כך משווקים קרקעות ליד ירושלים ליישוב שמעולם לא קם

בשבועות האחרונים החלו להופיע בכלי התקשורת, הדתית בעיקר, מודעות לשיווק קרקע לאלפי יחידות מגורים: "מבצע בפרויקט המצליח - גבעת אדומים". במפה המצורפת לברושורים ולמודעות נכתב במפורש שמדובר בפרויקט חדש המוקם במצפה יהודה-גבעת אדומים, "רק 15 דקות מירושלים".

רק שמצפה יהודה אינו פרויקט חדש. בתחילת שנות ה-80 החל שיווקו של פרויקט "עיר גנים" ליד העיר ירושלים. חברת מצפה לבנייה (חברון) בע"מ, שנרשמה בעיר רמאללה, הודיעה כי רכשה חטיבת קרקע גדולה, 1,500 דונם, ליד הר המונטר - 7 ק"מ מזרחית לירושלים, 4 ק"מ דרומית למעלה אדומים. "המטרה: הקמת ישוב עירוני באווירה כפרית, באיכות חיים גבוהה ובמימון עצמי של הקרקע, פיתוח ובניית הבית הפרטי על ידי המשתכנים". בחברה אפילו הבטיחו הקמת "מרכז נופש חדשני באזור, לשירות תיירות פנים וחוץ כאחד".

החברה, בבעלות משה מייבסקי, שיווקה באותם ימים מגרשים בשטח של 600 מ"ר נטו ומכרה בשלב ראשון כ-600 יחידות קרקע. לפי חוזה שנמצא אצלנו, במאי 1982 שילם זוג קונים כ-30 אלף שקל (ישן) עבור מגרש ביישוב החדש. מי שחשש לרכוש קרקעות מעבר לקו הירוק, זכה להבטחה כי שר החקלאות באותה עת, אריאל שרון, הוא תומך נלהב בפרויקט.

בחנוכה תשמ"ג (סוף שנת 1982) נשלח כבר טופס עדכון לתושבים, "כדי להכין את התכנון המתאים לקראת אכלוס". במכתב נמסר להם כי עד אפריל 1983 יתבצע גמר תכנון ואישור לתב"ע, עד חודש מאי תתבצע בחירת המגרשים ועד נובמבר באותה שנה כבר יתבצעו התשתיות ועבודות הפיתוח ביישוב החדש. במקביל, נכתב לקונים, החל ממאי 1983 כבר ניתן יהיה לתכנן ולבצע את הקמת הבתים הפרטיים. כשעניינים לא התקדמו כמתוכנן, הודיעה החברה בחגיגיות בספטמבר 1984 כי הוועדה הממשלתית לשמות אישרה את שם היישוב החדש כפי שהוצע - מצפה יהודה.

"השטח יפחת מחמת השיפועים"

יותר מ-35 שנה עברו. הישוב החדש כמובן לא הוקם. הרוכשים המתוסכלים, אנשים באמצע החיים שחשבו אי שם בשנות ה-80 שהם קונים דירה לילדים ושחלקם כבר עבר את גיל 80, קיבלו לפני כשנתיים מכתב מפתיע, שבו נמסר להם כי "הדרך עוד רבה וארוכה לפנינו בכדי לתכנן אישור תב"ע ובנייה בשטח". במכתב נאמר כי "לשם כך יהיה צורך באישורים מחודשים בדרגי התכנון השונים, ואישורים אלו ניתנים כיום במשורה, וייתכן כי ייקח זמן רב לקבלם".

בחברת מצפה לבנייה יותר מרמזו לקונים שכדאי להם לוותר על החלום הישן, "היות והשטח שנרשם בטאבו הינו כ-30% בלבד מהשטח עליו דובר בתחילה (417 דונם, מתוך אדמות היישוב המתוכנן בגדול 1,500 דונם), וייתכן שהשטח הראוי לבנייה יפחת מחמת השיפועים". החברה פרסה בפניהם שתי אופציות - לקבל חזרה כסף בתמורה לוויתור על הזכויות (מי שבחר באופציה הזו קיבל כמה אלפי שקלים, בהתאם למו"מ מול מייבסקי), או "להמשיך אל היעד", תמורת תשלום נוסף של 5,000 שקל - "השתתפות בהוצאות החברה לצורך רישום הקרקע, תכנונה ופיתוחה". כך למעשה נקבר החלום הנדל"ני עבור מאות אנשים שהתפתו להאמין לו לפני עשרות שנים.

אלא שלפתע פתאום הוא כאמור צץ מחדש במלוא המרץ. סיבוב שני על אדמות מצפה-יהודה. הפעם כבר לא מדובר בחברת מצפה לבנייה (חברון) המשווקת את הפרויקט, אלא בחברה עם שם קליט בהרבה - 'קרן ירושלים המאוחדת', חברה היושבת ברעננה ובירושלים ונמצאת בבעלות גד גבריאל. מטרת החברה הפרטית, אגב, היא ש"לכל יהודי תהיה אפשרות לרכוש קרקע בארץ ישראל".

סרטון של החברה בנוגע להזדמנות האטרקטיבית במצפה יהודה מדגיש שמדובר "גם בעסקה מצוינת, אבל גם במצווה - שתי ציפורים במכה אחת".

כעת, כיאה לחזון שעדכן את עצמו מאז שנות ה-80 ועד לשנת 2016, כבר לא מדובר ביישוב כפרי של צמודי קרקע, אלא ב-4,500 דירות, סדר גודל של עיר קטנה (בכל העיר מעלה אדומים יש פחות מ-9,500 דירות), בבניינים בני 8 קומות, 32 דירות בבניין. למשימת התכנון של היישוב הצפוף אפילו גויס האדריכל גדעון חרל"פ, מי שכיהן כמהנדס העיר מעלה אדומים בשנותיה הראשונות, ששרטט 3,200 דירות ב-100 בניינים בני 8 קומות, עוד 1,200 דירות ב-30 בניינים בני 10 קומות ו-40 בתים דו-משפחתיים.

בחברה מדגישים כי ישנה החלטת ממשלה בתוקף להקמת היישוב על הקרקע (משנת 1984). ממינהל התכנון נמסר ל"גלובס", כי אכן מדובר על יישוב שהקמתו אושרה על ידי הממשלה בתחילת שנות השמונים, ואפילו התחילו להכין לו תוכנית מתאר מס' 422, אבל התוכנית מעולם אפילו לא הופקדה - ולכן לא ברור בכלל על בסיס איזה תכנון משווקים את היישוב". בעקבות פניית "גלובס", ציינו במינהל התכנון כי הם ערכו בדיקה מול לשכת התכנון באיו"ש, "ממנה עולה כי אין שום תוכנית שמקודמת בעניינו של מצפה יהודה".

בכל מקרה, למי שחושש מרכישת קרקע ביישוב חדש, בחברה גם מדגישים כי הקרקע שבבעלותם, אותם 417 דונם, נמצאת בתחום השיפוט של "היישוב המוצלח והיוקרתי קידר, הסמוך מאוד לעיר מעלה אדומים".

בשיחה עם משווק הפרויקט החדש הוא הדגיש בפנינו כי בעוד שלושה שבועות יוגשו התוכניות של הפרויקט החדש לוועדה המקומית, והצפי הוא שבתוך 5-8 שנים יתקבלו אישורים לבנייה. "זה יכול לקחת גם 4 שנים או 11 שנים, אבל בכל מקרה לא מדובר על פרויקט של 30 שנה, מכיוון שמדובר בקרקע פרטית". אותו איש שיווק גם הרגיע אותנו שמדובר בשכונה של היישוב קידר, אלא שבמזכירות היישוב קידר דווקא הדגישו בפנינו שאין להם שום קשר לפרויקט החדש.

"מבצע" ו"זכייה"

בפרסום הפרויקט לא מדובר כמובן ברכישה מסוכנת, אלא ב"מבצע", וממילא גם ב"זכייה". מחיר הזכייה הוא 55 אלף שקל לכל יחידת קרקע לדירה, "במבצע ל-500 הקונים הראשונים". באתר האינטרנט של הקרן לירושלים המאוחדת מופיע מבצע אחר: כל 100 מ"ר רק ב-71 אלף שקל. משווק הפרויקט העריך כי בסה"כ תעלה שם דירה 670-680 אלף שקל, לאחר תשלום נוסף של ייזום ופיתוח בסך 100 אלף שקל, "ולפי עלות בנייה של 1,000 דולר למ"ר".

בסרטון ברשת מציין רונן אביקיסר, ממנהלי הפרויקט, כי לאחר שהקרקע תופשר "היא תהיה שווה פי 6 או פי 7 ממחירה כעת". החברה מוכרת קרקע, זכות לדירה (כאמור, בשטח של 100 מ"ר), אבל אביקיסר מדגיש בסרטון כי "על דונם אפשר גם לבנות בניין של 20 קומות, ולקבל 80 דירות". לגבי אישורים לא צריך לדאוג: "בחסדי ה', העסק רץ", מבטיח אביקיסר. האדריכל חרל"פ, אגב, מעריך בחוות הדעת התכנונית שלו שרק כ-50% מהשטח מיועדות לבנייה, "בהתחשבות בשיפועים ובהפרשות לצרכי ציבור".

מי שדואג, נמסר לו כי ראש מועצת גוש עציון "מעודד את קידום התוכנית". ראש המועצה, דוידי פרל, גם מופיע בסרטון הפרויקט, גם הוא מדגיש כי המועצה דוחפת את התכנון של היישוב החדש.

חשוב להזכיר כי מועצת גוש עציון יושבת בכלל מדרום לירושלים, בעוד שמעלה אדומים והיישוב החדש נמצאים בכלל במזרחה. האנומליה הזו כבר גררה בעבר הקמת ועדת גבולות, שהמליצה בין היתר לספח את הישוב קידר לעיר מעלה אדומים. בסופו של יום, בעיקר בגלל התניות של מעלה אדומים בנוגע לעלויות פיתוח ותשתיות, הנושא ירד מהפרק.

דוידי פרל, ראש המועצה, מסר לנו כי "האדמה עליה מדובר בסרטון הינה אדמה פרטית ששר הביטחון הוא שהכניס אותה לתחום השיפוט של המועצה האזורית גוש עציון. בשל העובדה שמדובר כאמור באדמה פרטית, הבעלים יכול לתכנן את הבנייה ללא צורך באישורים ואף איננו זקוק לאישור המועצה או גוף אחר על מנת לשווק את הקרקעות. המועצה האזורית גוש עציון והעומד בראשה תומכים בהקמת יישובים חדשים בתחום המועצה, בהרחבת יישובים קיימים ובפיתוחם.

"יודגש כי המועצה איננה משווקת יחידות דיור אלא דוחפת, תומכת ומסייעת בהקמת יישוב וקידום האינטרסים התיישבותיים של המועצה ושל כלל ישראל וכמו במקרים רבים ואחרים פועלת המועצה במגוון רחב של אמצעים לסיוע בבנייה כאמור. הגורם העיקרי שמשפיע על מתן האפשרות להתחלת הבנייה הוא ראש הממשלה ולכן ראוי להפנות את שאלת הסבירות ולוחות הזמנים הריאליים לביצוע אל לשכתו".

בעלי הקרקע: ארבעה יהודים מארגנטינה

מי שמשווקת את הפרויקט החדש היא כאמור "קרן ירושלים המאוחדת", אבל מי שרכש את הקרקע בפועל בסיבוב החדש הם ארבעה יהודים מארגנטינה - מרקו וגבריאל סאלם (35% כל אחד), חוליו סלמה (15%) ואלחנדרו טלגם (15%).

הארבעה רכשו את אותם 417 דונם ממשה מייבסקי (שנפטר בערב חג שבועות האחרון), לאחר שהוא שכנע כאמור את מרבית קוני החלקות משנות ה-08 לוותר על חלקם. מי שחתום על השידוך בין הקונים למוכרים הוא עו"ד דורון ניר צבי, מהבולטים היום באנשי ההתיישבות ביו"ש ובגיבוש עסקאות נדל"ן מורכבות מעבר לקו הירוק.

"חזון ומעט כסף"

ניר צבי, שהוא גם עו"ד המלווה את הפרויקט, משוכנע כמובן שמדובר בהזדמנות פז להשקעה: "זה כמו לקנות קרקע חקלאית ליד פרדס חנה, עם סיכוי טוב יותר להצליח. אני אומר לאנשים ששואלים אותי - אם אתה צריך את הכסף למכולת, אל תקנה. אם יש לך 500 אלף שקל פנויים, לך תקנה דירה. אבל אם אתה תקוע עם 100 אלף שקל בבנק, וכולם יודעים שהכסף רק הולך ונשחק היום בבנקים, בוא תקנה קרקע ביישוב החדש. כבר יש לי אנשים שקנו קרקע ביישוב ב-30 אלף שקל ומכרו אותה לאחר תקופה קצרה ב-70 אלף שקל.

"בעיני זה כמו לקנות פרדס תפוזים בתל אביב לפני מאה שנה. מי שמימש אחרי 10 שנים הרוויח יפה, מי שמימש אחרי 30 שנה עשה סיבוב לא רע, ומי שילדיו ונכדיו מממשים היום, דאג שהם יאכלו תפוחי זהב כפשוטו, לכל ימי חייהם".

- הסיכון הזה מתאים לאנשים פרטיים? התמונה שמציירים להם היא שממש בקרוב מוקם שם יישוב.

"צריך חזון, ומעט כסף באופן יחסי. כבר הוכח שלקנות קרקע בארץ ישראל זה צעד משתלם, והקרקע רק משתבחת עם הזמן. באופן פרדוקסלי, דווקא ביהודה ושומרון סיכויי ההפשרה של קרקע חקלאית גדולים בהרבה מאשר בתוך הקו הירוק. כשסוף סוף משרד הביטחון מאשר את העלייה, רשויות התכנון רצות על זה". ניר צבי מדגיש שהיישוב החדש גם משתלב בתוכניות לסלילת כביש 'חוצה מדבר יהודה' (כביש 80), מעלה אדומים-ערד, הצמוד לדופן היישוב. "ואם יהיה סיפוח מלא של מעלה אדומים, ומדברים על חוק כזה הרבה זמן, ערך הקרקע מיד יקפוץ".

- מדובר במקרה הטוב ב-417 דונם בסה"כ של אדמה פרטית. לא מקימים יישוב של אלפי דירות על שטחים כאלו.

"לכן אנחנו גם אומרים שמדובר בשכונה של קידר ועל יישוב שנמצא בשטח השיפוט של קידר. ככה בדיוק מקימים יישובים, ואנחנו לא ממציאים את הגלגל מחדש. בזמנו אצל פליאה אלבק (מנהלת המחלקה האזרחית בפרקליטות המדינה בשנות ה-80) היה מקובל שיזם מביא 400 דונם והוא מקבל עוד אלפי דונמים אדמות מדינה מסביב. ככה קמו הרבה יישובים ביהודה ושומרון וככה גם יקום היישוב הזה.

"אני לא נביא ולא בן נביא, אבל היישוב החדש יקום. איך שאתה לא מסתכל על זה, הדבר יקרה. זה ייקח אולי 10 או 20 שנה, אבל יהיו שם מגדלים".