להשקיע בנדל"ן בארה"ב ולקבל גרין קארד? אין התלהבות

תכנית פדרלית, שמעניקה גרין קארד תמורת השקעה בפרויקטים נדל"ניים בארה"ב, שיוצרים מקומות עבודה, מושכת אלפי מהגרים פוטנציאליים בני מעמד הביניים. בניו-יורק נעשתה התכנית מקור משמעותי לגיוס כספים לכמה מהפרויקטים השאפתניים ביותר במנהטן, אם כי יעודה המקורי הוא להזרים כספים לאזורי מצוקה. התכנית הזו קיימת מאז 1990 (ב-2011 פורסם עליה דיווח ב"גלובס"), אך רק בעקבות המיתון הגדול של 2008-2009, החלו חברות קבלניות לנצל את תכנית "גרין קארד תמורת חצי מיליון", או תכנית EB-5 בז'רגון הרשמי, לגיוס כספים לפרויקטים.

על פי התכנית, יכול לא אמריקאי להשקיע 500 אלף דולר בפרויקט נדל"ן (או מיזם אחר) בארה"ב, שיקבל אישור רשמי לשמש כ"מרכז השקעה אזורי". מדובר בפרויקטים בקנה מידה גדול, לפעמים בשיתוף הון פרטי וציבורי, שאמורים לתרום לכלכלת האזור שבו מוקם הפרויקט, לרבות יצירת מקומות עבודה חדשים. למשקיע אין כל שליטה על האופן שבו מנוצל כספו וגם התשואה לא תמיד ברורה, אך המשקיע ומשפחתו המיידית (בת/בן זוג וילדים עד גיל 21) זכאים לקבל גרין קארד. המשקיע חייב להוכיח שכספי השקעתו הושגו כחוק ואינם נובעים מפעולות עברייניות.

כתבה ב"ניו יורק טיימס" בסוף השבוע חושפת כמה מהפרויקטים הגדולים בניו-יורק - מגדלי דירות, בתי-מלון, מגדלי משרדים ופרויקטים משותפים של המגזר הציבורי הפרטי - שנשענים חלקית על משקיעים שמצפים לתשואה של גרין קארד, נוסף לדולרים. אחד מהפרויקטים האלה הוא מגדל מגורים בן 60 קומות של דירות קונדומיניון בשדרה החמישית שיוזמת ויקטור גרופ, בשליטת משפחת שוסטר הישראלית.

אסף שוסטר, סגן נשיא לפיתוח עסקי בוויקטור גרופ, אמר ל"טיימס" שתכנית EB-5 היא "מכשיר פיננסי טוב". החברה מגייסת 90 מיליון דולר מ-180 משקיעים זרים. התקציב הכללי של הפרויקט הוא כ-400 מיליון דולר ו"כדי לבנות פרויקט גדול כזה יש צורך בהרבה אקוויטי ושכבות רבות של מימון", לדברי שוסטר, שמשפחתו היא בעלת השליטה גם בטראס הישראלית.

פרויקטים גדולים אחרים שמגייסים משקיעים זרים במסגרת תכנית EB-5הם: תכנית האדסון יארד של עיריית ניו-יורק ורשות התחבורה המטרופוליטאנית לבניית 16 גורדי-שחקים למגורים ומשרדים במערב מנהטן, לאורך ההאדסון, באזור מרכז התצוגות והכנסים ע"ש ג'יקוב ג'אביץ, שמשך השקעות בסך 600 מיליון דולר מ-1200 משקיעים זרים; תכנית פסיפיק פארק (לשעבר אטלנטיק יארדס) באזור מרכז בארקליס בברוקלין (1154 משקיעים זרים הזרימו 577 מיליון דולר); ומגדל של מלון פור סיזונס (חלק מהבניין ישמש לדירות קונדומיניון) באזור הפיננסי בדרום מנהטן, שמשך 250 מיליון דולר מ-500 משקיעים.

לדברי ה"טיימס", 80% מהמשקיעים הזרים בתכנית "השקעה תמורת גרין קארד" הם סינים. אך האם הישראלים נוהרים אליה? לא ברור אם יש משקיעים ישראלים בין 180 המשקיעים הזרים בפרויקט של שוסטר גרופ (בקשה לראיון עם אסף שוסטר טרם נענתה). אך עורך-הדין נמרוד פנץ, ממשרד עורכי-הדין דירסון, לוי ופנץ, בוושינגטון, שמתמחה בענייני הגירה, אמר אמש ל"גלובס", כי תכנית כזו אינה יכולה - ואינה צריכה - לזכות בפופולאריות בקרב רוב הישראלים.

"מדובר בהשקעה פסיבית", אמר פנץ, שאחד מתחומי התמחותו הוא ייעוץ בהשגת אשרות עבודה בארה"ב לבעלי מקצועות טכנולוגיים. "המשקיע מניח את כספו במאגר ('פול') כספים שמנהל מישהו אחר. הוא אינו מעורב בניהול ההשקעה ורק יכול רק לקוות שהיא מנוהלת בתבונה. יתר על כן, להשקעה הראשונית של 500 אלף דולר, שהמשקיע צריך להסביר כיצד הושגה, יש צורך להוסיף בין 60 אלף ל-80 אלף דולר דמי ניהול. זה לא משהו שימשוך ישראלים".

עו"ד פנץ הסביר, שרוב המועמדים הישראלים ה"טבעיים" לשהות ממושכת בארה"ב הם אנשי היי-טק ובעלי מקצועות מועדפים אחרים ופתוחות לפניהם דרכים יותר קלות - והרבה יותר זולות - לקבל היתר עבודה קבוע או לטווח ארוך בארה"ב. ישראלים רבים מוצאים מקום עבודה אמריקאי, לרבות שלוחה אמריקאית של חברה ישראלית, שייזום את הזמנתם לארה"ב.

"מי שיש לו 500 אלף דולר יכול למצוא דרכים טובות יותר להתגורר בארה"ב מאשר להשקיע חצי מיליון דולר בפרויקטים של אחרים", אמר פנץ. הוא הודה, עם זאת, שהשקעה בנדל"ן עשויה להיות אפיק סביר לישראלי בעל השכלה נמוכה, שאינו יכול להיכלל בקטגוריית בעלי מקצועות נדרשים בארה"ב ודרכו להשגת גרין קארד עלולה להיות משופעת במכשולים.

"צריך להזהיר: זו טעות גדולה לחשוב, שאפשר למכור דירה בישראל ולקנות בית בברוקלין ועוד לקבל גרין קארד תמורת העסקה", אמר פנץ. "זו אגדה לילדים".

לדבריו, ישראלים מתחילים לפנות דווקא לצד האחר תכנית EB-5, כלומר ייזום פרויקט שיקבל אישור לתפקד כמרכז השקעות אזורי ויוכל לגייס מאות מיליוני דולר ממשקיעים לא אמריקאים. הוא אמר, שחברה ישראלית בודקת עתה אפשרות להשיק מיזם טכנולוגי בארה"ב שיוכל ליהנות מאופציית השקעות של לא אמריקאים.

פנץ הדגיש, שכבר מזמן חלפה התקופה שבה ישראלים הסתנוורו מגרין קארד. ישראלים עשירים מאוד אינם מעוניינים בדרכון אמריקאי או בשהות קבע בארה"ב כדי לחמוק מחובת הדיווח האוניברסאלי לשלטונות המס בארה"ב. הוא סיפר על אח ואחות, ילדי טייקון נדל"ן ידוע, בישראל, שחיים תקופות ארוכות בארה"ב אך מהנדסים את שהייתם בה כך שהיא לא תיחשב כקבועה. הם מוצאים כל פעם דרך חדשה לשוב ולחיות בארה"ב בלי לקבל גרין קארד כדי לא לחשוף את הכנסותיהם, ובעקיפין את ההון המשפחתי, לעיניים הבולשות של שלטונות המס האמריקאיים.