פרשנות הרשות להסדרים

חוק ההסדרים לשנים 2013-2014 שאושר בכנסת ביום 29.7.2013 הכניס שינויים רבים בהסדרי מיסוי מקרקעין שהיו קיימים עד כניסתו לתוקף. חלק מהשינויים הם משמעותיים ביותר. אחד מהשינויים המרכזיים הוא במערך הפטורים ממס שבח לדירות מגורים, וביטול הפטור העיקרי ממס שבח לפי סעיף 49ב(1) לחוק. חלק מהתיקונים נכנסו לתוקף ביום 1.8.2013 וחלק ייכנסו לתוקף רק ביום 1.1.2014.

כצפוי במקרים של רפורמות במס, החוק החדש מעורר שאלות רבות בנוגע לפרשנות הוראותיו ואופן יישומן. לאחרונה פורסמה הוראת ביצוע חדשה בנושא (ה"ב 4/13), המבקשת להבהיר את ההסדר החדש שנכנס לתוקף ביום 1.8.2013.

הוראת הביצוע עוסקת רק בתיקונים שתחולתם מיום 1.8.2013, מונה אותם ומפרטת את אופן יישומם. אנו נמנה להלן חלק מההוראות וההבהרות שפורסמו בעניינן בהוראת הביצוע:

1. שיעורי מס רכישה:

1.1. הוראת הביצוע מתייחסת גם לתיקון בתקנות מס רכישה בו נקבע כי שיעור מס הרכישה ברכישת נכס שאינו דירת מגורים יעלה מ-5% ל-6%, כאשר קיימת אפשרות להחזר של 1/6 מהמס, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, בהתקיים התנאים הבאים: ביום בו נרכש הנכס היתה קיימת תכנית לבנייה של לפחות דירה אחת על הקרקע; קיים היתר לבנייה של לפחות דירה אחת על הקרקע או נתקבל היתר לבנייה כאמור בתוך 24 חודשים מהיום בו נרכשה הזכות; מס הרכישה לא הותר בניכוי לפי הפקודה; הוגשה בקשה לתיקון שומה במועדים הקבועים לכך בסעיף 85 לחוק.

הוראת הביצוע מוסיפה ומבהירה כי אם הזכות במקרקעין היתה מיועדת לשימוש מעורב (לדוגמה - מגורים ומסחר), השומה תתוקן ותופרד לשתי שומות, בהתאם לשווי המכירה היחסי שישוייך לכל סוג שימוש.

1.2. תושבי חוץ - תושבי חוץ אינם זכאים עוד להקלה במס רכישה שניתנת לתושבי ישראל ברכישת דירה יחידה. הוראת הביצוע מבהירה כי תושב ישראל הוא גם עולה חדש ותושב ותיק חוזר וותיק כהגדרתו בסעיף 14(א) לפקודה.

הוראת הביצוע קובעת כי בכל רכישה של "דירת מגורים", החל מיום 1.8.13 על הרוכש, המבקש ליהנות מההקלה במס רכישה של דירה יחידה, יצרף לדיווח טופס מיוחד, שפורסם זה מכבר, בו עליו להצהיר כי הוא תושב ישראל, אחרת יתמסה כרוכש דירה נוספת. על מנת להקל על הנישומים ועד להפצת טפסי מש"ח שיכללו כבר את ההצהרה האמורה, נקבע כי בתקופה הקרובה, גם ללא צירוף הטופס, כל רוכש שיש לו תעודת זהות ישראלית ייחשב כתושב ישראל, ואם אינו בעל תעודת זהות ישראלית, תיערך פנייה למייצג ויידרש טופס תושבות כאמור, אשר אם לא יצורף תוצא שומה של דירה נוספת.

1.3. דירה יחידה לעניין מס רכישה - הוראת הביצוע מפרטת כי הגדרת דירה יחידה הורחבה כך שגם אדם הרוכש דירה חלופית לשתי דירות שיש בבעלותו (לעניין סעיף 49ה לחוק) ייחשב כרוכש דירה יחידה.

1. פטור לדירת מגורים בעסקאות קומבינציה - לא יינתן פטור מלא ממס שבח אלא רק פטור יחסי על פי החלק הנמכר בעסקת הקומבינציה. הוראת הביצוע מבהירה כי במקרה כזה יום ושווי המכירה במכירת דירות התמורה ייקבע לפי יום ושווי הרכישה של הקרקע ולא לפי מועד עסקת הקומבינציה (ביטול הלכת שדמי). כן הובהר, כי בשומת מס השבח של בעל הקרקע יקבע שווי המכירה ללא תוספת מרכיב הקרקע (ביטול הלכת יוניזדה).
2. פטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה לקרוב לפי סעיף 62 לחוק - החוק החדש צמצם את הפטור ממס שבח כך שהוא לא יחול על העברות ללא תמורה בין אחים או לבני זוגם, אלא אם מדובר בעברה של זכות שהתקבלה בידי נותן המתנה מידי הורה או הורי הורה במתנה או בירושה. הוראת הביצוע מבהירה כי השינוי הוא רק לעניין מס שבח ואין צמצום בהקלה במס רכישה לפי תקנה 20 לתקנות מס רכישה. כן הובהר כי תקנה 21 לתקנות מס רכישה (פטור ממס רכישה בהעברה ללא תמורה לבן זוג של זכות בדירה בה הם גרים) חלה גם על ידועים בציבור.
3. ביטול סעיף 62(ב) לחוק העוסק בפטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה של זכות בדירת מגורים בין ידועים בציבור. הוראת הביצוע מבהירה כי לאור הלכת עליזה לבנון וחוות דעת היועץ המשפטי לממשלה לפיה יש לפרש את המונח בן זוג ככולל גם בני זוג ידועים בציבור מאותו מין, הסעיף מתייתר.

הוראת הביצוע לא כוללת התייחסות להוראות שנכנסות לתוקף ביום 1.1.14 וביניהן ההוראות הנוגעות למיסוי דירות מגורים מזכות.