עסקת מקרקעין בוטלה בתחנה המרכזית החדשה

העליון קבע כי כי יש להשיב את התמורה לקונה, בניכוי דמי השכירות בשנות החזקת החנות

כל עסקת מקרקעין אמורה להביא את הרוכש לשני יעדים. היעד הראשון הינו קבלת חזקה במקרקעין שהוא רכש. היעד השני הינו רשום הזכויות על שמו בנכס. בדרך כלל היעד הראשון מושג לפני השני. בעסקת מקרקעין רגילה, החזקה נמסרת לקונה תוך מספר חודשים ואף פחות מכך, ואילו רשום זכויות עלול להמשך לעיתים שנים וזאת בשל אופי הפרויקט או הנכס.

רבים הם הרוכשים אשר מחזיקים בנכס מקרקעין מטעמם אך מבלי שזכותם עדיין נרשמה. אמנם איש לא יפקוד את הנכס ולא יבקש את סילוקם מהמקרקעין, אך על הקונה הזהיר לדאוג תוך פרק זמן סביר לאחר קבלת חזקה לקבל את רישום זכויותיו.

לאחרונה בית המשפט העליון דן בסוגיה של עיכוב רב ברשום זכויות של הרוכש וזכותו של רוכש לבטל את ההסכם עם המוכר חרף העובדה שקיבל את החזקה בנכס. במקרה דנן, מרקור רכש שלוש חנויות בתחנה המרכזית החדשה בתל אביב בשנת 1993. החזקה בחנויות נמסרו ונקבע כי תוך שלוש שנים קרי עד 1996, מרקור יירשם כבעל הזכויות אך העניין לא בוצע. לאחר שמרקור התייאש מהתגובות של המוכרות, הודיע בשנת 2006 על ביטול ההסכמים וביקש להחזיר את החנויות ולקבל את כספו בחזרה.

בית המשפט העליון נדרש להכריע במספר סוגיות. ראשית כל יש להכריע האם התביעה לביטול ההסכם התיישנה אם לאו? המוכרות טענו כי עילת התביעה נולדה בשנת 1996 זו השנה שמרקור יכל להגיש תביעה ואם במשך 7 שנים קרי עד 2003 לא הגיש תביעה לביטול ההסכם , יש בכך משום התיישנות ולכן מרקור לא זכאי לבטל את ההסכם.

בית המשפט העליון דחה את הטענה של המוכרות. השופט זילברטל קבע כי בין שני הצדדים התנהלו מאז 1996 התכתבות ענפה, ומעולם המוכרות לא התכחשו לחיובן לרשום את הזכויות של שם מרקור. על פי הראיות עוד בשנת 2005, החברות רשמו הערת אזהרה לטובת מרקור והודיעו כי ענין רישום הזכויות על שמם נמצא בטיפול בתהליך מתמשך.

בית המשפט העליון קובע כי המבחן לגיבוש עילת התביעה הינו המועד שבו הייתה בידי התובע עילת תביעה קונקרטית, המקיימת בידיו מערכת עובדות חיוניות הנדרשות לביסוס תביעתו, שניתן להוכיחן ולזכות בסעד המבוקש (ראה גם: ע"א 9382/02 בולוס ובניו חברה לארוח ותיירות בע"מ נ' בנק דיסקונט למשכנתאות).

מכאן בית המשפט העליון מסיק כי למעשה יש כאן "הודאה" של המוכרות בקיום החיוב ולפי דיני התיישנות, דינה כדין הודאה בכתב אשר מפסיקה את מירוץ תקופת ההתיישנות. לכן ככל שיש לספור מניין 7 שנים לצורך ההתיישנות יש לספור אותו רק משנת 2005 ולכן התביעה לא התיישנה כי הוגשה בשנת 2006.

בשלב שני בית המשפט העליון בודק האם הודעת הביטול שנתנה מרקור בשנת 2006, הינה הודעת ביטול כדין אם לאו?

כידוע על הודעת הביטול להיות ברורה, ותוך זמן סביר, דבר שלא תשאיר ספק בכוונות של מי שנפגע מהפרה של המפר.

בית המשפט העליון קובע כי במערכת היחסים בין מפר לנפגע, אמנם הנפגע אמור תוך זמן סביר מהפרה להודיע על ביטול, אך יחד עם זאת אותו נפגע רשאי לאחר עבור הזמן הסביר לתת התראה נוספת למפר שיתקן את מחדליו. מרגע זה, יש למנות שוב זמן סביר וחוזר חלילה. כלומר כל עוד "הודעת ביטול" לא באה בהפתעה, אלא באה מתוך מסכת צפויה של התנהגות הצדדים, אין לבוא בטענות כנגד הנפגע לגבי מועד הודעת הביטול.]

בית המשפט העליון מגיע למסקנה כי במקרה הנוכחי, היו התכתבויות ושיחות בין הצדדים אך מרקור לא וויתר על זכותו לביטול ולא ניתן ללמוד מהתנהגותו וותור כלשהו.

נקבע כי ההתכתבויות יכולות להתפרש כמתן ארכה נוספת לחברות לדאוג לרשום אך כל הארכות לא הועילו ולכן הודעת הביטול הייתה כדין.

בית המשפט העליון קבע כי אכן תביעת מרקור בדין יסודה ויש להשיב למרקור את התמורה ששילמה כשזו משוערכת להיום ומזה יש לנכות את סכום דמי שכירות ראויים שמרקור אמור להשיב לחברות בשל שימוש שעשתה במשך החזקת החנויות.

פסק דין זה מבהיר את החשיבות בהתנהגות הצד הנפגע בחוזה. על הנפגע לא להשתהות בתגובתו ורצונו לבטל את ההסכם ככל שרצונו בכך, והעיקר לא להראות מצג שכאלו וויתר על זכות הביטול בכדי לא להיות במלכודת של התיישנות.

7862/11 חברת התחנה המרכזית החדשה נ' איתמר מרקור.

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה.