תחקיר "גלובס": מחיר ההסתבכות של היישוב צופים

פלונטר משפטי סבוך רובץ על שולחנו של היועץ המשפטי לממשלה, יהודה וינשטיין, וגם הצעה לפתרונו. היועץ מתלבט האם לאשר את הפשרה שהושגה לאחרונה בין המדינה לבין היזמיות ביישוב צופים - הסדר שעשוי אולי לסייע בפתרון תסבוכת רחבה יותר, שאליה נקלעו גם לא מעט זוגות צעירים.

היזמיות בצופים הן "עמותת הקרן לגאולת קרקע ליד מדרשת א"י קדומים", וקבוצת חברות נדל"ן בשם לידר שבשליטת לב לבייב. דמות מפתח בשני הגופים הללו הוא עו"ד משה גליק, היועץ המשפטי הן של הקרן והן של לידר. עו"ד גליק הוא איש מרכזי בענייני מקרקעין של ההתיישבות היהודית ביו"ש ומומחה גדול בתחום זה.

מלבד קרקעות שנרכשות ביו"ש מערבים בעסקאות מסובכות ומסוכנות (בעיקר למוכרים), המקור העיקרי של הקרקעות ביו"ש הוא הקצאתן מטעם הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש ביו"ש.

מדובר ביחידה של כ-30 עובדים שבראשה עומד קצין המטה יוסי סגל. יחידה זו, העוסקת בהפקעות קרקע, הכרזת קרקעות כאדמות מדינה והקצאת הקרקע ופיקוח על תקינות ההליכים - כפופה פיקודית למשרד הביטחון, כששר הביטחון הוא המאשר כל הקצאת קרקע. מבחינה מקצועית, היחידה כפופה לרשות מקרקעי ישראל (עד לפני 4 שנים שכר העובדים שולם על-ידי רמ"י). סגל עצמו הוא חבר הנהלת רמ"י.

לפני כ-3 שנים, במסגרת עתירה לחופש המידע של מספר ארגונים, מסר סגל כי סך הקרקעות שהוקצו מאת הממונה לקרן לגאולת קרקע מסתכם בכ-9,000 דונם. לאור שאלות הבהרה של "גלובס", נמסר ממתאם הפעולות ביו"ש כי לקרן הוקצו כ-7,000 דונם (ראו טבלה).

הפער הוסבר בכך ש"בידי הממונה אין מערכת מחשוב המאפשרת לסקור את סך ההקצאות בטבלה מסודרת. ייתכן כי בחישוב שנערך בעבר נפלה טעות כך שנכללו כפילויות". עוד נמסר כי נכון להיום עומדות על הפרק הקצאות חדשות לקרן, שאינן חידוש של הקצאה ישנה, בהיקף של מאות דונמים.

"הקרן לגאולת קרקע" הוקמה בתחילת שנות ה-80', כמעין "קרן קיימת ליהודה ושומרון", ובין מייסדיה פעילים מרכזיים בתחום הקרקעות ביו"ש, כמו עו"ד גליק עצמו, בני קצובר, צבי סלונים ואברהם מינץ. הקרן מאוגדת כעמותה שלא למטרות רווח, אך היא מפתחת את הקרקעות שהוקצו לה, לעתים באמצעות חברות-בנות שלה, ופועלת כגורם מסחרי. מהקרן נשלל אישור הניהול התקין לאחר שלא עמדה בתוכנית הבראה מטעם רשם העמותות. בדוח האחרון שהגישה ל-2012, העיר רואה החשבון המבקר כי הקרן "הציגה את השקעותיה בחברה מוחזקת לפי העלות, בעוד שעל-פי גילוי דעת של לשכת רואי חשבון יש להציגן לפי שיטת השווי המאזני". אי-הכללת השווי המאזני של חברות מוחזקות מונעת את השקיפות בקשר לפעילות הקרן.

אלפי הדונמים שהקרן קיבלה מהמדינה בעשורים האחרונים נמסרו לה ללא מכרז וללא תמורה, ובפטור ממס שבח. לשאלת "גלובס", מסר הממונה על אדמות המדינה ביו"ש כי הקרקעות נמסרו באופן זה לקרן על בסיס סדרה של החלטות ממשלה, החל משנות ה-80' של המאה הקודמת. מבדיקה עם גורמי נדל"ן ביו"ש עולה כי שווי הקרקעות שנמסר לקרן הוא 2-3 מיליארד שקל. עד כה גלגלה הקרן פרויקטי נדל"ן בהיקף של לפחות מאות מיליוני שקלים.

עו"ד של כ-ו-ל-ם

צופים הוא יישוב מעורב שהקימו הקרן ולידר. דתיים וחילוניים, מתנחלים אידיאולוגיים ושוחרי איכות החיים נטולי אידיאולוגיה - זהו הרכב 300 המשפחות החיות ביישוב הממוקם "5 דקות מכפר-סבא", בין כוכב-יאיר לאלפי-מנשה. חלק מקרקעות צופים נרכשו בכסף טוב בידי הקרן, אך חלק ניכר הן קרקעות שהקרן קיבלה ללא תמורה מהמדינה, יחד עם שותפתה - לידר שבשליטת לבייב.

מספר תקלות התרחשו לאחרונה בקשר המשולש הקרן-לידר-צופים. ההתחלה הייתה דווקא מבטיחה: בנצי ליברמן, דמות חשובה בחוגי המתנחלים, מונה ב-2013 למנהל רמ"י. במסגרת תפקידו היה אחראי על הממונה על אדמות המדינה ביו"ש. לאחר מינויו, החליטה הקרן למנות כיו"ר הקרן את אחיו, יהודה (הודי) ליברמן, שהיה בעבר גם שכנו של עו"ד גליק בקרני שומרון. תחושת הכוח החדשה בקרן ספגה לאחרונה מכה קלה בכנף כשבנצי ליברמן הסתבך בחשדות לניגוד עניינים, נאלץ לעזוב את תפקידו והמשטרה המליצה להעמידו לדין. לאחרונה פורסם ב"גלובס" כי בנצי ליברמן לא עדכן את הסדר ניגוד העניינים שלו בקשר למינוי אחיו ליו"ר הקרן.

הקמת היישוב ופיתוחו הולידו תביעה אזרחית ובה טענות על תרמית שביצעו היזמיות לכאורה כלפי זוגות צעירים; תביעה נגד המדינה בסך של 100 מיליון שקל (סכום מופחת "מטעמי אגרה"); בג"ץ אחד ידוע שהביא לשינוי תוואי גדר ההפרדה; וגם עסקה במחיר מעניין עם חברה מסתורית מפנמה. כמעט בכל העניינים הללו מעורב עורך הדין של כ-ו-ל-ם: של הקרן, של לידר, של חלק מהמתיישבים ושל החברה מפנמה - עו"ד משה גליק.

הקרקע הופקעה והועברה ליזמים

חטיבת הקרקע בת 1,400 הדונמים "צופים צפון", הופקעה מתושבי הכפר הפלסטיני ג'יוס בסוף שנות ה-80' ונמסרה ללא תמורה לטיפול הקרן ולידר. זאת, בהתאם להחלטת ממשלה שניתנה עוד ב-1983, ואושררה בהחלטה נוספת ב-1992. המסמכים הנוגעים להקצאה אינם מפרטים מה הטעם להלאמת הקרקע או למסירתה הכמעט מיידית ללא תמורה לחברה פרטית. ממשרד הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש נמסר כי "ההקצאה בוצעה על בסיס החלטת הממשלה. בתקופה זו לא גבו דמי חכירה באיו"ש".

מהמסמכים שהוצגו בבתי המשפט עולה התמונה הבאה: בהסכם הפיתוח נדרשו היזמיות (לידר והקרן) לקדם את הבנייה בצופים עד למועד שהוגדר בהסכם, כאשר הותנה שאי-עמידה ביעד מביאה לפקיעת ההסכם. גם כשלא בנו היזמיות ולו בית אחד, חודש הסכם הפיתוח בלא תמורה פעמיים. שאלת חידוש ההסכם ל-3 שנים בחינם היא אחת הסוגיות הרובצת היום על שולחנו של היועמ"ש. רבע דונם לבניית בית בצופים נמכר היום ב-500-800 אלף שקל, כך שמדובר בקרקע בשווי של מאות מיליונים.

אחד מן הגורמים לעיכוב בפיתוח צופים צפון היה הקפאת הבנייה בין השנים 1992 ל-1996 בתקופת ממשלת רבין. מעט לאחר ההכרזה על ההקפאה נתן הממונה על הרכוש הנטוש ליזמיות רישיון לבצע פעולות הכנה לקראת הבנייה, לרבות פריצת דרכים ויישור קרקע. במסגרת זו ניתן ללידר רישיון להפעלת "מגרסה", כלומר, מחצבה שחלות הגבלות מסוימות לגבי המכשור שניתן להפעיל בה. בתחילה נועד הרישיון רק לאספקת חומרים לבניית צופים עצמה, אך בהמשך ניתן אישור למכירת תוצרי המחצבה. חלק של אותם תוצרים שימש לסלילת כביש 6 הסמוך על-ידי חברה אחרת שלבייב היה בעל מניות משמעותי בה - "דרך ארץ".

המגרסה הניבה ליזמיות לאורך השנים רווחים המוערכים בעשרות מיליונים, וזאת על בסיס סכומי התמלוגים שנדרשו היזמיות לשלם. ממשרד הממונה על הרכוש הממשלתי נמסר כי "אין בידינו מידע בנוגע להכנסות של לידר והקרן מהמחצבה בצופים". לטענת המדינה, הדבר פגע במוטיבציה של היזמיות לקדם את הבנייה בצופים צפון, וזוהי למעשה הסיבה שלא נבנה בצופים בית אחד עד לפקיעת הסכם הפיתוח האחרון ב-2004.

ב-1996 עלתה ממשלת נתניהו הראשונה לשלטון ובהמשך חודשה הבנייה ביו"ש. כבר אז היו גורמים במשרדו של הממונה וברמ"י שסברו שמדובר בעסקה חריגה הדורשת אישורים מיוחדים. עו"ד משה גליק טען בשם היזמיות שהשקיעו מיליונים בעבודות הפיתוח בצופים צפון. לאור הטענות הוארך אז חוזה הפיתוח, בכפוף להתחלת הבנייה על-ידי היזמיות, עד לאמצע 2002.

השנים חלפו והמגרסה-מחצבה המשיכה לפעול. שנה עברה, שנה באה, 2002 הגיעה, ובית אחד טרם נבנה בצופים צפון. ערב פקיעת ההסכם החל עו"ד גליק לשלוח שוב מכתבים לגורמים הממונים, בהם שוב טען שהושקעו מיליונים בפיתוח השכונה העתידית, והפעם תלה את האשם בעיכוב הבנייה במצב הביטחוני - האינתיפאדה השנייה שפרצה באוקטובר 2000. בהמשך שוב חודש הסכם הפיתוח, שוב ללא תמורה, עד ליולי 2004. שווי ההטבה שנתנה בחינם בהארכת החוזה האחרונה הוערך במסמכי ההקצאה ב-35 מיליון שקל.

ב-2004 החליטה המדינה לראשונה לבקש תמורה כלשהי בעד חידוש ההסכם עם היזמיות, דבר שהביא למחלוקת משפטית ממושכת שבמסגרתה עתרו היזמיות לוועדת ערר במשרד הביטחון. הוועדה קבעה שיש להאריך את הסכם הפיתוח ל-3 שנים נוספות ללא תמורה, דבר שלא יצא לפועל בשל בניית גדר ההפרדה שהותירה את "צופים צפון" מעברה המזרחי.

תושבי הכפרים הפלסטינים באזור, לרבות תושבי ג'יוס - הכפר שאדמותיו הופקעו והפכו למחצבה, הגישו ב-2004 עתירה לבג"ץ נגד תוואי גדר ההפרדה שחצץ בינם ובין אדמות חקלאיות שבבעלותם. לאחר הגשת הבג"ץ שינה משרד הביטחון את תוואי הגדר באופן שהותיר את המחצבה מן הצד הלא רצוי של הגדר. ב-2013 תבעו הקרן ולידר את המדינה בסכום של 100 מיליון שקל, בטענה שלו הייתה המדינה מחדשת את הסכם הפיתוח במועד הייתה השכונה הופכת לעובדה מוגמרת - דבר שהיה מאלץ את משרד הביטחון להותיר את הקרקע ממערב לגדר ומונע את הנזק ליזמיות.

בכתב ההגנה טוענת המדינה כי לידר והקרן לא פיתחו את הקרקע עד 2004, מן הטעם שנהנו מהחזר נאה מהפעלת המחצבה. כשם שלא שוחטים פרה חולבת, לטענת המדינה, לידר והקרן הקפידו שלא לבנות על מחצבה חוצבת. בתביעה שכנגד, תובעת המדינה מן הקרן ומלידר החזר סכום של 3.6 מיליון שקל לפני ריבית והצמדה - פיצוי שניתן ליזמיות בגין הפסקת הבנייה ב"צופים מרכז" בזמן ממשלת רבין. פיצוי זה הוא אבן הנגף בהסתבכות אחרת שתפורט בהמשך. בנוסף דורשת המדינה חוב נטען של 5.5 מליון שקל בגין תמלוגים שלא שולמו לכאורה בקשר למחצבת צופים צפון.

לאחרונה הגיעו הצדדים לטיוטת הסכם פשרה שאלה עיקריה: לידר והקרן יסלקו את חוב הפיצוי על הקפאת הבנייה בקשר ל"צופים מרכז", ובתמורה יחודש הסכם הפיתוח ב"צופים צפון" ל-3 שנים נוספות. באשר לסידורי הביטחון ולגדר ההפרדה, סוכם כי משרד הביטחון יחליט אילו הסדרים יש לנקוט כדי להבטיח את ביטחונם של תושבי צופים צפון.

ההסדר המוצע ממתין כבר מספר חודשים לאישור משרד המשפטים, והיועמ"ש בעצמו יהיה, ככל הנראה, זה שיכריע האם לאשר את ההסכם. בפרקליטות יש גורמים המפקפקים ביכולת עמידתו של ההסכם מול עתירה לביטולו, בנימוק שמדובר במתנת חינם יקרת ערך ליזם פרטי. ייתכן שגם בשל כך מתמהמהת החלטת היועץ.

על השווי הכלכלי של חידוש הסכם הפיתוח ניתן ללמוד מטענות לידר והקרן בעצמן. בכתב התביעה שהגישו נטען כי גובה הנזק מאי-חידוש הסכם הפיתוח עמד, נכון ל-2013, על 325 מיליון שקל. לידר והקרן העמידו את סכום התביעה על 100 מיליון שקל בלבד, לטענתן, "משיקולי אגרת בית משפט".

את חטיבת הקרקע "צופים מרכז", 400 דונמים שחלקם כבר פותחו ונבנו עליהם בתים, רכשה הקרן מפלסטינים בתחילת שנות ה-80'. עד לתחילת שנות ה-90' טרם נבנו על הקרקע בתים. ב-1992, עקב עליית ממשלת רבין לשלטון, הוקפאה הבנייה בשטחים. בעקבות ההחלטה, קיבלו לידר והקרן פיצוי של 3.6 מיליון שקל מהמדינה על ההקפאה, כאשר הוסכם שאם וכאשר תחודש הבנייה יחזירו היזמיות למדינה כ-26 אלף שקל לכל יחידת דיור שתיבנה. להבטחת אותו החזר נרשם שיעבוד על הקרקע לטובת משרד השיכון.

ב-1996 הופשרה הבנייה ובהמשך נמכרו כ-120 יחידות דיור על הקרקע. במסגרת עסקאות רכישת המגרשים, כמקובל בתאגיד המוכר לרוכשים רבים, ייצג עו"ד משה גליק את קבוצת לידר כבעלת הקרקע, את החברה המשכנת וחלק מרוכשי המגרשים, ששילמו למשרדו של גליק שכר-טרחת עורכי דין. הרוכשים קיבלו אישורי זכויות שלפיהם הנכס נקי מעיקולים, שיעבודים או משכנתאות. לטענת חלק מן הרוכשים, הם גילו להפתעתם לאחר הרכישה שביתם משועבד לטובת המדינה - עובדה שלא נמסרה להם בזמן הרכישה.

במאי אשתקד פרסמה שלומית צור ב"גלובס" כתבה על קבוצה של רוכשים שתבעו את לידר והקרן בגין טענה להטעייתם במכירת הקרקע, תוך הסתרת עניין השיעבוד. לפני שבועות אחדים הונחה על שולחנו של ראש אגף חקירות ומודיעין במשטרה, ניצב מני יצחק, תלונה בעניין. הטענה המרכזית בתלונה: "הוטעינו, רומנו והוכשלנו לכל אורך השנים על-ידי הנילונים. חלקם אף הגדיל לעשות ואף נקט בטקטיקה של הסתרת השיעבוד ביודעין ובמכוון, היות שחזרו ונתנו אין-ספור פעמים אישורי זכויות לפיהן הנכסים נקיים משיעבוד. מדובר בהתנהלות חסרת תום-לב ברמות הגבוהות ביותר".

ל"גלובס" נודע כי במשטרה התגבשה העמדה שלאור חלוף הזמן ושאלת ההתיישנות המסלול הנכון לבירור העניין הוא ההליך אזרחי, כלומר שאין הצדקה לחקירה פלילית. על עמדה זו הוגש לאחרונה ערר ליועץ המשפטי לממשלה.

עסקה חלומית, חברה אלמונית

חטיבת קרקע נוספת המכונה "צופים מזרח", עומדת במרכזה של תעלומה אחרת. ב-2014 דיווחה חברת לידר לרשויות המס כמתחייב על מכירת חטיבת הקרקע לחברה זרה בשם "בלו הארבור", חברה הרשומה בפנמה, שהייתה מעורבת בעסקאות מקרקעין שונות ביו"ש בשנים האחרונות. בשל החזקת המניות בנאמנות קיים קושי בבירור זהותם של בעלי המניות בחברה.

"בלו הארבור" המסתורית עשתה, כך נראה, עסקה חלומית: היא רכשה 85 דונם בצופים במחיר של 11.5 מיליון שקל. כלומר מחיר של 135 אלף שקל לדונם, או 34 אלף שקל למגרש סטנדרטי של רבע דונם.

כאשר החברה המסתורית תקבל אישורים תכנוניים, ואחרי ההפקעות המקובלות ופיתוח, יוותרו בידה לפחות 3 מגרשים סטנדרטיים על כל דונם, כלומר לפחות 250 מגרשים לבניית וילה בצופים. שווי מגרש סטנדרטי כזה בצופים הוא כ-750 אלף שקל. כלומר, שווי הקרקע יהיה לפחות 180 מיליון שקל. זאת, לעומת מחיר הקנייה של 11.5 מיליון שקל. נראה שמישהו יחגוג בצופים. היועץ המשפטי של בלו הארבור הוא כאמור עו"ד משה גליק.

תגובות

עו"ד משה גליק, הקרן לגאולת קרקע וחברת לידר בחרו להגיב באמצעות באי כוחם.

עו"ד אהוד גינדס מטעמם של עו"ד גליק והקרן לגאולת קרקע מסר כי "גמרתם אומר לפרסם כתבה שגויה ומגמתית תוך התעלמות מוחלטת מעובדות סותרות שיש בידיכם. בנסיבות אלו אין טעם בהבהרת עמדת מרשי כלפיכם ועדיף להניח לכם לפרסם כתבתכם, כאשר ההתחשבנות עמכם תיעשה במסגרת הליך שיוגש מיד בסמוך לאחר הפרסום ואשר יכוון להיפרע מכם על מלוא נזקי מרשי".

משרד עו"ד וקסלר-ברגמן מטעם לידר איים גם הוא בהליכים משפטיים ומסר כי מדובר ב"ערבוב עובדות והסקת מסקנות שגויות על בסיס עובדות שאינן אמת. ביסוד הפרסום המתוכנן עומדת כוונת זדון. אחרי בדיקת העניין מול עו"ד משה גליק, הוברר כי הוא לא ייצג מי מהרוכשים אשר רכשו מלידר קרקעות ביישוב צופים. פעולותיו מטעם לידר נעשו כדין וללא כל דופי".

מהמשטרה נמסר כי "מטבע הדברים איננו נוהגים להשיב לפניות או להתייחס לפרטי הטיפול בהן באמצעות התקשורת".

הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש ביו"ש מסר כי "ההקצאה בצופים צפון בוצעה על בסיס החלטת הממשלה. בתקופה זו לא גבו דמי חכירה באיו"ש. אין בידינו המידע בנוגע להכנסות של לידר והקרן מהמחצבה בצופים".

 קרקעות ביו