"בלי הון חדש וטיפול בחוב, יהיה לאלביט הדמיה קשה מאוד"

נאנט נדל"ן, פעם חברה על סף כניסה להסדר חוב, עשתה החודש היסטוריה קטנה. היא מכרה את שארית החזקתה (10%) בחברת הנדל"ן הפולנית רוביג תמורת 61 מיליון שקל ונותרה עם נכס מרכזי אחד - קופת מזומנים של 130 מיליון שקל שתאפשר פירעון של יתרת החוב (קרן וריבית) למחזיקי האג"ח בהיקף של כ-90 מיליון שקל, ואף תשלום דיבידנד לבעלים.

עבור רון הדסי, יו"ר נאנט מאז נובמבר 2012, מדובר בסיפור הצלחה. חברה שהסתבכה במשבר הפיננסי של 2008 עם קרקעות לרוב ברומניה והונגריה, ספגה הערת "עסק חי" מרואי החשבון וראתה את איגרות החוב שלה נסחרות בתשואה של 140%, עומדת לסיים את פעילותה ללא חובות ועם קופה דשנה של מזומנים.

"נאנט הייתה במשבר אבל בעלי המניות החליטו להתמודד עם זה לבד. מחזיקי האג"ח נתנו אמון מלא בי כיו"ר מקצועי שמונה למשימה ובהנהלה, וזה השתלם להם", אומר הדסי. "כמובן שזה התאפשר גם בזכות השיפור הדרמטי במצב בפולין והעבודה המדהימה שנעשתה ברוביג (החברה הבת שעוסקת בבנייה למגורים, ע' כ'), אבל זה דבר שאני שמח וגאה בו".

אבל להדסי, שחגג בחודש שעבר את יום הולדתו ה-50, אין יותר מדי זמן להתענג על ההישג. כעת עומד בפניו פרויקט שיקום נוסף. בימים אלו הוא מסכם את שנתו הראשונה כיו"ר חברת ההחזקות אלביט הדמיה, שעברה בינואר 2014 ממוטי זיסר לידי מחזיקי האג"ח, במסגרת הסדר חוב שכלל מחיקה של סכום עתק בהיקף של 1.8 מיליארד שקל מחובות החברה.

במארס 2014 מינו מחזיקי האג"ח את הדסי ליו"ר אלביט הדמיה ובתוך כשבוע בישר הדירקטוריון ברשותו על סיום תפקידו של המנכ"ל ובעל השליטה הקודם, זיסר, ועל מינוי של הדסי גם למנכ"ל זמני. את תפקיד המנכ"ל הוא העביר החודש לסמנכ"ל הכספים, דורון משה, שיחזיק מעתה בשני התפקידים. הדסי עצמו ימשיך להחזיק בתפקידי היו"ר, ויו"ר החברות הבנות, פלאזה סנטרס ואלביט מדיקל, לכל הפחות גם בשנתיים הקרובות. "יש כאן שיקולי חיסכון ורצון להתאים את מבנה ההוצאות להיקף התפקידים", הוא מסביר בריאיון לגלובס.

תיק הנכסים של אלביט הדמיה כולל בראש ובראשונה החזקה בחברה בת מתחום הנדל"ן, פלאזה סנטרס, שדוללה לכ-45% במסגרת הסדר החוב של פלאזה שהושלם בסוף 2014. בנוסף, היא מחזיקה ב-77% ממניות מלון רדיסון בלו בבוקרשט, בשני מלונות בבלגיה, בקרקעות בהודו ובטבריה, וכן בעקיפין ב-30% מחברת המכשור הרפואי אינסייטק וב-26% מחברת גילוי התרופות גמידה. הדסי מספר כי את ההפתעות לטובה הוא מצא בעיקר אצל שתי האחרונות.

- הביאו אותך לאלביט הדמיה כדי לעשות סדר. מה גילת שם ומה נעשה מאז?

"גיליתי חברה עם פורטפוליו מורכב ואתגרי, ובעיות במרבית הנכסים שיידרש זמן לטפל בהן. וזו כנראה הסיבה שאותם נכסים לא מומשו עד כניסת הקבוצה למשבר. התהליך הראשון שעשינו היה בעיקר של מיפוי, אבחון, גיבוש תוכניות עבודה לנכסים, שינוי דרמטי של כללי הממשל התאגידי של החברה, והפיכתה לכזאת שעומדת בסטנדרטי דיווח ותפעול הגבוהים ביותר. בנוסף, צמצמנו את כמות העובדים באלביט הדמיה מ-45 ל-12 וקיצצנו בהוצאות נלוות.

"במקביל התמקדנו בנכסים שהם בני מימוש מידי, והצלחנו למכור את מניות פארק פלאזה ב-35 מיליון שקל, ולבצע מימון מחדש למלון ברומניה שהביא יותר מ-9 מיליון אירו לאלביט. מכרנו גם, אם כי לא בשמחה, את פעילות אופנת מנגו בישראל תמורת כ-35 מיליון שקל, עקב סיום הזיכיון ואחרי מו"מ ארוך שאפילו לווה במיני-קרב (מול פוקס, ע' כ'). בנוסף, מכרנו את אוסף האומנות הגדול שהיה כאן, מתוך מטרה להביא מזומן בכל דרך אפשרית".

בסוף מארס פרסמה אלביט הדמיה את הדוחות הכספיים ל-2014, שהצביעו על רווח נקי עצום של מיליארד שקל, שנבע כולו מרווח חשבונאי של 1.6 מיליארד שקל לאור מחיקת מרבית החוב בינואר אשתקד. אלא שהסדר החוב לא ניקה לחלוטין את המאזן, והותיר את אלביט הדמיה עם חובות של 678 מיליון שקל למחזיקי האג"ח, ושל 192 מיליון שקל לבנק הפועלים. בנוסף, הסדר החוב של החברה הבת פלאזה סנטרס כלל רק דחייה של שלוש שנים במועדי הפירעון, כך שהקבוצה כולה עדיין נדרשת לשרת חוב כולל של 2.8 מיליארד שקל, מרביתו לפירעון בין דצמבר 2017 ליולי 2020.

- איך אתה רואה היום את הסדרי החוב בקבוצה ואת האפשרות לעמוד בהם?

"את הסדר אלביט לא ליוויתי, וגם בפלאזה נכנסתי לתפקיד כאשר עקרונות ההסדר כבר נקבעו והטיפול שלי היה בעיקר בסגירות הסופיות שלו. במבחן הזמן אפשר לומר שהיקף החוב שהושת על הקבוצה כולה, לאחר ההסדרים, הוא אתגרי ביותר".

- אז יש אתגרים מורכבים, אבל בוא נתחיל בצד החיובי. היו לך גם הפתעות לטובה מהנכסים שקבוצה?

"תחום המדיקל הוא ההצלחה הגדולה ביותר של הקבוצה ועבורי ההפתעה הגדולה ביותר לטובה. גמידה ואינסייטק ביצעו בשנה האחרונה עסקאות מהותיות ביותר ברמת השווי, כשלכל אחת מהן נכנסו משקיעים רציניים בשווי חברה של לפחות 200 מיליון דולר לפני הכסף. במקרה של גמידה המשקיעה הייתה נוברטיס, ואצל אינסייטק מדובר בקבוצת משקיעים בהובלת קרן יורק (שמחזיקה ב-20% מאלביט הדמיה, ע' כ').

"גמידה ואינסייטק נמצאות כיום במקום אחר לחלוטין. אם לפני שנה הן היו חברות עם עתיד לא ברור שנדרשנו להזרים להן מזומנים כדי לתמוך בהתפתחותן, אז היום מדובר בחברות מבוססות עם קופת מזומנים מלאה, שתאפשר להן להמשיך ולעבוד בשנים הקרובות. אלו שתי חברות שמנסות לשנות סדרי עולם בתחום הרפואה באמצעות טכנולוגיה פורצת דרך. במקרה של אינסייטק מדובר על טיפולים בגידולים באמצעים לא חודרניים, ואצל גמידה בהשתלת תאי גזע לריפוי מחלות ממאירות כמו סרטן".

אבל למרות חלומות המדיקל בסיס הפעילות של אלביט הדמיה (אם לבד, ואם דרך החברה הבת פלאזה סנטרס) היה ונשאר נדל"ן - ייזום והקמה של קניונים ודירות מגורים, והפעלה של בתי מלון. את הפריצה הגדולה שהביאה את אלביט הדמיה לשווי שיא של 5.9 מיליארד שקל בדצמבר 2007, יצרה ההצלחה האדירה של הקבוצה במחצית הראשונה של העשור הקודם בהקמה ומכירה של קניונים במזרח אירופה.

"הנכס החשוב ביותר: קאסה-רדיו"

אלא שאותה הצלחה גם הגדילה את התיאבון של זיסר והמנהלים תחתיו, והובילה להשקעה כוללת עצומה של מיליארדי שקלים בשני פרויקטי ענק (האי אובודה בבודפשט וקאסה-רדיו בבוקרשט), ברכישת בנק של קרקעות במזרח אירופה, ובהשקת פעילות בהודו. המינוף הגבוה שאותו נטלה הקבוצה לצורך השקעת המיליארדים בפעילויות אלו, הפך למשקולת עצומה בעקבות המשבר הפיננסי העולמי ב-2008, שהפיל את שווי הנכסים שנרכשו והותיר את הקבוצה עם חובות עתק וללא יכולת מהותית של מיחזור החוב. מכאן, כבר הייתה הדרך קצרה להתרסקות כלכלית ולהסדר חוב.

מבט על הדוחות הכספיים של אלביט הדמיה ל-2014 מגלה כי שווי הקניונים והקרקעות שבידי הקבוצה (בעיקר דרך פלאזה סנטרס) עומד כעת 1.9 מיליארד שקל, לאחר מחיקות ענק מצטברות של 2.1 מיליארד שקל בשנים האחרונות. ב-2014 לבדה נמחקו 527 מיליון שקל משווי נכסים אלו, בעיקר ברומניה ובהודו.

בנוסף, מחזיקה אלביט הדמיה בעקיפין ב-77% ממלון רדיסון בלו בבוקרשט, בשני מלונות באנטוורפן, ובקרקע בטבריה, ששווים הכולל בספרים עומד על 920 מיליון שקל, לאחר הפחתה של 190 מיליון שקל ב-2014, בעיקר במלון בבוקרשט. מימוש מוצלח של המלונות והקרקע בשנתיים הקרובות אמור לסייע לה בהחזר חלק מהחוב.

לדעת הדסי, הנכסים במרכז אנטוורפן די מיצו את עצמם והם בשלים למכירה. "אנחנו בוחנים עכשיו את האפשריות, בתנאי השוק והריבית הקיימים. גם את חלקת אדמה בטבריה, על חוף הכנרת, אנחנו בוחנים כרגע איך לממש".

- ומה לגבי המלון בבוקרשט?

"סוגיית המכירה תיבחן רק בתחילת 2016, כרגע עדיין מוקדם לדבר על זה. כיום אנחנו משפצים את המלון וממתגים אותו תחת המותג השני של רשת רדיסון בעולם, 'פארק אין', בהשקעה משמעותית מאוד. מדובר ללא כל ספק במלון האטרקטיבי ביותר בבוקרשט ובנכס מאוד מרכזי בקבוצה, שמופיע בספרים לפי שווי של 140 מיליון אירו (כ-590 מיליון שקל) ושאנחנו רוצים לטפח ומאמינים בו מאוד. אני חייב לומר שנדהמתי מכמות הפניות וההתעניינות שיש סביב המלון הזה".

- יהיה יותר קל למכור עם החזקה של 100%, לא?

"אנחנו מחזיקים ב-77% מחברה ציבורית ברומניה שהמלון נמצא בבעלותה. תחת מטריית החוק הרומני אנחנו מבצעים כרגע תהליך של מחיקת המניה מהמסחר בבורסת בוקרשט, מתוך רצון לרכוש את החזקות המיעוט ולהגדיל את האחיזה שלנו בחברה שמחזיקה במלון. במסגרת התהליך, מתפרסמת הערכת שווי אובייקטיבית למלון מטעם חברת שמאות בינלאומית גדולה, כאשר לפי החוק הרומני כל בעל מניות מיעוט יצטרך לקבל החלטה אם הוא מוכר את חלקו לפי השווי שננקב בהערכת השווי, או שלא". הערכת שווי זו, פורסמה היום ונקבה בשווי של 64.6 מיליון אירו לחברת המלון (בוקרשטי טוריזם), כך שרכישת יתרת המניות תעלה כ-14.5 מיליון אירו.

- למעשה, יש לכם עוד פרויקט גדול במרכז בוקרשט, קומפלקס המסחר והמשרדים שאמור לקום בשטח קאסה-רדיו, ושפלאזה סנטרס מחזיקה ב-75% ממנו. יש סיכוי שהשנה הפרויקט הזה יתחיל לזוז?

"מבחינת סדרי עדיפויות, הנכס החשוב ביותר לפלאזה סנטרס, ובמידה מסוימת גם לקבוצה כולה, זו האדמה שנקראת קאסה-רדיו. מדובר במתחם ענק שפלאזה השקיעה בו עד כה יותר מ-150 מיליון אירו ושעומד כאבן שאין לה הופכין מאז שהפסיקו לעבוד בו. אחת המטרות המרכזיות שלי בתקופה הקרובה היא להניע את הפרויקט הזה, שממשלת רומניה מחזיקה ב-10% ממנו, ולצאת לשלב הראשון של הבנייה שלו. התנעת הפרויקט היא מהלך שובר שוויון עבור פלאזה סנטרס".

- כדי להצליח לעמוד בהסדר החוב פלאזה תצטרך גם לצאת לדרך עם פרויקטים נוספים, ולמכור את ששת הקניונים שבבעלותה, אבל בינתיים עזב המנכ"ל הוותיק רן שטרקמן. תצליחו למצוא מחליף ראוי שיידע להוציא את כל זה לפועל?

"רן יישאר בתפקידו עד סוף יולי ואנחנו כבר נמצאים בשלב של בניית המועמדויות השונות לתפקיד החדש, כאשר נבדוק הן מועמדים פנימיים, כמו סמנכ"ל הכספים רועי לינדן, והן מועמדים מחוץ למערכת. בנוסף, לאור השינויים הפרסונליים בפלאזה והצורך לקדם את פיתוח הנכסים בה, אני חושב שהיא תעסיק אותי יותר מכול חברות הקבוצה בשנה הקרובה".

- ומה דרוש כדי שפלאזה תעמוד בהתחייבויותיה למחזיקי האג"ח, שעומדות על כמיליארד שקל?

"לפלאזה יש פורטפוליו חי ונושם של נכסים מניבים, קניונים, שהיא מנהלת, וגם מגוון של אדמות במקומות שונים. בשנתיים וחצי האחרונות בוצעה בה עבודה טובה בהשבחת הקניונים הקיימים, ורובם נמצאים בתפוסה כמעט מלאה, בין השאר בזכות השיפור במצב הכלכלי בפולין וברפובליקות הבלטיות. בנוסף, נצטרך לנסות ולפתח גם פרויקטים נוספים מלבד קאסה-רדיו. יש לפלאזה עוד שתי אדמות בבלגרד, אחת בטימישוארה שברומניה, ואחת בלודז' שבפולין, שראויות בהסתכלות רב שנתית לפיתוח וייזום עתידי של מרכזים מסחריים.

"אבל אין ספק שמזרח אירופה של היום זו לא מזרח אירופה של לפני 15 שנה, כשכל מה שנבנה אז בערי השדה גם הצליח. היום שטחי המסחר שם גדלו דרמטית כמעט בכל האזורים ובכל המקומות, והיכולת להקים קניונים נוספים היא מוגבלת מאוד. לכן נצטרך לעשות את הדברים מאוד בזהירות ולהסתכל כל הזמן על מועדי החזרי החוב, כי מדובר על חברה יזמית שהתהליכים בה מאוד ארוכים וסבוכים.

"צריך לזכור שהסדר החוב של פלאזה מאוד מאתגר, כי החוב שלה לא טופל בכלל, אלא רק נדחה במספר שנים, וכל מימוש של נכסים הולך ברובו לפירעונות מוקדמים של האג"ח. כך, שייצור מקורות לפיתוח נכסים הוא מוגבל בהיקפו, ופרויקטים חדשים יצטרכו להתבסס על מימון חיצוני או צירוף שותפים".

אחד מששת הקניונים הקיימים של פלאזה נמצא בעיר פונה שבהודו, אבל הוא לא הנכס היחיד שלכם במדינה. פלאזה ואלביט שותפות שם בשתי קרקעות למגורים והיה בעבר סיפור על השקעות אחרות שהתפוגגו. כמה כסף השקיעה הקבוצה בעבר בהודו וכמה תצליחו בסופו של דבר להביא משם בחזרה ממכירת הנכסים?

"אני לא מכיר את המספרים עד הסוף, אבל אני יודע שבהודו הקבוצה השקיעה גם במחלבות וגם בפעילויות אחרות סכומי עתק של מאות מיליוני אירו. אני אפילו לא רוצה לחשוב על הסכומים ועל מה שהושקע, כי זה גם פחות רלוונטי כרגע. בסוף 2014 עשינו חריש עמוק על כל אחד מהנכסים ופרסמנו הערכות שווי ברורות בדוחות השנתיים, שלמיטב שיפוטנו משקפות את השווי ההוגן של הנכסים.

"אלביט ופלאזה מחזיקות בשני מגרשים גדולים מאוד שמצד אחד יש להם פוטנציאל גבוה מאוד, אבל מצד שני מערכות היחסים עם השותפים לאורך שמונה שנות ההשקעה לא הניבו את התוצאות המקוות. כגישה אנחנו בהחלט רוצים לממש את הנכסים שלנו בהודו, אבל לא מדובר בהליכי מכירה פשוטים. אנחנו נמצאים בעיצומם של הליכים ומהלכים שנועדו בעצם להביא את הנכסים הללו להיות בני מסחור. אני מקווה שבקטע הזה תצלח דרכנו, אבל כבר למדתי שלהודו יש את קצב הזמנים שלה.

"כך שקשה לתת אומדן מדיוק, אבל אני מעריך ומקווה שנדע להביא 60-70 מיליון אירו ממכירת שני המגרשים. לדעתי כל הנכסים בהודו יכולים להימכר בסכום כולל של סביב 100 מיליון אירו. זאת משימה ראשונה במעלה עבורנו, ואנו עושים כל מה שניתן כדי למכור את הנכסים ולצאת משם, אבל צריך להגיד שבמהלך השנה האחרונה הייתי יותר אופטימי בנוגע לאפשרות שנדע להביא את הכסף מהר, והיום אני קצת יותר סקפטי".

דיברנו על אקזיטים במדיקל, מימוש המלונות, פיתוח פרויקטים בפלאזה, יציאה מהודו והחזר חובות. אבל אם אתה מסתכל חמש שנים קדימה, ליום שאחרי, יש בכלל עתיד לאלביט הדמיה?

"אני אשמח מאוד אם אלביט תשוב להיות קבוצה יזמית מובילה, ובהחלט ייתכן שבטווח של שלוש השנים הקרובות, יבוא גורם כלשהו שירצה להשתלט על הקבוצה, לקחת את ההובלה שלה ולהפוך אותה מחדש לפלטפורמה חיה ונושמת. אבל בלי הון חדש שיוזרם לאלביט הדמיה וטיפול בחוב שלה, זה יהיה מאוד קשה. צריך גם לזכור שחברות החזקה כבר לא אהובות בשוק, ולכן אם רוצים להתחיל בייזום של עסקים עדיף לעשות את זה בחברות הבנות".

חברות שעושות מתיחת פנים משנות לעתים את שמן. שקלתם את זה?

"הנושא ייבחן בהמשך".

 הנכסים המרכזיים של אלביט הדמיה ופלאזה סנטרס