניין הזה, זה שיקף ציפיות - זה היה פרויקט חדשני, אין בניין מהסוג הזה. הדירות התנהגו כמו דירות מגורים לכל דבר, הדיירים האחרים הם צעירים, והדירות לא מתאימות למשפחות כי הן קטנות יחסית. בפועל, גם אם התב"ע שונתה לדיור מוגן - אני לא מכיר קביעה של בית משפט שאומרת שלצעירים אסור לגור שם".

לסיכום קבעה השופטת כי לא הוכח נזק ברמת הסתברות דרושה בתביעה אזרחית, ולכן היא שללה כאמור את בקשת הפיצוי של בני הזוג. (ת"א 37526-07).

 בית גרונר