בוננזת הנדל"ן

זה לא משנה מה יעשה כחלון - אין היום תשואה טובה יותר מדירות להשקעה

שר האוצר משה כחלון / צילום: אוריה תדמור
שר האוצר משה כחלון / צילום: אוריה תדמור

לפני מספר חודשים פנה שר האוצר משה כחלון אל "המשקיעים הזוללים את מלאי הדירות של מדינת ישראל", וביקש מהם להשקיע את כספם באפיקים אחרים בשנים הקרובות. גם בכירים במשרד האוצר אמרו לאחרונה, כי האוצר ימשיך להילחם בקוני הדירות להשקעה, זאת, לאחר שגם הצעדים האחרונים שנקט האוצר, כגון ייקור מס-הרכישה לבעלי דירות הרוכשים דירה נוספת, מכירת קרקעות בתוכנית "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה", והכרזה על תוכנית בנייה להשכרה, לא עצרו את הביקוש לדירות ואת עליית מחיריהן.

בסיכום שנת 2015, נמכרו הרבה יותר דירות מאשר בשנים הקודמות. התבוננות בשוק הדירות בשני העשורים האחרונים, מראה כי העלייה בשווי הדירות הייתה גדולה יותר מכל השקעה סולידית אחרת. זאת ועוד, דירות שנקנו להשקעה, והושכרו, נוסף על עלית שוויין, גמלו למשקיעים גם שכר-דירה חודשי נאה. במיוחד מדובר בדירות בפריפריה, שם שכר-הדירה משקף דיבידנד של 5%-7% בשנה, נוסף על עליית ערך הדירה.

הבעיה היא שמנגד לעליית התשואה, המחסור בדירות הולך וגדל. בכל שנה עולה הביקוש לדירות בעוד 60 אלף יחידות-דיור (בשל נישואים, גירושים, יציאת הבוגרים מהבית, עלייה ועוד). והמצב היום הוא, שגם לאחר התחלות בנייה של כ-80 אלף דירות בשנת 2015, המחסור עומד על 120-150 אלף דירות. כך על-פי נתוני משרדי הממשלה השונים.

בקיץ 2015, לאחר פנייתו של שר האוצר אל המשקיעים בנדל"ן למתן את הרכישות, נוצרה בשוק בהלה מסוימת בקרב שוכרי ומשכירי דירות, אשר הקפיצו את מחירי השכירות, בשל החשש כי צעדי האוצר יגרמו למחסור בדירות להשכרה. מחירי השכירות, הנקבעים על-פי שוק חופשי, מגיבים מיד על כל שינוי ושמועה בשוק, והחשש מפני צמצום מספר הדירות להשקעה כתוצאה מפעולות עתידיות, של הממשלה גרם מיד לתגובה של עליות נוספות בשוק.

גם הצעות-החוק השונות בנושא השכירות מערימות קשיים. אם נכניס למשוואת הציפיות גם את הפוליטיקה, שלפיה שני הגושים הגדולים, ימין ושמאל, מצדדים בפתרון שתי המדינות, דבר שאם וכאשר יקרה יביא לפינוי של יישובים מיהודה-ושומרון, הדבר יעלה את הביקוש לדירות בתחומי הקו הירוק, ולעליית מחירים נוספת.

המשקיע הישראלי הממוצע רואה מה קורה בשוק, מסיק את המסקנות המתבקשות מתמונת המצב, ומגיב בהתאם. מה שגורר להגדלת הביקושים ולהשקעת כספו לטווח הארוך בדירה שנייה, שלישית ורביעית. גם לו ירצה המשקיע להקשיב להפצרותיו של שר האוצר, ולמצוא מקום בטוח להשקיע את כספו, ולא בדיור, הוא יגלה כי תוכניות החיסכון הבנקאיות ארוכות הטווח, ייתנו לו כיום ריבית אפסית; השקעה בשוק ההון נראית ספקולטיבית, המחזורים היומיים בבורסה קטנים; והעיתונים חושפים סיפורים על כוכבים בשוק ההון שהתברר שהם נוכלים. פתיחת קרן פנסיה או קופת-גמל פרטית חדשה? נראה כי אלה ייגבו כשליש מהכסף הצבור ליום הפדיון, כעמלה לקרן/קופה.

- אז במה כדאי לאזרח להשקיע כדי להבטיח את עתידו ואת עתיד הקרובים לו?

העשור האחרון מוכיח כי למרות תוכניות שונות של הממשלות והצהרות הפוליטיקאים, ציבור המשקיעים מצביעים ברגליים, ומי שרק יכול ממשיך לנתב את כספו הפנוי לרכישת דירות בשוק הנדל"ן. כאן המקום להזכיר לקובעי המדיניות כלל בסיסי בכלכלה: כדי להוריד מחירים בשוק של קונים, צריך להגדיל את ההיצע. כל אקרובטיקה מנהלית, מילולית ופוליטית, עשויה להתנפץ על קרקע המציאות.

הכותב הוא כלכלן, חבר נשיאות לשכת המסחר תל-אביב והמרכז

 

צרו איתנו קשר *5988