שר השיכון: "אין לנו אופציה לא להצליח; אם לא נוריד את מחירי הדירות, ייתלו את רה"מ, שר האוצר ואותי"

הצצה ראשונה למוסף הנדל"ן של "גלובס" ■ צפו בראיון: אורי אריאל משוכנע שהפעם זה יקרה, ושהפתרונות לשוק הדיור יניעו מגמה רבת שנים של ירידה במחירי הדירות ■ "ירידה באחוז אחד לא נחשבת, אבל גם לא תהיה נפילה"

על פי נתונים שהציג האוצר בשבוע שעבר, כ-111 אלף עסקאות לרכישת דירה בוצעו בשנה האחרונה, עלייה של 8% לעומת שנת 2012 וכמות העסקאות הגבוהה ביותר מאז תחילת העשור הקודם. נתוני המשכנתאות שפרסם בנק ישראל באותו שבוע הציגו שיא היסטורי: היקף המשכנתאות שנטל הציבור בשנה שעברה עמד על 51.7 מיליארד שקל, גידול של 11% מול השנה שלפניה.

לא עזרו צעדי בנק ישראל שהגבילו את המשכנתאות; לא עזרו אנשי משרד האוצר שהגדילו את מס הרכישה וגם החילו לראשונה מס שבח על כל דירה שנרכשת להשקעה; ולא עזר שר השיכון ששב והבטיח שיציף את השוק בקרקעות וישנה את המגמה - הציבור המשיך לנהור בהמוניו לשוק המגורים.

"אנחנו לא יכולים להתחרות עם הציבור כאשר אין להם שום אלטרנטיבה ריאלית לכסף", אומר שר השיכון אורי אריאל בראיון ל"גלובס", "שום תוכנית חיסכון ושום תוכנית פיננסית לא משתווה לתשואה שאפשר להשיג בשוק הדירות. לכן גם אם אין לאנשים צורך בדירה והם מייעדים אותה לילד בעוד מספר שנים הם מקדימים את ההשקעה. אז הם מוציאים את הכסף מהבנק וקונים דירה".

- אז כל עוד הריבית נמוכה לא יבוא השינוי? המשקיעים ימשיכו לדפוק את הזוגות הצעירים?

"אני לא רוצה להגיד שהם דופקים, אין להם כוונה כזאת, אבל בפועל זו התוצאה. כאשר אתה לוקח את הכסף שלך ובמקום לשים אותו בבורסה או בכל נייר ערך אחר אתה שם אותו בדירה, המחיר שלה עולה. אנשים קונים וקונים דירות, אבל הן לא בהכרח יעמדו לטובת הזוגות הצעירים. חלק משכירים אותן והן חוזרות לשוק, אבל חלק לא משכירים ונוצר מצב שהרבה דירות אינן בתוך השוק באופן אפקטיבי".

- ואיפה אתם בתמונה הגדולה?

"יש כבר תוצאות לפעולות שלנו. אמרתי את זה גם בתחילת דרכי ואגיד עוד פעם: בסוף 2014 תהיה התייצבות במחירים, ב-2015 תתחיל הירידה בחציון הראשון של השנה. זו ההערכה שלי. עלינו ב-2013 במספר שיווקי יחידות דיור, עלינו במלאי התכנוני ליחידות דיור, וככל שנשווק יותר קרקעות המחירים ירדו.

"השנה הגענו לשיווק של קרוב לארבעים אלף יח"ד, ובשנה הבאה נעלה לפחות בקצב דו ספרתי, זאת אומרת לפחות בעוד 4,000 עד 5,000 יחידות דיור ואני מקווה שיותר. ככה נעלה כל הזמן. לא בכל פעם בעשרה אחוזים, אלא לפי דעתי נעלה מהר יותר, כי אנחנו הולכים ומשתכללים. שיתוף פעולה בין המשרדים נעשה יותר טוב. אנחנו בכיוון הנכון, המגמה חיובית, ועכשיו זו רק שאלה של קצב, כמה מהר נעשה את הדברים".

"מדבר על מגמות"

למרות "הכיוון הנכון והמגמה החיובית", מחירי הדירות לפי שעה לא נעצרים. על פי נתוני משרד השיכון, המחיר הממוצע של דירה חדשה עמד ברבעון השלישי על 1.53 מיליון שקל, עלייה של כ-6% מול הרבעון המקביל.

משנת 2008 חלה עליית מחירים (נומינלית) בשוק הדיור בשיעור 76%. ריאלית, מדובר על עלייה של 50%. מספר המשכורות הנדרשות לשכיר ישראלי לרכישת דירה עומד כיום בממוצע על 135 משכורות, לעומת 103 בשנת 2008.

- האם אתם עדיין שואפים לרדת את כל הדרך חזרה?

"אני לא רוצה לדבר באחוזים, ולכן אדבר על מגמות. ירידה באחוז אחד לא נחשבת לירידה, אבל גם לא תהיה נפילה והתרסקות של השוק בבת אחת. תהיה ירידה לאורך זמן, כמו שהייתה עלייה לאורך זמן. לא בשנה אחת פתאום עלו המחירים ב-50%, זה קרה במשך 7 שנים. גם הירידה תהיה מדורגת, והייתי אומר שבהתחלה היא תהיה איטית ואחר כך יותר מהירה, אבל תהיה ירידה. מי שלא חייב לקנות היום דירה, במקומו - לא הייתי רץ היום לקנות".

במשרד השיכון מקדמים כיום פתרון מרכזי במאבקם להורדת המחירים - קביעת "מחיר מטרה" במכרזים שמוציאה המדינה. במקום לשווק קרקע למרבה במחיר, המדינה (רשות מקרקעי ישראל) תשווק קרקע עם מחיר סופי לדירה, נמוך משמעותית ממחיר השוק.

לפי שעה, התקיימו מספר פגישות עם האוצר, אנשי משרד השיכון גייסו למשימה לא מעט כלכלנים ואת המועצה הלאומית לכלכלה שבמשרד ראש הממשלה, אולם במשרד האוצר לא ממהרים להשתכנע בתועלת של המהלך, שתכליתו למעשה שהמדינה מוציאה קרקע במחיר מסובסד, מתחת לשווי לפי הערכות השמאי.

אריאל: "יש לנו מגעים עם שר האוצר ועם הנהלת משרד האוצר ואנחנו מתקדמים. יש שם הבנה בצורך בכלי הזה, שקובע תקרה למחירים בעיקר באזור המרכז, בתל אביב וכדומה. בתוך כמה שבועות נגיע מולם לסיכום, ואני מעריך שהוא יהיה סיכום חיובי.

"זה יהיה שונה ממודל 'מחיר למשתכן' (מכרזים שבהם זכה הקבלן שהציע את המחיר הנמוך ביותר לנתח מסוים של דירות בפרויקט), פתרון שנתן הנחה מאוד גדולה רק למי שזכה בהגרלה. ההוא שזכה שמח, וההוא שלידו בכה כי הוא לא קיבל כלום ודבר לא השתנה. במודל של 'מחיר מטרה' אנחנו מדברים על מסה קריטית של דירות, שתאפשר הורדת מחיר של כל שוק הדיור - גם מחירי הקנייה וגם מחירי ההשכרה, גם ביד ראשונה וגם ביד שנייה. אלו שלושה מעגלים שיושפעו מהדירות שייצאו במחיר מטרה".

- כמה זה מסה קריטית?

"אני חושב שאנחנו צריכים להגיע לסדר גודל של 10,000 יחידות דיור במרכז במחיר מטרה, ואני לא מדבר עכשיו על הפריפריה. בהיקפים האלה של דירות הגענו להסכמה עם האוצר ועם אנשי אקדמיה ואחרים שאנחנו מדברים על משהו שישפיע על השוק. זו המטרה, ולא לחלק למישהו משהו. אנחנו נשפיע על כל השוק.

"ממשלת ישראל מחויבת לעניין הזה ואי אפשר להמשיך במציאות שאנחנו נמצאים ושמחירי הדירות יעלו ויאמירו. אנחנו צריכים לעזור לזוגות הצעירים ולצורך כך בין השאר נבחרנו. הגיע הזמן, אחרי ניסיונות שונים שממשלות העבר עשו וגם אנחנו, להכניס את היד לכיס ולשים כסף ממש".

- כמה זה יעלה למדינה?

"אנחנו מעריכים שהעלות תהיה בין מיליארד למיליארד וחצי שקל. זה סכום גבוה מאוד, אבל זה מגיע לציבור וזה הוגן. אחרי עליות המחירים ואחרי כל השנים שעברו, צריך להתחיל במגמת ירידה".

- ובשורה התחתונה בכמה הדירות יהיו זולות יותר?

"אני לא מתייחס למספרים, אבל זה יהיה זול במידה שזוגות ישראלים יוכלו לרכוש דירה, וכדי שישפיע על שאר הדירות שהן לא בתוך המחיר מטרה וגם על הדיור להשכרה".

"יש שני טווחים"

אבל בזמן שמשרד השיכון מקדם את פתרון מחיר המטרה, לשר האוצר יש תוכניות אחרות לשוק הדיור. החברה הממשלתית החדשה, "דירה להשכיר", נועדה לקדם את התוכנית והחזון הגדול של השר ויו"ר קבינט הדיור יאיר לפיד להקמת 150 אלף דירות להשכרה.

- הראש של האוצר ושל קבינט הדיור נמצא בפתרונות ההשכרה, לא במחיר המטרה.

"צריך לתת תשובות עכשיו. דירה להשכיר, לכשתגיע, זה יהיה בעוד שלוש, ארבע, או חמש שנים. שר האוצר מבין שיש פה שני טווחים, טווח קצר ומיידי, עד שנתיים שלוש, וטווח בינוני, שזה שלוש, ארבע וחמש שנים. הייתי אומר שפתרון אחד משלים את השני, גם במימד הזמן, גם במימד המצוקות וגם במימד ציבור המשתמשים".

- אבל גם הדיור להשכרה זהו פתרון שיעלה לקופת האוצר מיליארדים. הרבה יותר ממחיר למטרה.

"אין ספק שזה לא זול ואנחנו גם לא יודעים כמה נצליח בזה. אבל כשאתה פורץ שוק חדש לגמרי, אז אתה משלם".

- אתה מדבר על נכונות להכניס יד לכיס ולשלם. שר בכיר לשעבר, משה כחלון, אומר שהממשלה נהנית ממשבר הדיור. שמצאתם משאבה של כסף.

"ידידי כחלון טועה ואני מצטער על כך. קודם כל, מחירי הקרקעות ברוב הארץ ירדו, ויש נתונים סטטיסטיים פשוטים להבנה שמראים זאת.

"מעבר לכך, אני איש פוליטי. הרי אם אנחנו לא נוריד את המחירים, ייתלו את ראש הממשלה, את שר האוצר ואותי, במרכאות כמובן. וגם לא מהצד הפוליטי, בוודאי שאנחנו רוצים את עצם העניין ולכל אחד מאיתנו יש ילדים, נכדים, דודים. אבל, ולו מהצד הפוליטי, אין לנו אופציה לא להצליח. אם לא נצליח, אז הציבור ישפוט אותנו".

- והממשלה תפגע בענף שמכניס לקופת המדינה קרוב ל-20 מיליארד שקל בשנה ממסים ושיווק קרקע?

"שאל כל פוליטיקאי מה הוא מעדיף, בין הכנסות המדינה לבין התקדמותו במעלה המסלול הפוליטי. כל אחד ישלים את התשובה".

- בינתיים העובדים שלך בלחץ והם שובתים. הם מפחדים מהחברה החדשה שתדרוך להם על הסמכויות.

"אני מצטער על זה, כי זה מיותר. לדעתם יש חשש שתהיה להם פחות עבודה והם טועים - תהיה להם עוד הרבה יותר עבודה כי אנחנו הולכים לייצר במקום ארבעים אלף יחידות דיור בשנה, שישים ושבעים אלף יח"ד".

*** הידיעה המלאה - במוסף הנדל"ן של "גלובס"

צרו איתנו קשר *5988