קנית מחסן, אסור לך לגור בו

היחסים המשפטיים בבית משותף הינם, מן הדברים המורכבים בחקיקה ופסיקה. המדובר בקובץ של אנשים אשר במקרה מצאו זה את זה כשכנים, ואמורים להיות במגע כזה או אחר במשך שנים רבות בהן מתגוררים באותו בניין. חוק המקרקעין וחוקים אחרים, וכן פסיקה ענפה מנסים להסדיר את מכלול היחסים בין השכנים. בענין זה כמעט אין הבדל אם בית שרשום כבר כבית משותף או שמא הוא לא רשום אך ראוי להירשם כבית משותף.

מרבית המריבות בבתים משותפים הינה על שימוש וניצול של זכויות בניה ע"י אחד מהדיירים, כשיתר הדיירים טוענים כי זכויות הבנייה שייכות לכל הדיירים. כלומר, הסכסוך אינו בפן הכספי או השתתפות בהוצאות בית משותף אלא בבנייה אם כי לבניה וניצול זכויות בניה יש גם פן כספי.

כשדייר כלשהו בונה על ההצמדה השייכת לו ועל פי התקנון לא זקוק להסכמה של יתר השכנים אז לא מתעוררת בעיה כל עוד ואותו דייר מנצל זכויות בנייה ועל פי יעוד תכנוני של אותה יחידה. אך יש והניצול של היחידה הינה בניגוד ליעוד התכנוני של היחידה.

מכאן שלפני רכישת דירה, יש לוודא שאכן השימוש שעושה המוכר הינו שימוש על פי תכנית בניין עיר. בסתם דירות בבנייני מגורים, כמעט לא מתעוררת בעיה של יעוד תכנוני. עיקר הבעיה הינו ביחידות בקומת קרקע או במרתפים. יש בשוק הנדל"ן יחידות רבות בקומת הקרקע או במרתף שמשמשות למגורים אך הייעוד שלהן על פי תכנון או על פי היתר בנייה הינו למחסן או לחנות.

לכן טוב יעשה מי שרוכש יחידה בקומות אלו, לו יוודא בועדה מקומית לתכנון ובניה את היעוד התכנוני בטרם רכישת הדירה, אחרת לא תהיה לו הגנה כנגד תביעת שכנים המונעים ממנו את השימוש.

כזה היה המקרה שנדון בפני כב' השופט חיים טובי בבית משפט המחוזי בתל אביב.

ברחוב סלומון בנתניה אחד הדיירים נתבע ע"י יתר השכנים בבניין על שעשה שימוש במחסנים שברשותו ליעוד מגורים ואף הגדיל לעשות ובנה על השטחים שהוצמדו ליחידות בניה ללא קבלת היתר. זהו הסיבוב השני של התדיינות בין הצדדים. בסיבוב הקודם הדייר הנתבע נאלץ להסכים ולהפסיק את השימוש במחסנים לצרכי מגורים. דא עקא בינתיים אותו דייר מכר זכויותיו לנתבע מספר 2 ולכן יתר הדיירים תבעו גם את הקונה שיהרוס את הבנייה הבלתי חוקית ושיפסיק את השימוש למגורים.

הקונה של אותם מחסנים הגיש מצידו הודעת צד ג' נגד הדייר שמכר לו את היחידות בטענה שהלה למעשה הטעה אותו וכי הקונה לא ידע על הבעיות הקיימות ביחידות שהוא רכש.

הדייר והקונה שלו טענו כי יש למחוק את התביעה הנוכחית בשל העובדה שבתביעה הראשונה הועלו הסוגיות הדומות כגון הפסקת שימוש למגורים או השבת מצב לקדמותו.

לכן לטענתם יש מעשה בית דין ואין להיזקק לתביעה חדשה. השופט טובי קיבל את התביעה של התובעים בכל הנוגע להשבת מצב לקדמותו קרי הריסת הקירות והחלקים שהדייר בנה בשעתו, ולכן גם הנתבע 2 כקונה של אותן יחידות מחויב בהריסתם.

השופט טובי דחה את טענת הנתבעים שלפיה הפיכת המחסנים ליחידת מגורים אינה טעונה היתר. בעניין זה נקבע כי בנית קיר בלוקים בקו הקירות החיצוניים של הבית שהפך את שטח ההצמדה למבנה סגור וחיבור היחידה לתשתיות ביוב של הבנין, יש בהם כדי עבודות שטעונות היתר בנייה כדין וזאת לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה.

כמו כן נקבע כי פיצול של דירה למספר דירות קרי הוספת מספר דירות בבניין, אינו שינוי פנימי אלא יש בו כדי פגיעה בכל הבניין (ראה: רע"פ 11191/07 ברדה נ' מצ"י).

עוד נקבע שאם פריצת חלון בקיר של בניין מהווה פגיעה ברכוש משותף, אז בניית קיר בלוקים והתחברות פיראטית לרשת הביוב לא כל שכן.

כמו כן סגירת שטחי הצמדה על ידי הקמת קירות חיצוניים מהווה פגיעה קשה וחמורה באחוזי בנייה הבלתי מנוצלים של הבית, השייכים לכלל הדיירים.

ניכוס זכויות בנייה לאחת היחידות, הינו על חשבון יתר היחידות ולכן יש בו משום פגיעה בזכויותיהם של יתר בעלי הדירות.

השופט טובי קובע כי הקונה, גם אם לא ידע לפני הרכישה על הבעיה הקיימת ביחידות, אינו פטור מתוצאות פסק הדין. לרבות הקביעה שאין להשתמש ביחידות למגורים וכי עליו לסייע להשבת המצב לקדמותו, ולא רלוונטי כלל ועיקר אם הוא ידע על הבעיה אם לאו.

השופט טובי קובע כי בנוהג שבעולם, אדם מן היישוב הרוכש דירה בבית משותף ומוודא כי הוא נקי מכל פגם, בלשכת רשות המקרקעין ובמחלקת ההנדסה בעירייה, איננו בא בדברים עם דייריו של אותו בניין טרם הרכישה. מכאן שאם הקונה טוען שלפני הרכישה שוחח עם השכנים (התובעים) ניתן להסיק מכך שהקונה לפחות חשד שמשהו לא כשורה ביחידות שהוא רוכש אחרת מה הסיבה שיבדוק עניין "כשרות" הדירות אצל השכנים.

יש לציין כי יש בפסק דין זה כדי להאיר את עיני רוכשי דירות שבל יסמכו על מידע כלשהו אלא מה שהם בודקים בלשכת רשות מקרקעין ובעיקר בעירייה. עיון בנסח הטאבו לא מגלה את כל הנתונים לגבי דירה, ויש מצבים שבהם עיון בתיק הבנין של הדירה או של היעוד התכנוני, יותר חשוב מעיון בנסח המקרקעין בטאבו.

תא (ת"א) 2113-04 ציפורה אשכנזי נ' מאיר חג'ג'

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה ממשרד זיסמן אהרוני גייר ושות'.