בודפשט: "אי-אפשר לפתח עיר בכסף של משקיעים זרים"

"כשנכסי עיר נמכרים לזרים, את המחיר משלמים התושבים" ■ מתיוס אסטבן, אדריכל רובע 6 בבודפשט הצמוד למרכז העיר ומושך אליו משקיעים, מדבר על העיר

מתיוס אסטבן / צילום: מירב מורן
מתיוס אסטבן / צילום: מירב מורן

שיחת העיר בבודפשט היא המשפט של סגן ראש רובע 6, העומד לדין באשמת מעילה בהיקף של 10 מיליון אירו בכספי העירייה, באמצעות העברת הכנסותיה מגביית דמי חניה לגורם שלישי.

האיש, גיאורגי פרוסט, הצליח לחמוק בינתיים מאישום כבד אחר: מכירה של נכסי נדל"ן בבעלות העיר למשקיעים זרים בשווי נמוך מדי. אנשיו של פרוסט מנמקים את המהלכים בשאיפה לעודד פיתוח של מבנים אייקוניים העומדים בהזנחתם, בהיעדר כסף ציבורי לשיפוצם.

מנגד, טוענים התובעים, כי הנכסים נקנים בתמורה הנמוכה באופן קיצוני מערכם האמיתי, וכי העיר מוכרת את עצמה לטייקונים זרים. הם רומזים, כצפוי, לכספים בלתי-חוקיים שעוברים מיד ליד מתחת לשולחן בעסקאות נדל"ן אלה.

ובאמת, גם עין בלתי מזוינת תבחין בפאר העירוני שמחכה לגואל בבודפשט, שקפיצת ההתפתחות שלה היתה בסוף המאה ה-19 ותחילת המאה העשרים, אז נחשבה לעיר הצומחת ביותר בעולם אחרי שיקגו. היא גם מזכירה את שיקגו בבנייני האר-נובו היפיפיים שבה.

העיר לתושבים

"כשנכסי עיר נמכרים לזרים, את המחיר משלמים התושבים", אומר מתיוס אסטבן, אדריכל רובע 6. "עיר צריכה לשרת את תושביה. לכן יש להשתמש בהתעוררות נדל"נית כדי שתועיל להם, ולנהל אותה לפי צרכי הציבור הכללי בהווה ובעתיד. אי-אפשר לפתח עיר על ידי אנשים שקונים נכסים כדי לעשות 'סיבוב'".

הבעיה עם הפאבים

"רובע 6 הצמוד למרכז העיר התיירותי הוא החלק שההתחדשות העירונית מתחילה להתעורר בו עכשיו. בעבר הוא ריכז אליו, גם בזכות מחירי נדל"ן נמוכים במיוחד, את המועדונים והברים, ועד היום הוא מושך אליו צעירים מכל אירופה לבילויי סוף שבוע. פה הוקם פאב החורבה הראשון ביבשת, שנהפך למודל שהועתק בערים אחרות".

"כשמו כן הוא: פאב הממוקם בקומת הקרקע של בנייני מגורים נטושים, או נטושים למחצה. בהתחלה, שהייתה לפני יותר מעשור, בודפשט עודדה אותם. בהיעדר שימוש אחר, כל דבר עדיף משום דבר. הבעיה שהפאבים רוצים להישאר גם היום 'חורבות', ואנחנו רוצים שבניינים ישופצו ויהפכו למקומות נעימים ומתאימים לחיי שגרה. ריבוי פאבים ומועדונים הוא לא האידיאל לשכונת מגורים עירונית רגילה".

הטבות מיסוי לפרבור

"מערכת המס נותנת העדפה ברורה לבנייה חדשה: מס קנייה שנגבה על דירה במבנה משופץ הוא 27%, לעומת 5% במבנה חדש, אבל זה לא עוצר את הדור הצעיר, שמחפש מגורים בעיר וסולד מתלות במכונית, מלחזור העירה מהפרברים".

האוכלוסיה מצטמצמת

"רוב בנייני המגורים בבודפשט בנויים כבלוק המקיף חצר סגורה שסביבה כמה עשרות דירות בקומות, שמרפסות מחברות ביניהן. בתקופה הקומוניסטית הדירות היו בבעלות ציבורית ובמקרים רבים סבלו מתחזוקה ירודה, ועם ההתפרקות בסוף המאה ה-20 נמכרו במחיר נמוך לדיירים. מי שהיה לו די כסף, עבר לגור בשכונות חדשות שנבנו מחוץ לעיר, ובתוך העיר נשארה האוכלוסייה החלשה, שאף הלכה והצטמצמה בעשרים השנה החולפות, ורק לאחרונה גדלה".

אין כסף לשיפוץ

"ברובע 6 רשומים בין 35 ל-38 אלף תושבים, ויש בו בין 20 ל-25 אלף דירות, ולא כולן מאוכלסות, וחלקן משמשות כמשרדים. כמעט כל המבנים זקוקים לשיפוץ ולחידוש תשתיות, אבל רק לשליש יש יכולת לעמוד בהוצאות הכרוכות בכך. לעירייה אין סמכות לחייב שיפוץ, אלא במקרה של סכנה לציבור. לפיכך, ועדי בתים מציעים למכירה את זכויות תוספת בנייה על המבנה הקיים, בתמורה לשיפוץ חזית הבניין והדירות שתחתיו".

"הרבה זרים מתעניינים בזכויות כאלה, באים לכאן סינים וישראלים וגם הונגרים שלא חיים פה, קונים את הדירות למטרת השכרה. טמונה בכך סכנה, כי תהליך כזה יכול להוסיף לרובע דירות רבות, שיתאכלסו בדיירים זמניים שהדירות לא בבעלותם, ושוב נהיה בבעיה דומה של הזדקנות בניינים ותשתיות בלי יכולת לטפל בהן".

טעות אורבנית

"המוזיאון הלאומי החדש מתוכנן לקום בשטח הפארק הגובל בשולי רובע 6. זו טעות. לפני שמתחילים בנייה חדשה, צריך להשתמש בקיים. האוצר של המוזיאון רוצה להשיג תהילה בינלאומית מבניין חדש שיתוכנן על ידי משרד אדריכלים מפואר, והוא צודק בטענה שמוזיאון צריך שטחים גדולים. אבל בבודפשט עומדים כבר מבנים עצומים שיכולים להכיל תערוכות, הם נמצאים בתוך העיר, ברחובות הבנויים, במקומות שבהם כבר יש תנועה של אנשים ורוצים למשוך עוד".

"כדי להקים מבנה מונומנטלי חדש, צריך שטח פתוח, אבל בינתיים עומדים פה מבנים מונומנטליים מוזנחים, בטענה שאין כסף לשפץ אותם. זו טעות אורבנית, עוד לפני אפילו שמביאים בחשבון את העובדה שהבנייה תיעשה על שטח ירוק. זו חשיבה לטווח קצר".

שלד של תחבורה ציבורית

"לבודפשט יש שלד טוב של מערכת תחבורה המונית: אוטובוסים חשמליים, מסילות רכבת תחתית ורכבות קלות. בתקופת השלטון הקומוניסטי התחבורה תוחזקה בכספי ציבור ביד נדיבה ככל שהמדינה יכלה לאפשר לעצמה. אולם ב-25 השנים האחרונות, אחרי שהתפשט בהונגריה השימוש במכונית פרטית, התחבורה הציבורית הוזנחה. כיום מוחזרים תקציבים לתחבורה ההמונית, וכך למשל מוחלף בהדרגה צי האוטובוסים".

ותודה לחברת הדלק

"במקביל לשיפור בתחבורה הציבורית נפרשה בעיר רשת השכרת אופניים ציבורית, הממומנת על ידי חברת הדלק הלאומית, מה שמוסיף לדימוי המעודכן של העיר, והוא זול בהרבה מהשקעה הנדרשת לשיפוץ המסילות או טיפול בתחנות התחתית המיושנות ותחנת הרכבת הגדולה".

אוהבים לחנות ברחוב

"הצמצום בשימוש ברכב פרטי כבר יקרה מעצמו. בעבר נבנו חניונים תת קרקעיים, שעומדים היום ריקים, כי אנשים עדיין מעדיפים לחנות ברחוב. חניונים חדשים לא ייבנו פה, כי חניונים רק גורמים לעוד מכוניות להגיע, ולעוד פקקים. תקן הבנייה בבודפשט עדיין מכתיב חניה לכל דירה, אבל במשרדים שנמצאים במרחק עד חצי קילומטר מתחנת רכבת, לא מקצים חניות".

עיר בילויים

"בודפשט היא עיר בילויים לבני הדור הצעיר באירופה, שרגילים לשכור דירה ולא חדר במלון. השוק הפורח גרם לכך שבעיר התפתחו עסקים שזו התמחותם: מתקשרים עם המזמינים באתר, דואגים לקבלת פנים ומסירת מפתחות, ומפעילים צוותי ניקיון".

"בעל הנכס מקבל את חלקו - והם את חלקם. בבודפשט העירייה מוכנה לקבל את השימוש, בתנאי שמדווחים עליו לרשויות. כיום אין הבדל בין המסים השוטפים שמשלמים עבור דירת מגורים לבין מסים שמשלמים תמורת דירה המושכרת כמלון".

לשים גבולות לאיר בי אן בי

"בשוק הדיור בבודפשט היום, הרבה יותר משתלם להשכיר דירה לתיירים על בסיס יומי מאשר להשכיר אותה לשוכר קבוע. בקרב מקבלי החלטות כבר דנים בדרכים למתן את התופעה. איר בי אנד בי יכול לתרום לפיתוח, אבל צריך לשים לו גבולות רגולטוריים".

דייר זה לא תייר

"אם משקיע קונה כמה דירות בבניין במטרה להשכיר אותן, זה פוגע בדיירים האחרים. דברים שחשובים לתושב, לא חשובים לתייר ולהיפך. ואם יש יותר ויותר דירות כאלה באותו בניין, הדיירים הקבועים הופכים למיעוט, וסובלים".

 

צרו איתנו קשר *5988