מחירי הדירות נבלמים?

למרות המאבקים הפנימיים באוצר על הסכם תקציב הביטחון, למרות המאבקים עם בנימין נתניהו על שינויים באותו הסכם ואף שהוא נתפס כמי שברח מאחריות בנושא הגז (במיוחד על ידי אלו שהפכו אותו למשיח הכלכלה הישראלית וכמי שאמור לציית להוראותיהם מספסלי העיתונות), כחלון ייבחן בסופו של דבר בעניין אחד משמעותי: מחירי הדירות. ולא בכדי. מחירי הדירות הם הבעיה מס' 1 במשק, מחירי הדירות הם מחולל האי-שוויון הגדול ביותר בחברה הישראלית, מחירי הדירות משעבדים דור שלם של זוגות צעירים למשכנתאות זולות לכאורה, שהריבית בהן ירדה לשפל היסטורי, בלי שהם מבינים אילו סיכונים הם מקבלים על עצמם. כחלון יכול לעשות אלף ואחד דברים מוצלחים במשרד האוצר, הוא יספוג ביקורת נוקבת על אלף ואחד דברים אחרים, אבל אם מחירי הדיור ימשיכו להתנפח או אפילו יישארו סטטיים בסוף הקדנציה שלו באוצר - זה מה שיזכור לו הציבור.

דעתנו ידועה: ירידת מחירי הדיור לא ממש תלויה בפוליטיקאי מסוים, גם לא כחלון. עם זאת, כחלון בהחלט עשוי ליהנות משילוב של שני גורמים שימצבו אותו כמי שבלם או הוריד את מחירי הדיור. הראשון הוא המחזוריות הכלכלית. שום שוק ושום מחירים לא יכולים להתנפח לנצח. שום מגמה, בשום שוק, לא יכולה להימשך לנצח. אז למרות התחושה של רבים שמחירי הדיור ימשיכו לעלות לנצח, הם לא, וכבר יש סימנים כלשהם לבלימה, לפחות בשנה האחרונה; הגורם השני, וזה לא סוד גדול לקוראי הטור הזה, הוא הריבית האפסית. הריבית הריאלית השלילית, זו שהונהגה לאורך שנים רבות, לא רק בישראל, עיוותה את מחירי הנכסים. גם באוצר וגם בבנק ישראל מבינים זאת, למרות הניסיונות להדחיק את האמת הזאת, במיוחד בבנק ישראל.

ריבית שלילית היא הדלק וסם החיים של כל בועת נכסים. כל שוק חם - בין אם בנדל"ן ובין אם במניות או באג"ח - צומח על המצע הפורה של ריבית ריאלית שלילית. עורק החיים של שוק חם הוא כסף שמחולק בזיל הזול, כסף שמחולק ללווים בריביות רצפתיות. וכשיש מימון נגיש ותמחור סיכונים לא ראוי, זה מושך עוד ועוד כסף זול למערכת, מאיץ את עליית המחירים, יוצר אופוריה ונוטע אשליות שהפעם זה שונה, או שהמחירים ימשיכו לעלות לנצח נצחים, או שאין אלטרנטיבות, או שהדירות תמיד עולות - כל אותן אמירות האופייניות לאופוריה חסרת גבולות בשווקים, שמתנפצות דרך קבע, כי דרכם של סיכונים היא להתממש בשלב מסוים, בעוצמה מסוימת ובעיתוי שאיש אינו יכול לצפות. מהבחינה הזאת, העיתוי של כחלון מצוין: בדצמבר אמורה הריבית לעלות בארה"ב והעלייה הזו תגיע מתישהו גם לישראל. נכון, להעלות מ-0% ל-0% וקצת זה לא ביג דיל, אבל גם לקצת הזה יכולה להיות השפעה פסיכולוגית.

לפוליטיקאים נותרו, אם כן, שני כלים לנסות להשפיע באמצעותם על שוק הדיור. האחד, אפשר לקרוא לו "התערבות ממשלתית כלשהי", כלומר תוכנית כזאת או אחרת המסבסדת את מחירי הדירות לזכאים - בין אם סבסוד במחיר הקרקע ובין אם בהטבות מיסוי, בתוך קביעת סט קריטריונים לזכאות. הכלי השני הוא מיסוי, ודרכו אפשר לשלוח "איתותים" לשוק, לפחות בצד הביקושים. כחלון בחר להעלות את מסי הרכישה ובמקביל להפעיל את תוכנית "מחיר למשתכן", ולזכותו ולזכות מטה הדיור שלו אפשר לומר שהם לא רק מדברים, אלא גם עושים. מכרזי התוכנית יצאו לדרך וזכו להצלחה. אמנם יש ביקורת שבינתיים זה טיפה בים ורק בפריפריה, אבל נו, אי אפשר לתקן את חוליי שוק הדיור, שוק מורכב מאוד, בהוקוס-פוקוס.

עכשיו נותרה התעלומה הגדולה: האם מחירי הדיור נבלמו, ירדו או ממשיכים לעלות, כי הנתונים שמתפרסמים בנפרד על ידי השמאי הממשלתי, משרד השיכון והלמ"ס, סותרים זה את זה. שוב, אין זה סוד שמדידת מחירי הדירות על ידי שלושת הגופים היא בעייתית. דירה אינה מוצר הומוגני, אין איסוף ותיעוד מדויק של נתוני הדירה הנמכרת ולכן גם בשלושת הגופים שמפרסמים מדדים למחירי הדירות מודים בשיחות סגורות: איכות הנתונים ומהימנותם אינן כפי שהיינו רוצים, ולעתים, כשהממצאים מצביעים על עלייה או על ירידה של שברי אחוזים וקצת במחירי הדירות, המגמה יכולה להיות אף הפוכה. שלושת הגופים מתבססים על קובץ הנתונים המרכזי של עסקאות נדל"ן המדווחות למערכות המיסוי בישראל - נתונים, אגב, שפתוחים לציבור, אבל השימוש בהם עדיין לא מושלם.

בעבר כתבנו פה שדווקא המדד שמתפרסם על ידי מכון מחקר פרטי נראה הרבה יותר אמין וקרוב למציאות. מדובר במדד של מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן, המתבסס על מדד הרכישות החוזרות, בדומה למדד קייס שילר בארה"ב. המדד הזה בודק דירות שנסחרו פעמיים באותה תקופה ומאפשר לעקוב אחרי אותה דירה כאשר היא מופיעה מחדש בשוק. זה נחשב מדד אמין הרבה יותר מהמדדים של המשרדים הממשלתיים, אם כי גם בו יש בעיות: הוא אינו בוחן את השינוי במחירי דירות חדשות והוא מתעלם משינויים אפשריים בדירה לאורך זמן, כמו שיפוצים, שדרוגים וכדומה. כמובן, כל מדד תלוי במספר העסקאות שלו - ככל שהמספר נמוך יותר, המדד פחות אמין.

המדד הזה לא מחמיא במיוחד לממשלה הנוכחית כיוון שהוא מצביע על כך שבין הממשלות ה-33 וה-34 (דצמבר 2014 עד מאי 2015), מחירי הדירות עלו בקצב של 10.7% במונחים שנתיים. לפי המדד, קצב השינוי במחירי הדירות ברבעון הראשון של 2015 עלה ל-3.23% וברבעון השני קצב השינוי נבלם קמעה וירד ל-1.13%, המשקף קצב גידול שנתי של קרוב לכ-5%. זה מה שהיה, אבל מה שהיה, היה וחלף. התעלומה הגדולה היא מה קרה במחצית השנייה של 2015, כי ברבעון השני עלה מס הרכישה ובעקבותיו נרשמה הרמה ההיסטורית הגבוהה ביותר של עסקאות הנדל"ן, בהובלת המשקיעים (ראו טבלה המפרטת את מספר העסקאות עד הרבעון השני).

מאז יולי ומאז שמוצה הבום הגדול בעקבות העלאת מס הרכישה, השוק די קפוא, די תקוע על רמת עסקאות נמוכה מאוד, ואת זה יהיה אפשר לראות בנתונים הרשמיים שיפורסמו בקרוב. מי שחשב שהמשקיעים הורידו את רמת הפעילות לחודש-חודשיים אחרי הבום של הרבעון השני, טעה. הם לא ממש חזרו לשוק וגם ניכרת ירידה ברכישות של משפרי דיור ורכישות של דירה ראשונה (כנראה מהציפייה לתוכנית "מחיר למשתכן"). בשוק שיש בו ירידה בהיקף העסקאות, גם אם זמנית ובמיוחד אם לפרק זמן קצר, קשה מאוד לזהות מגמה מובהקת של מחירים, וכל הנתונים שמצביעים, לכאורה, על ירידה של כמה אחוזים או על עלייה של כמה אחוזים פשוט אינם אמינים.

אבל יש בנו בכל זאת אופטימיות, וייתכן שאנחנו בהחלט טועים. אם הקיפאון הזה יימשך לתוך הרבעון הנוכחי ואם האפקט הפסיכולוגי של מחיר למשתכן ועליית הריבית יעשה את שלו, ייתכן שכחלון ואנשיו יוכלו להתייצב ולומר לציבור: אנחנו הורדנו את מחירי הדיור.

 מספר העסקאות לרכישת דירות