כל שותף רשאי להשתמש לפי חלקו

סוגיית שיתוף במקרקעין הינה סוגיה מורכבת הדנה במערכת היחסים בין שותפים במקרקעין. יחסי השיתוף בעגה מקצועית נקראת גם "מושאע" והכוונה למצב שבו כמה בעלים רשומים כבעלים של מקרקעין ועל פי החוק לכל אחד מהם יש חלקים מתמטיים בלתי מסוימים במקרקעין. אין מניעה כי שותפים אלו יעשו בינם לבין עצמם הסכם שיתוף וינסו להסדיר את החזקה ביניהם במקרקעין. במקרה כזה כל שותף יהיה רשאי לנהוג בחלק השייך לו מנהג בעלים ולהשתמש באין מפריע. דא עקא יש מצבים שבהם השותפים זרים זה לזה ואין ביניהם כל הסכם שיתוף ויחד עם זאת אחד מהם עושה שימוש בחלק מהמקרקעין וכעת יתר השותפים מבקשים למנוע את השימוש וטוענים שיש להם זכויות בכל גרגיר במקרקעין ועל כן על השותף להפסיק את השימוש.

סעיף 30 לחוק המקרקעין קובע כי בעלי רוב החלקים במקרקעין רשאים להשתמש "שימוש רגיל" במקרקעין. לעומת זאת סעיף 31 לחוק המקרקעין קובע כי כל שותף רשאי לעשות "שימוש סביר" במקרקעין ובלבד שלא מונע מיתר הבעלים שימוש כזה.

נשאלת השאלה, מה בנוגע למצב שבו שותף אחד משכיר חלק מהמקרקעין שבמושאע לגורם אחר ומפיק מכך דמי שכירות? האם השותפים יכולים למנוע ממנו? והאם התשובה תלויה בשאלה מה גודל השטח שאותו שוכר מחזיק? האם מחזיק בשטח מסוים שמתאים לגודל היחסי של אותו שותף שממנו שכר או שמא מחזיק שטח גדול יותר מהחלק שהשותף נתן לו את זכות שכירות?

לאחרונה בית משפט המחוזי בחיפה נדרש לשאלה זו עת דן בסוגיה של מספר חלקות שבהם רשות מקרקעי ישראל הינה בעלים במושאע יחד עם עוד בעלים וביניהם התובע. התובע רכש בשנת 1998 את זכויותיו שהן חלקים מהמקרקעין. בעת שרכש את המקרקעין, חלקים ממנו שהיו בבעלות רמ"י, הושכרו לקיבוץ שעיבד חלק מהמקרקעין אך הקיבוץ פלש לשטחים שהם מעבר לכמות המטרים שיכלו להיות שייכים לרמ"י (השטח העודף). הדיון היה בפני כב' השופטים שושנה שטמר, אמיר טובי ותמר נאות פרי.

התובע תבע את סלוק יד הקיבוץ מכל המקרקעין ואף דרש דמי שימוש ראויים בגין כל השטח שהקיבוץ החזיק וזאת לשבע שנים אחורה לפי דיני התיישנות.

בית משפט המחוזי קבע כי קביעת שימוש כלשהו של שותף במקרקעין כשימוש סביר הינה תלויה בנסיבות של כל מקרה ומקרה.

במקרה דנן השופטת נאות פרי קובעת כי :

"העובדה שהתובע רכש את המקרקעין ביודעו שהשטח מושכר לקיבוץ לצרכים כאמור מזה שנים רבות, העובדה שהתביעה הוגשה בשיהוי ניכר ביותר ועל רקע כשלון מו"מ לגבי עסקה חלופית, העובדה שהקיבוץ הסתמך במובן מסוים על השארת המצב הקיים כפי שהוא ותיכנן את נטיעותיו וגידוליו בהתאם, ובמיוחד על העובדה שמתן צו לסילוק יד במקרה זה משמעה עקירת מטעים מניבים בהיקף משמעותי".

בנסיבות העניין שהקיבוץ מעבד עיבוד חקלאי, מקרקעין שעל פי יעודו משמש לחקלאות, שימוש כזה יכול להיחשב כשימוש סביר וכך גם השכרתו יכולה להיחשב כשימוש סביר.

עד כאן לגבי השטח שהקיבוץ מחזיק ואינו חורג מכמות השטח של רמ"י.

בכל הנוגע לשטח העודף השופטת נאות פרי קובעת כי אין משמעות לשיהוי של שנים, בעניין שטח עודף.

"השימוש שעושה הקיבוץ בשטחים אשר עולים על חלקה היחסי של רמ"י, אשר אף חורגים מהשטח שרמ"י השכירה לקיבוץ, וכאשר בחלקה אחת אף לא נותר די שטח על מנת לאפשר לתובע לנצל את חלקו היחסי - אינו יכול להיות "שימוש סביר" ואין בשיהוי או בשאר הנימוקים כדי להצדיק את הימשכותו. בהקשר זה אוסיף עוד כי הקביעה קמא לפיה התובע אינו מתכוון לעשות שימוש חקלאי במקרקעין (ונניח שכך הם פני הדברים) - אינה יכולה, לעניות דעתי, להצדיק את השימוש שעושה הקיבוץ בשטח העודף".

השופטת שטמר בהמשך לפסק הדין של השופטת נאות פרי קובעת כי סעיף 31 לחוק המקרקעין מאפשר לכל שותף לעשות שימוש סביר ולא מחייב כי השימוש של שותף אחר יהיה זהה אלא שמאפשר לשותף אחר לעשות שימוש דומה ובמקום אחר של החלקה. די בכך שהשימוש שיכול לעשות שותף האחר יהיה שימוש דומה ועל פי חלקיו השייכים לו, בכדי שנאמר שהשימוש הנעשה בחלק מהחלקה הינה שימוש סביר.

אך בכל הנוגע לשימוש בשטח העודף - לא ניתן לתרץ זאת כשימוש סביר ועל הקיבוץ לסלק ידו.

כמו כן בית המשפט ראה לנכון לחייב את הקיבוץ בשכר ראוי לפי הרווח שהפיק מהמקרקעין בפועל. (ראה גם ע"א (נצרת) 1354/04 חליף נ' שלופה).

קביעה חשובה נוספת בנדון היא כי התברר שרמ"י השכיר לקיבוץ גם את השטח העודף וגבה דמי שכירות. אשר על כן בית המשפט חייב את הקיבוץ ואת רמ"י ביחד ולחוד לשלם את דמי השכירות שהוא קבע.

• ע"א 41454-12-14 עתאמלה נ' קיבוץ אושה ואח'.
• האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.
• הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה ממשרד זיסמן אהרוני גייר ושות'.