צומחת בסביבה תומכת: השקעה מעניינת בחברת נדל"ן בגרמניה

מאז ומעולם לטשו המשקיעים בתחום הנדל"ן בישראל את עיניהם אל מעבר לגבולות המדינה בחיפוש אחר הזדמנויות. היו השקעות שצלחו והיו גם כישלונות. השקעה בנדל"ן במדינות זרות מתאפיינת בכך שהיא דורשת התמחות ומקצועיות, הכוללת היכרות עם השווקים הרלוונטיים, התמודדות עם רגולציה (משפטית, מיסויית ואף תרבותית-עסקית), לצד סיכונים נוספים (מדינה, ריביות, מטבע).

בראק אן.וי, שבשליטת שמעון וינטראוב ורונן פלד, מהווה אופציה להיחשף לשוק הנדל"ן למגורים בגרמניה. החברה הוקמה בשנת 2006, ותוך כדי תנופת צמיחה רכשה פורטפוליו נכסים מבוסס ואיכותי, הכולל שתי זרועות פעילות - נדל"ן מניב למסחר ונדל"ן מניב למגורים. בנוסף, לחברה קיימת פעילות יזמית. ההון העצמי שלה מסתכם בכ-340 מיליון אירו, ונכון לסוף 2013 תיק הנכסים שלה שווה של כמעט מיליארד אירו.

בבעלות בראק אן.וי כ-8,600 יחידות דיור להשכרה, המיועדות למעמד הביניים בערים גדולות, ו-32 נכסים מסחריים המושכרים לדיירי עוגן - רשתות קמעונאיות מובילות - בחוזים ארוכי טווח. בחלק מהנכסים מחזיקה החברה בשותפות (JV), ואסטרטגיה זו מאפשרת הקטנת סיכונים ושחרור הון עצמי לצורך ביצוע היקף רב יותר של עסקאות.

אזור הפעילות של בראק אן.וי הוא מחוז נורדריין-וסטפאליה שבחלקה המערבי של גרמניה, ובירתו דיסלדורף. מדובר במדינת מחוז, שבה כ-18 מיליון תושבים, ואשר מכילה מרכזי מסחר ותרבות מהגדולים בגרמניה.

השוק הגרמני מעניק סביבה עסקית תומכת וחיובית עבור חברות הפועלות בשוק הנדל"ן, על זרועותיו השונות. זהו שוק הנדל"ן השני בגודלו באירופה, עם שווי נכסים של כ-5 טריליון אירו, שמתאפיין ברמת מחירים יציבה בהשוואה בינלאומית (גם בתקופת המשבר העולמי) ובשיעור נמוך של בעלי דירה למגורים (40%). נתון זה תומך בשוק השכירות עבור בעלי הבתים, בהיצע נמוך של בתי מגורים לשכירות, וכן בירידה, אמנם מתונה, של תשואות על נכסים מסחריים. הנהירה של צעירים המעוניינים להתגורר במטרופולין הגדול, יוצרת ביקושים ערים לדירות מגורים באזורים איכותיים דוגמת מחוז הפעילות של בראק אן.וי.

הצפת ערך בפעילות היזמית

תנופת הרכישות המשיכה לתוך 2014, כאשר החברה ניצלה את תנאי השוק, יישמה את יכולותיה הניהוליות ואת ההיכרות עם הסביבה העסקית ורכשה 1,600 יח"ד למגורים ושטחי מסחר. הרחבת הפורטפוליו, יחד עם מאפייני השוק החזקים, מצאו ביטוי בדוחות הכספיים של החברה לאורך השנים, בייחוד בשנה החולפת - החברה רשמה שיפור בכל הפרמטרים התפעוליים והפיננסיים.

כך, לפי תוצאות 2013, נכסי החברה, הן למגורים והן המסחריים, נמצאים בתפוסה כמעט מלאה; נרשם גידול של למעלה מ-3% בשכ"ד מנכסי מגורים זהים; גידול חד של 26% נרשם בנכסי הנדל"ן המסחרי, בד בבד עם הארכת מח"מ החוזים ל-13 שנים.

גם בפרמטרים הפיננסיים נרשם שיפור: נתוני ההכנסות משכ"ד וה-FFO (תזרים מזומנים מפעילות שוטפת), על בסיס הרבעון האחרון מגולם שנתית, הסתכמו ב-56 מיליון אירו ו-17.4 מיליון אירו בהתאמה לעומת 41 מיליון אירו ו-11.6 מיליון אירו ב-2013.

התוצאות העסקיות של החברה נתמכות בפער גבוה בין עלות המקורות - ההלוואות לשימושים - תשואת ה-NOI (הכנסות מנכסים מניבים), השבחת הנכסים, שיעורי היוון שמרניים המאפשרים שערוכים מדי תקופה, ניצול עסקאות בלחץ של מוכרים ומוקד רווח נוסף בדמות פרויקט יזמי למגורים. פרויקט שממוקם בדיסלדורף צפוי לכלול כ-400 יח"ד בשני שלבים, רובו נמכר, והוא צפוי לייצר רווח של כ-60 מיליון אירו.

לסיכום, החזקה בבראק אן.וי מעניקה גיוון של תיק ההשקעות, חשיפה לסביבה עסקית וגיאוגרפית חיובית וצומחת, עם פוטנציאל להצפת ערך בפעילות היזמית. בהיבט התמחור, שווי שכ"ד, כפי שהוא נגזר משווי החברה ומהיקף שטחי הנדל"ן המניב, עדיין נמוך משמעותית ביחס למתחרים של החברה בגרמניה.

הכותבים הם מנכ"ל באקסלנס נשואה ומנהל השקעות תחום מניות בקבוצה. הכתבה אינה מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. לכותבים אין עניין אישי בנושא הכתבה. קרנות נאמנות בניהול אקסלנס ו/או חברות מקבוצת אקסלנס מחזיקות ו/או עשויות להחזיק ני"ע ונכסים פיננסיים המוזכרים בכתבה