האם המשקיעים בנדל"ן אמריקאי ייהנו מטלטלת הברקזיט?

בשנים האחרונות הכלכלה האירופית המשיכה לדשדש ולשקוע, בזמן שהכלכלה האמריקאית, בהובלת קטר הנדל"ן, התאוששה, התייצבה והתחזקה. למרות זאת, רבים מהמשקיעים בשוק הנדל"ן המשיכו להתלבט בין השקעה בשתי היבשות. עתה הגיע הברקזיט, אותו אירוע היסטורי שבמסגרתו החליט העם הבריטי לצאת מהאיחוד האירופי, והמיט מכה קשה על הכלכלה המקומית, שרבים סבורים שעוד תוביל למשבר גדול ואף למיתון חריף בבריטניה וביבשת כולה.

השווקים הפיננסיים הגיבו בתחילה בהיסטריה, וכ-2 טריליון דולר נמחקו בן לילה מערכם של הנכסים הפיננסיים ברחבי העולם. השלכות הברקזיט לא פסחו גם על שוק הנדל"ן, ואנליסטים מעריכים כי מי שצפויים דווקא ליהנות ממנו הם משקיעי הנדל"ן בארה"ב.

את ההשפעה הזו ניתן היה לראות באופן מיידי, כאשר תשואות האג"ח ל-10 שנים בארה"ב נפלו מ-1.75% ל-1.43% בבוקר יום שישי שלאחר הברקזיט, לאחר שמשקיעים מבוהלים החליטו להפקיד את כספם בשוק האג"ח האמריקאי, המשמש כחוף מבטחים מפני המשבר האירופי שצפוי לפקוד גם את שוק הדיור שם.

חיזוק לטענה זו ניתן היה למצוא כבר יום לאחר הברקזיט, בכתבה שהתפרסמה במגזין הכלכלי היוקרתי פורצ'ן, שעל פיה צפויה עלייה באטרקטיביות של שוק הדיור האמריקאי בקרב המשקיעים הזרים. בכתבה, שכותרתה "הברקזיט עשוי לגרום לכך שביתך יהיה שווה יותר", נכתב בין השאר כי "משמעות ההחלטה בבריטניה עשויה להיות מחירי דיור גבוהים יותר בארצות הברית".

רועי מרציאנו, מנכ"ל משותף בחברת CityR, המתמחה בהשקעות בנדל"ן מניב מסוג Multifamily בארה"ב, מסביר כי ירידת התשואות על האג"ח האמריקאיות עשויה להוביל לעלייה בביקוש לנדל"ן בארה"ב ובעקבות כך גם לעלייה במחירים: "זאת מאחר שעלויות משכנתא נמוכות יותר מאפשרות לנוטלי המשכנתאות להרשות לעצמם לרכוש בית יקר יותר, למרות שהכנסתם נותרה כשהייתה", הוא מסביר. "נוסף על כך, משקיעים בינלאומיים צפויים להזרים עתה יותר כספים לשוק הנדל"ן האמריקאי, על רקע העלייה המתמשכת בשווי הנכסים וברווחיות ההשקעות שם".

עוד לפני משאל העם שהכריע לטובת הברקזיט, הזהירו הן קרן המטבע הבינלאומית והן משרד האוצר הבריטי מפני צניחה חדה במחירי הדירות בבריטניה במקרה שהעם הבריטי יבחר בברקזיט. עתה - כאשר למרבה התדהמה החליטו הבריטים כפי שהחליטו - צפויה הנבואה להתגשם. למעשה, כבר עתה, ימים אחדים לאחר ההכרעה, משקיעים זרים שהחליטו להשקיע בנדל"ן בריטי חוו ירידה חדה בערך השקעתם במונחי המטבע המקומי שלהם. זאת, בשל הנפילה שנרשמה בערכה של הליש"ט ומחקה שווי אדיר מערכם של נכסים רבים.

לדברי מרציאנו, "לעומת העננה הרובצת מעל שמי לונדון, הנתונים הזורמים משוק הנדל"ן למגורים בארה"ב מוסיפים להיות חיוביים ולהצביע על עליות במחירי הנדל"ן למגורים בערים הגדולות בארה"ב. הברקזיט כבר מבריח ועוד ימשיך להבריח תקופה ארוכה את משקיעי הנדל"ן מבריטניה ואירופה לשוק הדיור האמריקאי, שמהווה את האלטרנטיבה ההגיונית ביותר להשקעה כעת. חוסר הוודאות ביחס לשינויים שעלולים לחול בחוקים הנוגעים להשקעות זרות בנדל"ן בבריטניה שלאחר הברקזיט צפוי לגרום למשקיעים הזרים להעדיף להקטין כעת את החשיפה לשוק הבריטי - ושוק הנדל"ן האמריקאי הוא זה שצפוי להיות הנהנה העיקרי מהשינוי".

ארה"ב: עלייה מתמשכת במחירי הדיור

על פי נתוני מדד קייס שילר האחרון, שהתפרסם ב-28 ביוני, זינקו מחירי הדיור ב-10 הערים הגדולות בארה"ב בחודש אפריל בממוצע ב-1.1%, העלייה החדה ביותר זה שלושה חודשים. ביחס למחירים בתקופה המקבילה אשתקד מדובר בעלייה של 5.4%. עם זאת, מנתוני המדד עולה כי ישנה שונות גדולה בין הערים השונות. בעוד שבשיקגו נרשמה עלייה של 2% במחירי הבתים בחודש אפריל, בניו יורק נרשמה עלייה צנועה בהרבה שהסתכמה רק ב-0.3%. במונחים שנתיים בולטות עליות המחירים הדו-ספרתיות שנרשמו בערים כמו פורטלנד וסיאטל, לעומת הדשדוש בניו יורק ובלאס וגאס. על פי הערכות בשוק, גם הנתונים של החודשים הבאים צפויים להעיד על המשך מגמת העלייה במחירי הבתים בארה"ב, הערכה שמקבלת משנה תוקף לאחר הברקזיט, שטרף את הקלפים בשוק האירופי והבריטי.

מרציאנו, שהחברה שבראשה הוא עומד מנהלת נכסים בשווי מאות מיליוני דולרים באזורים שונים בארה"ב, מסכם ואומר כי מדובר בתגובה טבעית של השוק: "זה לא צריך להפתיע אף אחד שעל רקע המשבר הכלכלי-פוליטי וחוסר הוודאות לגבי עתידן של אירופה ובריטניה, מהווה מצבה הכלכלי המשופר של ארה"ב יותר מתמיד גורם משיכה למשקיעי הנדל"ן מרחבי העולם וגם מישראל. משקיעים רבים רואים כיום בשוק הנדל"ן האמריקאי את המקלט הבטוח ביותר לכספם. המשקיעים מזהים את הצמיחה המתמשכת בשוק הדיור האמריקאי בכלל ובשוק מתחמי הדיור להשכרה מסוג מולטיפמילי בפרט, כהזדמנות להשקעה אטרקטיבית, שיודעת לייצר הכנסה פאסיבית בעלת תשואות גבוהות יותר ביחס לאפיקי ההשקעה האלטרנטיביים, הן בשוקי הנדל"ן באזורים אחרים בעולם והן באפיקים השונים בשוקי ההון, שרמת הסיכון בהם עלתה מאוד לאחר הברקזיט".