בתי המלון יקומו ליד החוף

התב"ע לא מגבילה את גובה הבנין ומספר הקומות שניתן להגיע אליו, אלא רק קובעת את הגודל המקסימלי של תכסית בכל קומה וכמות אחוזי בניה לחלקה

הקמת מגדלים רבי קומות תמיד מלווה בהגשת התנגדויות מצד בעלי חלקות הסמוכות והסביבה הקרובה. הטענות השגורות בפי מתנגדים מעין אלו הינם גובה רב המסתיר את הנוף ואחוזי בניה אשר גורמים לצפיפות יתר ברחובות הסמוכים והמעמיסים על מצוקת החניה וכו'.

העניין מתחדד ומסתבך יותר כשהמגדל אמור להיות מוקם בחוף הים, ואז על המבנה להיות בכפוף לתכנית מתאר ארצית מספר 13 משנת 1983 אשר מגדירה את המרחק המינימלי של קו הבנין מהחוף אשר אמור להיות לפחות 100 מטרים.

סעיף 12 לאותה תמ"א 13 מגדיר את קו החוף לענין איסור בניה כ"קו מים עליון".

לאחרונה בית משפט העליון הכריע בעניין הקמת שני בתי מלון בחוף בת ים, האחד בן 26 קומות והשני בן 45 קומות. הענין נדון בפני כב' השופטים י'. עמית, ד' ברק- ארז, ע' ברון. בשנת 1975 אושרה תכנית בניין עיר שייעדה שטח מגרש בחוף הים למלון אחד ובשנת 1982 אושרה תכנית אחרת לקביעת בית מלון נוסף. שתי התכניות קבעו כי הועדה המקומית רשאית להוציא היתרי בניה לאחר שתאושר תכנית בינוי בוועדה מחוזית לתכנון ובניה. בשנת 2010, הועדה המחוזית לתכנון ובניה אישרה את תכנית הבינוי תוך התאמת התכנית למגבלת ה-100 מטר מהחוף. בשנת 2011 הועדה המקומית לתכנון ובניה הוציאה היתרי בניה ובתי המלון החלו להיבנות.

רק כעבור שנה המערערים שהינם בעלי זכויות בחלקות הקרובות ודיירי הרחובות הסמוכים, הגישו עתירה לבית משפט לעניינים מנהליים וטענו לביטול ההיתרים שניתנו לשני בתי מלון.

בית משפט המחוזי דחה את העתירה המנהלית בטענה כי המדובר בשיהוי רב בהגשת העתירה. השינוי הינו גם סובייקטיבי, כלומר המערערים שהגישו את העתירה המנהלית, השתהו יתר על המידה עד שהגישו את עתירתם. וכן השיהוי הינו אובייקטיבי קרי השתהות המערערים הביאה לידי נזק לבעלי המלון ויצירת מצב בלתי הפיך.

בית משפט העליון דחה את הערעור. השופט עמית שנתן את פסק הדין ויתר השופטים הסכימו עימו, קבע כי כשהעתירה נגועה בשיהוי סובייקטיבי ואובייקטיבי, רק במקרה של פגיעה בשלטון החוק, ניתן לתת זכות עמידה למי שעתר תוך כדי שיהוי (ראה גם עע"מ 8723/03 עיריית הרצליה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חוף השרון).

בעניין פגיעה בשלטון החוק, השופט עמית מתמקד בשתי טענות העיקריות של המערערים. האחת נוגעת לגובה הקומות. עיון בתקנון של תכניות בניין עיר מראה כי הת.ב.ע לא מגבילה את גובה הבנין ומספר הקומות שניתן להגיע אליו, אלא רק קובע את הגודל המקסימלי של תכסית בכל קומה וכמות אחוזי בניה לחלקה. מכאן שהיזמים שהינם בעלי המלון היו רשאיים להקטין את תכסית של קומה ולהשיג באמצעות זה מספר רב של קומות, ומאחר ומדובר בחוף הים אזיי מוטב בניין רזה וגבוה שלא מסתיר את הנוף יתר על המידה מאשר בניין רחב ידיים ונמוך יותר. לכן בעניין מספר הקומות נפסק שאין כל פגיעה בשלטון החוק.

בעניין מרחק של 100 מ"ר אכן התגלתה מחלוקת בפסיקה מבחינת הפרשנות שיש לעניין קו הים שיש למדוד ממנו 100 מטרים.

מסתבר כי בעניין זה קיימת כפילות בחקיקה. בתמ"א 13 שהיא תכנית מתאר ארצית לחופים האיסור נמדד מקו מים עליון. מנגד, חוק שמירת הסביבה החופית מגדיר את תחום חוף הים כתחום של מאה מטרים שיימדד מקו החוף לכיוון היבשה. והתיבה קו החוף מוגדרת כך:

"קו מוגדר בקואורדינטות ומסומן על מפה, בגובה 0.75 מטר מעל אפס האיזון הארצי, לאורך חופי הים התיכון או לאורך חופי ים סוף, לפי העניין, וכן קו כאמור בגובה 208.80 מטר מתחת לאפס האיזון הארצי לאורך חופי ים כנרת, כפי שייקבע בידי המנהל, כהגדרתו בפקודת המדידות, ויפורסם ברשומות בתוך שנה מיום התחילה לעניין חופי הים התיכון או ים כנרת, לפי העניין, ובתוך שישה חודשים מתחילת חוק שמירת הסביבה החופית (תיקון), התשס"ח-2007, לעניין חופי ים סוף, ועד לפרסום האמור, כפי שיימדד בידי מודד בעל רישיון כהגדרתו בפקודת המדידות ולפי הפקודה".

השופט עמית מעדיף להשאיר את הסוגיה ללא הכרעה באשר מדובר בבעיה פרשנית סבוכה, כי מדידה של 100 מ"ר לפי כל אחד מהחוקים מביא את קו הבניין המותר למקום ומוחק אחר. השופט עמית קובע כי לצורך הכרעה כאן די בכך שפרשנות של ועדות תכנון אינה בלתי סבירה ובלתי מבוססת בכדי להצהיר כי אין כאן פגיעה בשלטון החוק מכאן שהערעור נדחה.

יתרה מזו שני בתי המלון נמצאים בעיצומם של הליכי בניה ואין להפסיק את הבניה או להורות על הריסה באשר הפגיעה אינה מוצדקת.

עע"מ 6732/13 ניצה גואטה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים.

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה ממשרד זיסמן אהרוני גייר ושות'.

צרו איתנו קשר *5988