מערבבים את הקלפים

1. "הוצאת כל מכרזי הדיור במדינה במתכונת 'מחיר למשתכן' ומכירת כל הדירות כדירות למשתכן" (נספח 1, סעיף 1 בהסכם הקואליציוני בין הליכוד למפלגת "כולנו").

למרות העליהום הקבוע על הציבור החרדי, צריך להבין שלא רק בגלל קומבינות ואינטרסים מגזריים מכרזי "מחיר למשתכן" פרחו בזמנו בעיקר אצלם. המכרזים הללו בנויים על סטנדרט מינימלי ועל הכנסות מינימליות לרשות המקומית (ולמדינה). הם מביאים אוכלוסייה שמוכנה ויכולה לשלם מעט, ולא מכניסים כמעט תקציבים לעירייה שזקוקה להיטלי הפיתוח ולאגרות מהקרקע (שבמחיר למשתכן נמכרת בהנחה גדולה) כדי להעמיד מוסדות ציבור, גנים וכו' בשכונות שרוצות להתאים למאה ה-21.

סיבוב קצר בביתר עילית או בקרית ספר יספיק כדי להבין מיד על מה מדובר - דירות קטנות וכמעט אחידות (עם חריגות בנייה שצומחות במרוצת השנים) ופיתוח סביבתי מינימלי, אם בכלל. גם אם שר האוצר החדש החליט שזהו צורך השעה לנוכח משבר הדיור, לא בטוח שהוא יוכל ליישם זאת בשטח. כל עוד היה מדובר על בניין פה ושם במודיעין או באשדוד, הרשויות המקומיות נתנו לזה יד בעבר וייתנו לזה יד בעתיד. אבל אם כחלון ינסה לשווק מחיר למשתכן במאסות ובכל הארץ - הוא עלול לגלות שאין לו עם מי לדבר (חוץ מראשי עיריית ביתר עילית וקרית ספר).

2. אבל לא רק ראשי הרשויות יתנגדו למהלך. גם מול דעת הקהל, ולמרות שמחירי הדירות ברחו בשנים האחרונות לדור שלם של מחוסרי הדירה, קשה יהיה להצדיק ציבורית סבסוד קרקעות ואובדן הכנסות בלב אזורי הביקוש של המדינה. אם דירה בגוש הגדול בתל אביב תימכר ב-2.5 מיליון ולא ב-4 מיליון בגלל שהמדינה תסבסד את עלויות הקרקע וחלק מעלויות הפיתוח, מי בדיוק ייהנה מאותו מהלך? ולמה לסבסד קרקע לדירות גן, דירות גג או פנטהאוזים בפתח תקווה או בנתניה?

ושלא יהיה ספק: עינינו לא צרה באותם אלה שיכולים לקנות דירה ב-4 או ב-2 מיליון שקל. הלוואי שהמדינה תעזור גם להם. השאלה על חשבון מי ומה. מדינה שהולכת על מהלך שיגרע מיליארדים רבים מקופתה, אובדן הכנסות שיפגע בהכרח בשירותי הבריאות, החינוך, הרווחה וכו' שכלל אזרחי ישראל יקבלו כאן, מוכרחה להיות קצת יותר מדויקת וקפדנית באנשים שצפויים להרוויח מהמהלך.

3. בשורה התחתונה כדאי לזכור שעוד לא מדובר בשיווק דירות זולות. אפילו לא במכרזים לדירות כאלו. מדובר בסה"כ בכמה שורות בהסכמים קואליציוניים. בהסכמים הקודמים בין הליכוד ו"יש עתיד", נכתב למשל שיקומו פה 150 אלף דירות להשכרה (בפועל מוקמות מאות דירות בלבד). באלה שלפניהם נכתב שימונה יו"ר מקצועי לרשות מקרקעי ישראל (בפועל שר השיכון לא ויתר כמובן על המעמד).

הסכמים קואליציוניים נכתבו רק כדי להגדיר את הסמכויות ואת מאזן הכוחות בממשלה החדשה. קריאת ההסכם הקואליציוני שעליו חתומים זאב אלקין (ז.א) ומשה כחלון (מ.כ) מעלה את החשש שמישהו אולי אפילו "עבד" על הרפורמטור הגדול של ענף הסלולר. משפטים כמו "הוצאת כל מכרזי הדיור במדינה במתכונת מחיר למשתכן", או "כל ראשות עיר תפעל להפקדת תוכנית בניין עיר כוללת תוך פרק זמן של שנה" (סעיף 8), נראים יותר כמו אבא שיבטיח לילד מיליון דולר אם ימצא את האפיקומן. אבא שמעדיף להתחייב לחלומות באוויר, במקום להתחייב למתנה ב-100 שקל שהוא יצטרך לפרוע כבר למחרת.

4. התוכנית של כחלון גם מלמדת על כרוניקה קבועה פה בכל פעם שמוקמת ממשלה חדשה. מחיקת כל התוכניות של השר הקודם - שום מילה על מחיר מטרה או הסכמי גג בהסכמים הקואליציוניים - לטובת הכרזות חדשות וגרנדיוזיות שנזרקות לשוק: מס רכישה של 20% למשקיעים, מחיר למשתכן בכל מכרז, החלשה משמעותית של רשות מקרקעי ישראל ועוד.

לערבוב הקלפים מחדש, ואין ספק שכחלון הולך כמעט הכי רחוק שאפשר בעניין, יש ערך רק אם אנחנו בטוחים שהסידור החדש יחזיק במשך תקופה ארוכה. אבל גם כחלון יודע שאם בעוד 4 שנים יבוא שר חדש ויגבש תוכנית חדשה - גם התוכניות הטריות שלו לא יהיו שוות שום דבר. נדל"ן זה עסק לטווח ארוך. גם כחלון עצמו הכניס סעיף שמתמרץ קבלנים במתן הנחות, פטורים והטבות במס שבח לבנות פרויקטים בתוך 5 שנים "מיום חקיקת החוק", כי הוא יודע שאי אפשר לשנות את השוק כבר ממחר בבוקר, ובתקווה שלא יבוא השר החדש שישב על הכסא בעוד 5 שנים ויחליט שיש לו תוכנית חדשה.

שוק הנדל"ן למגורים - הן הקונים והן היזמים (שאמורים להמשיך לקנות קרקעות כדי להניע את הגלגל) - זקוק בעיקר לרציפות שלטונית של החלטות הממשלה ולמנהלים חזקים שגם יידעו ליישם ולבצע אותן בשטח. בינתיים אנחנו מקבלים תוכניות שמרחפות להן בגובה רב ובעיקר משתקות את הענף.