חזקת שנים יכולה להעיד על חוזה

מינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל) כפוף לדיני מינהל תקינים וחוקים שלפיהם רשאי למסור קרקעות לעיבוד או לחזקה של אנשים. בעצם הענין מוסדר לפי חוק חובת מכרזים משנת 1992. המינהל כמי שמנהל את מקרקעי צבור (קרקעות שבבעלות מדינת ישראל, קרן קיימת לישראל ורשות הפתוח) חייב להקצותם על פי החוק ובתנאים הקבועים. מכאן שאזרח מן השורה לא רשאי לגשת למינהל ולבקש שיחכירו לו אדמה, אלא על המינהל לבצע הליך של מכרז אלא אם כן יש לאותו מבקש נתונים אשר נכנסים לעילות הפטור הקיימות בדין.

כאמור חוק חובת מכרזים נכנס לתוקף רק בשנת 1992, אך לפני כן, המינהל גם עסקה בהחכרת קרקעות, הן לקרקעות בחוזה אישי והן לגופים וארגונים באופן פרטני.

תופעה הקיימת באדמות מינהל מקרקעי ישראל מטעם מחזיקים הינה כי המחזיקים מטפלים ומעבדים באדמות המינהל, ללא שיש להם חוזה כתוב עם מינהל מקרקעי ישראל.

לעיתים ענין זה נמשך במשך עשרות שנים קרי במשך עשרות שנים המחזיק מעבד את הקרקע ונהנה ממנו מבלי לשלם דמי חכירה, וכל זה ללא הסכם.

על פי רוב מצבים אלו מביאים את המינהל להגיש תביעות פינוי בכדי לדרוש את סילוק יד המחזיק מהמקרקעין.

אך מסתבר כי יש מצבים שבהם המחזיק אינו פולש, וכי החזקתו נובעת מהסכמות בעבר שמשום מה לא עלו על הסכם בכתב וכעת המינהל דורש מהמחזיק לסלק ידו מהקרקע.

לאחרונה בית המשפט המחוזי בחיפה מפי כב' השופטת יעל וילנר הכריע בסוגיה מעניינת זו של החזקת קרקע ללא הסכמה בכתב, אך החזקה והנסיבות וחלופי התכתבות מביאים את השופטת לידי מסקנה כי אכן היה כאן הסכם שאמנם לא נחתם, אך הוא השתכלל לידי חוזה.

המבקשים מזה למעלה מ-40 שנים מחזיקים ומעבדים אדמה של קרן קיימת לישראל ללא הסכמים. הם הגישו תביעה נגד מינהל מקרקעי ישראל שיחתום איתם על הסכם חכירה.

בעבר הרחוק המינהל החכיר אדמות מעין אלו למועצה מקומית פרדס חנה לטובת החקלאים בפרדס חנה בכדי שיהיה להם מקור לתעסוקה. כעבור מספר שנים החקלאים ובתוכם, המבקשים התאגדו לידי אגודה שיתופית חקלאית בע"מ בשם נחלות. הם בקשו כי המינהל יחכיר להם בחוזה אישי את האדמה ללא תווכה של מועצה מקומית פרדס חנה.

מינהל מקרקעי ישראל בישיבה מכרעת בנדון ביוני 1975 אשרה את החכירה אישית של האדמות לאגודה זו. המבקשים זומנו ביום 3.1.77 להגיע למשרדי מינהל בכדי לחתום על הסכם חכירה אישי. דא עקא, שהמבקשים לכשהגיעו למינהל התברר להם מפקידת המינהל כי החוזה שלהם הלך לאיבוד והתבשרו כי יזומנו בעתיד לחתימה חדשה על חוזה אישי.

דא עקא שמאז ובמשך עשרות שנים המבקשים לא זומנו יותר למינהל וגם הם מצידם לא עשו מאום בכדי שחוזה כלשהו יחתם סוף סוף בינם לבין מינהל מקרקעי ישראל.

כך הזמן עבר ובמשך השנים היחסים לא הועלו לידי חוזה חכירה כתוב וחתום. בתביעה שהגישו המבקשים, ניסו ללמוד מחזקת השנים והתנהגות המינהל על כך שאכן יש הסכם מחייב בינהם גם אם ההסכם לא נחתם. המינהל מצידו טען כי המבקשים נוהגים בחוסר תום לב בכך שלא דאגו להגיע למינהל מקרקעי ישראל להסדיר את זכויותיהם וכי לא ראו לנכון לבוא ולהסדיר את ענין תשלום דמי חכירה.

השופטת וילנר קבלה את עמדת המבקשים וקבעה כי הנסיבות מעידות על גמירות דעת ומסוימות עוד בשנת 1975 להחזיר אדמות אלו בחוזה אישי. לאחר ישיבת המינהל משנת 1975 היתה סדרה ארוכה של התכתבויות בין הצדדים שמהם עולה בבירור כי אי החתימה על הסכם הינו טכני גרידא ולא מהותי. במקרים בהם מוכח כי אי חתימה הינה טכני בלבד ויש רגע של גמירות דעת ומסוימות אין מנוס אלא לקבוע כי אכן נחתם ההסכם. לפי קביעת השופטת וילנר, אי תשלום דמי חכירה יכול להחשב רק כסוג של הפרת הסכם ומכוחה המינהל יכול היה להגיש תביעה לביטול עסקה. תביעה שלא הוגשה.

מנגד השופטת וילנר דחתה את טענת המבקשים שלפיה דמי חכירה כפופים לדיני התיישנות ועליהם לשלם רק את דמי חכירה של 7 שנים אחרונות.

נקבע כי זה חוסר תום לב לקבל חוזה מלא וחתום היום מבלי לשלם את מלוא סכומי דמי חכירה מאז שהמבקשים מחזיקים בקרקע. לכן יהיה זה חוסר תום לב להנות משני עולמות.

ת"א 19582-12-10 סלומון ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.