התחזית של הבכירה ברמ"י לקרקע הלוהטת של תל אביב

שערי הקריה בתל אביב הפכו בחודשים האחרונים למוקד קבוע של הפגנות, אולם האם בעתיד היא בכלל תעבור למקום אחר? "אני מקווה שהקריה בתל אביב לא תישאר. התחיל שיח עם משרד הביטחון לפני כשנתיים על העתקת הקריה, וגם מערכת הביטחון רואה בכך חשיבות", אומרת רות אפריאט, מנהלת החטיבה העסקית ברשות מקרקעי ישראל.

● עסקת הנדל״ן שמוכיחה: לחיפה כללים משלה 
● עם נוף לים ומרפסת גדולה: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים ברמת אביב ג? 
● הסיפור המטלטל על המנכ"ל שקיבל בשורת איוב ושרד אותה 

אפריאט רואה בהמשך פינוי בסיסי צה"ל ומפעלים של מערכת הביטחון את אחד היעדים החשובים ביותר שלה, ועוד על כך בהמשך.

"הגעתי לתפקיד מהעולם המשפטי. אחרי כשש שנים כיועמ"שית מחוז ירושלים של רמ"י, התקדמתי להיות סגנית יועצת משפטית ברמ"י, ולאחר מכן ניהלתי את מחוז תל אביב לתקופה של כחצי שנה (במקום צחי דוד שעזב - ע.ד.ל), מה שהוביל אותי לראשונה מהעולם המשפטי לניהול העסקי, ובשנת 2021 מוניתי לנהל את החטיבה העסקית של רמ"י".

ברמ"י ישנן שלוש חטיבות: חטיבת השמירה על הקרקע, חטיבת השירות והחטיבה העסקית - שבראשה עומדת אפריאט. אצלה, היא מסבירה, מרוכזת פעילות רבה הנוגעת לסוגיות התכנון, לשמאות ולשיווק מכרזי הקרקעות של המדינה.

לדברי אפריאט, "החטיבה כוללת כמה אגפים, בהם אגף השמאות שבו מפתחים ומשתמשים כיום במערכות AI להערכת שווי הקרקע; וכן אגף אסטרטגיה, שמטרתו להרחיב את המיזמים שמייצרים לנו עוד עתודות של קרקע יש מאין. זהו אחד האתגרים המשמעותיים שמתמודדים איתו - ניהול הקרקע כמשאב אסטרטגי.

"צריך להסתכל לעתיד הרחוק על הצרכים. העתודות הולכות ומצטמצמות, בטח במרכז הארץ, ובמקביל האוכלוסייה גדלה והשימושים הולכים ומתעצמים ואנחנו מאתרים מרחבים חדשים. הכול על מנת שיהיו מענים לשנים רבות קדימה. זה התפקיד המהותי שלנו".

מחנות צה"ל: האתגרים בפינוי

איפה עומד פינוי מחנות צה"ל ומערכת הביטחון?
"בפינוי מחנות צה"ל מאזורי הביקוש - הצבא לא עושה את זה כי בא לו לתרום את הקרקעות, אלא משום שיש תועלות גם בהקמת בסיסים בסטנדרים חדשים ויעילים יותר, ובינוי עדכני ושנותן מענה לצרכים שלו.

"יש מתחמים נוספים שצריכים להתפנות בהמשך, למשל בבאר יעקב ובראשון לציון, ואין ספק שהמלחמה מייצרת אתגר בתחום. האם הצרכים של הצבא הם במקום הראשון? כשמדברים על העתקת צה"ל דרומה, הצבא הוא גם מכשיר חברתי מתוך תפיסה לחזק את הדרום.

 הקריה בתל אביב / צילום: Shutterstock

"ב־2024 הגענו לרגע משמעותי שעשינו כבר מהלכים, ולא הולכים אחורה מכאן. לפני המלחמה ניהלנו שיח על מחנות, אך כרגע יש לחימה והפניות של מערכת הביטחון לדבר על פינוי בסיסים היא בקשב מוגבל עד לא קיים. אבל המגמה הזו צריכה להימשך וקל לדבר על צרכים ביטחוניים. אפשר גם להשאיר כמה עמדות בתל השומר.

"צריך להבין שיש מערכת אזרחית שחייבת להתפתח, ולא יכול להיות שהמארג הביטחוני יקבל את הבכורה. יש כאן תהליך אבולוציוני משמעותי משנות ה־90 שהצבא הבין שיש עלויות לפריסה במרחב. הגיע הזמן שהמערכת האזרחית לא תהיה משנית לשיקולים אחרים.

"גם המעבר של אלביט לרמת בקע ופינוי שטחי תעש רמת השרון, משרת מעגל רחב של אינטרסים מעבר ל־36 אלף יח"ד שייבנו שם, שהן חשובות כמובן".

תפנו את כל הקריה? בונים שם כיום מבנים חדשים.
"התהליכים שלנו אורכים זמן ואחרי שיש הסכמה סביב הרעיון לפנות, צריך לחשוב על הצרכים של הגוף המתפנה, על מגבלות סביבה, על תמ"א 35. אז הוחלט לתכנן, אבל עוד לא יודעים מה לעשות עם זה. אפשר יהיה לשווק קרקע עם מבנים".

ממשרד הביטחון נמסר בנוגע לבינוי בקריה: "בשנים האחרונות חתם משרד הביטחון על כמה הסכמים לפינוי חלקים ממחנה הקריה, ביניהם מתחם כנרית, חלקים ממתחם קרן קריה בצומת הרחובות בגין־ שאול המלך, ורצועת בגין. בימים אלו בונה משרד הביטחון שני מבנים במחנה הקריה במטרה לפנות שטח נוסף ממתחם קרן קריה. כלל הבנייה מתואמת עם עיריית תל אביב וקיבלה היתרים כדין".

באשר למתחמים של התעשיות הביטחוניות אומרת אפריאט, "תעש השרון זו תוכנית 'צל' שאושרה ומקדמים לה תוכניות מפורטות, וזה לא רק התכנון אלא גם הטיפול במזהמים. מדובר בפרויקט דגל במרכז הארץ, בשווי מיליארדי שקלים וגם יצירת מלאי משמעותי. אין עוד הרבה חטיבות קרקע כאלה.

"אפשר לדמיין מה היה קורה בתעש רמת השרון בלי הקטר שנקרא רמ"י, ופיתוח הנדל"ן והקרקע והתקציבים הנדרשים לצורך כך. בקרקע ישנן תרכובות, שאלוהים ישמור. הרי משנות ה־80 הפסיקו לשאוב שם מים בגלל הזיהום בקרקע וגם הביאו חברה שמטפלת בזיהומים שעבדה עם נאס"א בארצות הברית. אך הדרך היחידה לטפל בקרקע באזורים האלה היא באמצעות התכנון - אחרת אי אפשר לממן את הניקוי".

גם בדרום הארץ יש חטיבות קרקע מעניינות, ולדברי אפריאט עיר שלמה יכולה להיבנות על השטחים ששייכים לחברה הבת של התעשייה האווירית בעיר אשדוד: "יש חשיבה על העתקת אלתא לאזור אחר בדרום. אם באמת מפנים את אלתא למשל, ומסירים את המגבלות שהיא מטילה על התקשורת ועל הבנייה לגובה, אפשר יהיה לבנות 70־100 אלף יח"ד בתוך תחומי אשדוד.

"אשדוד אכן רוצה להיות כזו גדולה ואנחנו בשיח איתה. צריך לראות איך אנחנו מפתחים ויוצרים עוד ועוד קרקעות, אבל זה לא יח"ד שנראה כבר מחר בבוקר, אלא תהליכים שייקחו זמן".

אזורי הביקוש: קרקעות נוספות בשדה דב

אחד המתחמים המעניינים ביותר בזמן האחרון הוא שדה דב, שמעסיק את הענף מאז פינוי השדה ועד השיווק היקר של הקרקעות ולאחרונה הקריסה של קבוצת חנן מור שקנתה שם קרקעות במינוף גבוה.

לדברי אפריאט, בשנה הקרובה נמשיך לראות מכרזים בקרקעות היקרות של השדה המפונה: "הפקדנו את מתחם 2 ו־3 בשדה דב ואנחנו פועלים לשווק את חלקה של המדינה עוד בשנה זו. בשתי התכניות יש כ־11,150 יח"ד, מהן כ־6,800 יחידות של רמ"י לשיווק במכרזים.

"זו חטיבת קרקע ייחודית במיקום קרוב לים, תוכנית חדשנית בהיבטי אנרגיה, סביבה ותמהילים, ויש גם דיור בהישג יד להשכרה שלנו ושל העירייה. זה תוצר של מהלכים כמו פינוי מחנות צה"ל, ורואים את החשיבות של המהלכים האלה. בהסכם הפיתוח עם העירייה מדברים על שיווק של כ־2000 יח"ד בשנה במסגרת השלביות שנקבעה עם עיריית תל אביב.

"גם המימוש של הפנטזיה של שדה דב לא היה מתאפשר ללא רמ"י, כי שורת בעלי הקרקעות בגוש הגדול לא קידמה את הפרויקט. תחילה היה מתוכנן שכלל השטח של הגוש הגדול ושדה דב יקודם על ידי הבעלים הפרטיים, אבל רואים למה הוביל ריבוי השחקנים. כשאין יד מכוונת אחת, ואין ניהול אחוד של קרקע, זה יוצר חסמים.

"רק כשהמדינה קיבלה את הקרקעות והובילה את התכנון הזמן התקצר מאוד והוביל לשיווק במכרזים, וגם מענה לבעלי הקרקעות הפרטיים שנהנים מכך".

המפעלים במפרץ חיפה: לא רואים פינוי באופק

"בתמ"א 75 במפרץ חיפה, לולא הניהול המרכזי של הקרקע ויד אחת שיודעת לתכלל את כל התכנון, הביצוע והפיתוח, סביר להניח שבז"ן היו נשארים לנצח ולא היה אפשר להזיז ולטפל בזיהומי קרקע. כל מי שמסתכל על מפרץ חיפה לא מבין איך זה נמצא שם ולא הופך לפארקים ולמגורים ולא תעשיות מזהמות. מיזם זה מילה קטנה עבורו, וזה אירוע מורכב וגם אסטרטגי ויש לזה השפעה לאזור כולו במטרופולין עצום.

"כמו כל דבר, מתחילים מהתכנון ועוד לא רואים משהו בשטח. אנחנו כרגע מקדמים ארבע תוכניות מפורטות שמכוחן ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה במפרץ. יש ציר פתוח עם בז"ן ויש משא ומתן עם דשנים ותש"ן (תשתיות אנרגיה לישראל) על מכלי הדלקים בקריית חיים. אנחנו באופן אישי בדיונים נרחבים לפנות את המכלים האלה וזה משהו שכן נראה בעתיד הקרוב מאוד.

"אנחנו מובילים לא רק את התכנון של המגורים והתעסוקה. חלק משמעותי הוא התוכנית האנרגטית שאמורה לפזר ולארגן את התעשיות, כולל הקמת מסופי דלקים חדשים וגפ"מ וכל שימושי האנרגיה. זה עולם שלם שפעל בצורה מסוימת והולכים ומשנים ומשדרגים. כמו שהבסיסים שודרגו במעבר לדרום ופינו את צריפין, כך גם אתרי האנרגיה ואם יהיה צורך באתרים חלופיים, או יבוא של תזקיקים - הכול מטופל בהינף אחד.

"אנחנו חייבים להסתכל גם בטווח הקצר וגם בטווח הארוך. ביחס למפרץ חיפה פחות ופחות אנשים נהיים סקפטיים בנושא ומבינים שאנחנו רציניים וזה יפונה. זה אתגר משמעותי שמהווה גם הזדמנות".

הסכמי הגג: "מקדמים תועלות חברתיות"

על הדרכים שבהן רמ"י משלבת את ניהול הקרקע כחלק מסט הכלים לחיזוק ערי הפריפריה אומרת אפריאט: "בתפיסה של רמ"י, הקרקע היא משאב אסטרטגי ומרכיב מהותי בביטחון הלאומי של מדינת ישראל. מדובר גם בכלי משמעותי בארגז הכלים לקידום מטרות שונות ולא רק ליצירת דירות מגורים.

"אנחנו עושים תעדופים למציאת האיזון בין שמירה על שטחים פתוחים לבין פיתוח אזורים ובנייה. מדובר גם בכלי חברתי לחיזוק פריפריה ולמשיכת אוכלוסיות חזקות, באמצעות מדיניות ניהול הקרקע. למשל, אל מול הצורך בציפוף ובניצול מיטבי של קרקע, עומד הרצון למשוך לפריפריה אוכלוסיות חזקות, ולכן נאפשר שם לבנות וילות.

"מאז הקורונה התחזק הרצון של אנשים בבית עם חצר. אנו רוצים לחזק את נתיבות, אופקים שלומי וקריית שמונה, ולכן לצד העיבוי והצפיפות בהן, אנו בשיתוף מינהל התכנון מאפשרים גם צמודי קרקע וזה נועד למשוך אוכלוסייה חזקה".

באשר להסכמי הגג היא מדגישה: "עיר שנותנת מענה ל־50־60 אלף תושבים בדרום או בצפון, חייבת להיות עוגן. לכן מנגנון הסכמי הגג הוא משמעותי לחיזוק הרשויות הללו. הערים הלכו איתנו יד ביד אף שהארנונה למגורים גרעונית וצריך שטחי תעסוקה.

"אנחנו עדיין רואים ערים בפריפריה, ולא רק בפריפריה, שקידמו הסכמי הגג, כמו למשל באשקלון - שנחשבת כבר מרכז הארץ למרות האתגרים הביטחוניים - בקריית גת ובשדרות. הגידול של השיווקים הביא את הצורך בפיתוח אזורי התעסוקה והשקעות בתשתיות משמעותיות, ממחלפים לרכבות ועד לתמיכה במוסדות ציבור. הדיור הוא מוצר צריכה בסיסי, אבל דרך קרקע מקדמים תועלות חברתיות וביטחוניות".

"בגלל שיש פיתוח כל הזמן, יש תוספות להסכמי הגג, כמו קריית גת שנחתם הסכם גג שלישי, או באופקים שמיצו בהצלחה כבירה את הסכמי הגג הראשונים וחותמים על תוספות, כשיש שם יתרה של 1,000 יח"ד. בהסכם הגג בנתיבות אולי נותרו יח"ד בודדות ואין יותר. יש שיח ער כל הזמן, כרגע גם עם ראשון לציון וחולון".