מכה ניצחת לדייר סרבן

המושג פינוי בינוי תפס תאוצה בשנים האחרונות. המדובר בסיטואציה שבעלי דירות בבנין מוסרים את דירותיהם והקבלן הורס את הבניין ונותן לכל בעל דירה, דירה גדולה וטובה יותר, ואת יתרת הדירות משאיר לעצמו לצרכי מכירה לקונים מטעמו.

לא פעם נתקלים בעלי רוב של הדירות שרוצים לבצע מהלך של פינוי בינוי בבעל זכויות אחד שמסרב להצטרף לפרויקט ולא אחת הסירוב נובע מנימוקים לא עניינים ורק מרצון לסחוט ולקבל תמורה נוספת על מה ששאר בעלי הזכויות האחרים מקבלים.

חוק פינוי בינוי (פיצויים), תשס"ו-2006(להלן:"חוק פינוי בינוי"), נועד לאפשר מימוש פרויקטים של פינוי בינוי כאשר רוב בעלי הדירות בבית המשותף(שמונים אחוזים ומעלה) מעוניינים בו ומנגד קיימת התנגדות בלתי סבירה של מיעוט מבעלי הזכויות. חוק פינוי בינוי למעשה חושף את המיעוט הסרבן לסנקציה בדמות תשלום פיצויים לרוב בעלי הדירות בגין הנזק שנגרם להם בשל אי מימוש הפרויקט ואובדן רווחים.

סעיף 2(ב) לחוק פינוי בינוי קובע מהם המקרים בהם סירוב לפרויקט פינוי בינוי לא ייחשב כבלתי סביר:

1. הפרויקט אינו כדאי מבחינה כלכלית.
2. אי הצעת מגורים חלופיים למשך תקופת ביצוע הפרויקט.
3. אי הצעת בטוחות הולמות לביצוע הפרויקט.
4. הצעת תמורה שלא כוללת התאמות הנדרשות למוגבלותו של המסרב, (או של בן משפחה המתגורר עימו, או את שוויין)
5. נסיבות אישיות מיוחדות המצדיקות סירוב.

לאחרונה בית המשפט העליון נדרש לסוגיה זו ובפסק דינו, קבע בית המשפט העליון מהו נימוק בלתי סביר ומהו הפיצוי המתאים במקרה של סירוב בלתי סביר.

עובדות המקרה בפסק הדין דנן היו שהמשיבים הינם בעלי הזכויות ב- 16 מתוך 18 הדירות בבית המשותף אשר רצו להתקשר בהסכם פינוי בינוי עם קבלן אך נתקלו בסירוב המערערת(ובסירוב של דייר נוסף שהתרצה מאוחר יותר).

הפרוייקט כלל הריסה של הבית ובנייה של בניין חדש בו יקבלו כל אחד מבעלי הדירות דירה גדולה יותר מהדירות המקוריות בשטח של 75 מ"ר הכוללת ממ"ד, מרפסת ומחסן(לעומת הדירות הישנות שגודלן היה 40 מ"ר בלבד).

הדיירת הסרבנית(המערערת) נימקה את סירובה בנימוקים הבאים:דרישה כי תחתום על הצהרה כי דירתה נקייה מכל חוב, אף שבאותה עת רבץ על הדירה חוב בסך של כ-51,000 ש"ח לעיריית חיפה ולמינהל מקרקעי ישראל.ועוד שהדירה החדשה שהוצעה לה ממוקמת נמוך יותר מתחת למפלס הכביש, בהשוואה לדירתה הנוכחית.בנוסף טענה הדיירת הסרבנית כי בבניין החדש שייבנה יישלל ממנה הנוף הנשקף מדירתה הנוכחית.כי מתקיימות בעניינה נסיבות אישיות מיוחדות, שכן מרבית בעלי הזכויות בבית משכירים את דירותיהם בבניין ואינם מתגוררים בהן בפועל, להבדיל ממנה.

בדיונים בבית המשפט המחוזי וגם בבית המשפט העליון התנהלו מגעים בין הצדדים ולמערערת הוצעו לדעת בית המשפט הצעות מפליגות בטיבן לעומת יתר בעלי הזכויות כגון: תשלום דמי שכירות למשך שנתיים וסילוק חובה לעיריית חיפה; מתן דירה חדשה משודרגת בבניין אחר של הקבלן כבר עכשיו; מתן דירה בקומה גבוהה יותר, רכישת דירת המערערת בתמורה לסכום של 900,000 ש"ח הכולל את סילוק חובה לעיריית חיפה, או בתמורה לדירה שוות ערך במקום אחר בעיר חיפה וויתור על ההוצאות שנפסקו לחובתה אך כל ההצעות נדחו על ידי המערערת.

לאחר שבית המשפט המחוזי דחה את טענות הסרבנית, היא ערערה וטענה כי היא זכאית לכך שדירתה הנוכחית תירכש על ידי היזם במחיר שיאפשר לה לקנות דירה חלופית, השווה בערכה לדירות החדשות אותן צפויים יתר בעלי הזכויות לקבל לכשיושלם הפרויקט.

כב' השופט דנציגר קבע כי אין לקבל גישה זו, אשר משמעותה פגיעה בשוויון בין הדייר הסרבן לבין שאר בעלי הדירות בבית המשותף.

כב' השופט דנציגר אף דחה את טענת המערערת כי העובדה שהיא מתגוררת דרך קבע בדירה והיתר משכירים את דירותיהם מהווה נסיבות אישיות של המערערת המצדיקות סירוב.

כב' השופט דנציגר קבע כי מול זכות הקניין של המערערת, עומדות הזכויות של יתר בעלי הדירות לשפר את תנאי מגוריהם ביחד עם האינטרס הציבורי לפרויקטים מסוג זה.

כב' השופט דנציגר קבע כי ההסדר הקבוע בסעיף 2(ב) לחוק פינוי בינוי הינו הסדר שמשקף "איזון הכרחי בין זכותו הקניינית של הדייר הסרבן בדירתו בבית המשותף לבין זכותם של שאר בעלי הדירות ליהנות מהתועלת הטמונה בעסקאות פינוי ובינוי"

כבוד השופט דנציגר מציין כי איזון זה מושג בכך שמחד אין כפייה של הפרויקט על הדייר הסרבן אך מאידך החוק מטיל על הדייר הסרבן אחריות בנזיקין כלפי יתר בעלי הזכויות.

כבוד השופט דנציגר מציין כי גישתו של כב' השופט חשין בפסק דין צודלר הידוע היא הגישה אשר עמדה בבסיס חוק פינוי בינוי. גישה זו גורסת שזכות הקניין, השימוש בה והיקף ההגנה עליה כפופים לעקרונות של צדק, הגינות ותום לב, וכי זכות הקניין של בעל דירה בבית משותף הינה חלשה יותר תוך העדפה של היסוד השיתופי בבית המשותף על פני הבעלות הפרטית בכל דירה ודירה. גישה זו גם עולה בקנה אחד עם סעיף 14 לחוק המקרקעין שנפסק כבר שהוא מבטא את "עיקרון איסור השימוש לרעה בזכות".

עוד קובע כבוד השופט דנציגר כי הוכחת כדאיות העסקה מוטלת על הרוב שתובע את הסרבן ויש לבחון זאת מנקודת מבט אובייקטיבית וכי בעלי הדירות זכאים לתמורה סבירה והוגנת, אך לאו דווקא לחלוקה שווה של רווחי הפרויקט בינם לבין יזמיו.

עוד קובע כב' השופט דנציגר כי נסיבות אישיות ייחשבו רק במקרים נדירים כנימוק לסירוב לפרויקט.

עם זאת קבע כב' כבוד השופט דנציגר כי במקרים חריגים תהיה התחשבות בשיקולים סובייקטיביים אך שיקולים אלו ימצאו את ביטויים בשלב קביעת היקף החיוב הנזיקי.

לעניין גובה הפיצוי, בית המשפט העליון אישר את הכרעת בית המשפט המחוזי שפסק 400,000 ₪ לכל התובעים ביחד(25,000 ₪ לכל דירה) על אף שנתבע סכום גדול יותר משני טעמים עיקריים: הראשון- שגם סכום כזה ייאלץ ככל הנראה את המערערת למכור את ביתה ומי שיקנה ממנה את הנכס סביר להניח שיסכים לפרויקט ועל כן נזקם של המשיבים אינו סכום התביעה המלא. השני- כי יש לקוות שהמערערת תתרצה ותשתכנע בכל זאת להצטרף לפרויקט לאור פסק הדין.

כי כב' השופט סולברג אמנם מסכים לפסק דינו של כב' השופט דנציגר אך מבקר קשות את המערערת "סרבנית לשמה" כהגדרתו וסובר כי יש לקבוע בחוק מתן אפשרות לכפיה על המיעוט הסרבן בנסיבות עניינו של תיק זה.