"ריסוק מחירי הדירות ירושש את כל משקי-הבית בישראל"

פרופ' ערן פייטלסון מהחוג לגיאוגרפיה באוניברסיטה העברית, מומחה למדיניות קרקעית ותכנונית, מותח ביקורת חריפה על החלטתו של ראש הממשלה בנימין נתניהו למנות את משה כחלון ליו"ר מועצת מקרקעי ישראל, וטוען כי מינוי זה יגרום יותר נזק מתועלת.

לדברי פרופ' פייטלסון, החלטת הממשלה לנסות להציף את השוק בקרקעות היא בבחינת "משחק באש" ואסור להביא לירידה דרסטית במחירי הדירות מחשש ל"התרוששות משקי-הבית". הוא קורא לממשלה לאמץ מדיניות מגוונת ומתוחכמת בשוק הדיור, שתשלב דיור בר-השגה, סבסוד משכנתאות ודיור ציבורי, כפתרון למצוקת הדיור.

"אין ספק שכחלון הוא איש ביצוע ואדם ראוי, אבל מינויו לתפקיד יו"ר מועצת מקרקעי ישראל צפוי להביא יותר נזק מאשר תועלת ולגרום לפלונטר טוטאלי", אומר פייטלסון. "לשר השיכון יש באופן מסורתי שני מנופים בהם הוא יכול לעשות שימוש; מנוף אחד הוא תכנון מדיניות קרקעית והמנוף השני הוא מימון בנייה. אם ימנו את כחלון לתפקיד יו"ר המועצה האחראי על תכנון המדיניות הקרקעית, אז למעשה ייקחו משר השיכון הבא מנוף עיקרי שהיה אמור לשמש אותו ובכך יהפכו אותו לשר נכה".

- איך אתה רואה את המהלך הזה? לדעתך זה שפן שהוציא נתניהו מהכובע לקראת הבחירות?

"אני מקווה שזה שפן שהוא הוציא כי אם זה מהלך אמיתי זה רע מאוד, זה יביא לפגיעה בשוק הדיור".

- כשכחלון מבטיח להוריד את מחירי הדירות הוא מטעה את הציבור? הרי יש לו קבלות, ראה ענף הסלולר

"או שהוא לא מכיר את החומר או שהוא מטעה. עם כל הכבוד, יו"ר מועצת מקרקעי ישראל לא קובע את מחירי הדיור בכל צורה שהיא. מי שבאמת יכול להשפיע זה שר השיכון, אם הוא מקבל גיבוי מהממשלה. בתור שר תקשורת היו לכחלון סמכויות לגבי שוק הסלולר אך בתור יו"ר מועצת מקרקעי ישראל - מה הוא יכול לעשות?

- מה באמת הוא יכול לעשות כדי להוריד את מחירי הדירות?

"המועצה אחראית למדיניות הקרקעית ולא לביצוע המדיניות. רשות מקרקעי ישראל אחראית לביצוע. לא ברור אם כחלון יהיה אחראי על רשות מקרקעי ישראל. בוא נניח שהם יעשו שיעורי בית ויעבירו לו גם את הרשות; הבעיה היא שהרשות לא קובעת את מחירי הדיור. אם הוא יעשה התייעלות הוא יוכל להשפיע על מחיר הקרקע אבל זה לא בהכרח גורם לבינוי ובטח לא לדיור בר-השגה".

פייטלסון טוען שהבעיה האמיתית היא היעדר מדיניות דיור של ממשלת ישראל. כך, למשל, הממשלה לא אימצה קריטריונים לדיור בר-השגה, כך שלא ניתן לקדם דיור בר-השגה. הוא מזהיר כי לכחלון לא יהיו "שיניים" בתור יו"ר מועצת מקרקעי ישראל: "הוא לא יוכל להשפיע על מדיניות הממשלה כי הוא לא חבר בה. כמו כן, חצי מחברי המועצה כפופים לקק"ל וחצי שני כפופים לממשלה - והוא יהיה בתווך. הוא יהיה תלוי בנתניהו בכל מהלך שירצה לעשות והרקורד של נתניהו ידוע לכולם - הוא לא קידם שום דיור בר-השגה. בתור שר תקשורת היה לכחלון משקל, היום הוא יהיה בובה של נתניהו".

אז איך בכל זאת ניתן להוריד את מחירי הדירות, מרמה של כ-130 משכורות (ברוטו) היום לרמה "נורמלית" יותר של כ-90 משכורות ומטה כפי שהיה נהוג עד לפני תחילת גל העליות הגדול? פייטלסון טוען כי מכיוון שלישראל אין עתודות קרקע גדולות, יש לאמץ מדיניות דיור מגוונת וחכמה ולנצל את משאב הקרקע ביעילות. במקום להתמקד בשיווק מסיבי של קרקעות שלא בהכרח יביא להורדת מחירי הדירות, אך לבטח יפגע בדורות הבאים כיוון שקרקע היא משאב מתכלה, פייטלסון טוען כי יש לשלב מספר פתרונות בתחום הדיור שיפנו לכלל האוכלוסיה.

"לעשירונים התחתונים צריך להחזיר את הדיור הציבורי. לעשירונים גבוהים יותר צריך משכנתאות מסובסדות. לצעירים צריך תוכניות של דיור בר-השגה, כמו למשל באירופה שם מקצים 10% מהדירות לזוגות צעירים שעומדים בקריטריונים מסוימים", הוא אומר. "אנחנו צריכים יותר מגוון של אוכלוסיות בתוך שכונות; לא לעשות שכונות לעניים ושכונות לעשירים, אלא בכל שכונה לעשות אחוז מסוים של משקי-בית שיקבלו סיוע. צריך מדיניות יותר מתוחכמת ורב-מימדית. עשינו את זה בעבר; בשנות ה-50 וה-60 המדינה הייתה הרבה יותר ענייה מאשר היום ובכל זאת הצליחה לספק דיור לכולם וזה למרות גידול מהיר מאוד באוכלוסיה".

- ישנה תיאוריה לפיה הממשלה בכלל לא מעוניינת בהורדה דרסטית של מחירי הדירות, כי זה עלול להצית משבר משכנתאות כמו בארה"ב. אתה מסכים עם התיאוריה הזו?

"ברור. זה נכון. אי אפשר לשלוט בשוק הדיור, אפשר לשחק איתו. וזה מסוכן. הרי מה זה דירה? עבור רוב האוכלוסיה, דירה היא הנכס העיקרי של משק-הבית, וזה מה שההורים מורישים לילדים. אם אתה מפיל את מחירי הדירות אתה תרושש את משקי-הבית בישראל. כך התחיל המשבר בארה"ב ב-2007. צריך מאוד להיזהר. לכן האמירה הזו שרוצים להוריד את מחירי הדירות זו חשיבה מסוכנת. אתה יודע איפה אתה מתחיל, אתה לא יודע איך זה ייגמר. אם תהיה מפולת במחירים, היא תהיה בעיקר בפריפריה ולא בת"א. החלשים יתרוששו. לכן חייבים מדיניות שתהיה מכוונת לאוכלוסיות רלוונטיות".

- אז הממשלה משחקת באש במדיניות הנוכחית שלה?

"בטח שהממשלה משחקת באש, אבל המזל שלנו הוא שהממשלה שלומיאלית ולכן היא לא מצליחה. הרעיון של להציף את השוק בקרקעות הוא אבסורד. כמה קרקע יש לנו? אם אתה מוריד את הקרקעות שבשליטת הצבא, ואת שטחי המדבר של הנגב - היצע הקרקעות מאוד מוגבל. כשיש היצע קשיח לחלוטין אתה לא יכול להציף קרקעות. אתה יכול להגדיל היום את השיווק אבל מה יקרה בעוד 10 שנים? אנחנו לא מייצרים קרקע, זה לא נעליים. צריך להיות פה ניהול של משאב מתכלה. גם גז או נפט זה משאב מתכלה אבל לפחות אפשר לגלות עוד גז; אי אפשר לגלות עוד קרקע. אם הממשלה תשווק עכשיו הרבה קרקעות, לא יישאר כלום לדורות הבאים. אנחנו חוגגים היום על חשבונם".