כחלון ינסה לשלב את "מחיר למשתכן" בפרויקטים רגילים

לאחר השינוי שערכו בהרשמת זכאים להגרלות וחלוקה לסדרות, במשרד האוצר מקדמים שינויים נוספים בתוכנית מחיר למשתכן. כך עולה מהחלטת מועצה שעומדת לעלות לאישור בישיבת מועצת מקרקעי ישראל הקרובה.

לעומת השינוי הקודם, שעסק בביקוש, שורת השינויים החדשה שהאוצר מבקש לבצע מתייחסת לתחום ההיצע, ובין היתר היא מציעה לאפשר לקבלנים למכור דירות מוזלות גם בפרויקטים רגילים, אפילו על קרקע פרטית, תמורת מענק שיקבלו מהמדינה.

בנוסף, מוצע להתנות אישור הקלות שבס בפרויקטים ומתן זכויות נוספות בהם בכך שיכללו דירות של מחיר למשתכן, וזאת תמורת הקלה בדמי ההיתר.

מדובר בשינויים משמעותיים בתכנית מחיר למשתכן, שעשויים לאפשר למשרד האוצר, משרד השיכון והבינוי ולרשות מקרקעי ישראל להגדיל את היצע הדירות המוזלות במסלול מקביל לשיווק המכרזים הרגילים. נזכיר כי ברמ"י ובמטה הדיור התחייבו לשווק עשרות אלפי יחידות דיור במחיר למשתכן והצעה זו עשויה לעזור להם לעמוד ביעד.

שינוי נוסף הכלול בהצעת המועצה מתייחס לאפשרויות של הקבלן או היזם למכור דירות של מחיר למשתכן במקרה שאין ביקוש. על פי ההצעה, קבלן שזכה במכרז מחיר למשתכן אך נותר עם דירות מוזלות ללא ביקוש, שלא נקבע לגביהן זוכה בהגרלה, יוכל למכור את הדירות גם לחסרי דירה שאינם עומדים בקריטריונים או למשפרי דיור ללא הגרלה, באישור משרד הבינוי והשיכון, במחירים מופחתים. אם חלפה שנה וטרם נמצאו רוכשים לדירות בפרויקט, יוכל הקבלן או היזם למכור אותן בשוק החופשי במחירי שוק.

זהו שינוי מהמתכונת המקורית של ההחלטה על מחיר למשתכן, ולפיו במקומות שהם יהיה היצע נרחב של דירות מוזלות, יהיה אפשר להכניס גם את משפרי הדיור לתוכנית.

הנחה גבוהה מהמענק

כאמור, ההחלטות המשמעותיות בהצעה שתעלה לדיון בישיבת מועצת מקרקעי ישראל בשבוע הבא (5.9) נוגעות למסלול נוסף של שיווק דירות מוזלות שלא במסגרת מכרזי רשות מקרקעי ישראל. על פי הסעיף המוצע, קבלנים שזכו במכרזי רמ"י בעבר, שאינם חלק מתוכנית מחיר למשתכן, וגם קבלנים שמחזיקים בקרקעות פרטיות, יוכלו לשלב בפרויקטים שלהם דירות מוזלות של מחיר למשתכן, למכור את כל הדירות כמוזלות או את חלקן ואת השאר במחיר שוק. זאת, בתנאי שיתחייבו למכור את הדירות הללו במחיר הנמוך ב-200 אלף שקל ממחיר השוק.

נדגיש כי על פי ההחלטה, לא מדובר במחיר השוק היום, אלא במחירים שנקבעו על ידי השמאי הממשלתי באמצע יוני 2015. כלומר, בהתייחס למחירי השוק של היום, מדובר בהפחתה של יותר מ-200 אלף שקל במחיר דירה, משום שמאז מחצית 2015 המחירים המשיכו לעלות.

בתמורה לכך שימכור את הדירות במחיר מוזל לזכאי מחיר למשתכן, יהיה היזם זכאי לקבל מרמ"י מענק בגובה 137 אלף שקל לכל דירה. נדגיש כי הדירות המוזלות שיימכרו במסגרת הטבה זו יהיו מיועדות רק לזכאים והליך המכירה ייעשה בהתאם לכללי מחיר למשתכן, דרך משרד הבינוי והשיכון ובאמצעות הגרלה.

ברמ"י צופים שלדירות אלה יהיה ביקוש בשוק ואף מציינים שאם באזור כלשהו יהיו מספר קבלנים שירצו לשלב דירות מוזלות בפרויקטים, רמ"י תערוך מכרז ביניהם על גובה ההנחה שייתנו.

אף על פי שמסלול זה אכן עשוי להגדיל את היצע הדירות המוזלות, הוא מעורר כמה שאלות. כך למשל, ההצעה מציינת כי ברמ"י יפנו אל הקבלנים בהצעה לכלול דירות מוזלות בפרויקט, ומהלך זה ייעשה רק באזורים מסוימים "שייקבעו על ידה (על ידי רמ"י - א"ח)". אלא שנכון להיום, לא ברור באילו אזורים תינתן האפשרות האמורה.

עוד שאלה שנכון לעכשיו לא מקבלת תשובה היא על היקף התקציב יוכלו ברמ"י להקצות למטרה זו. כלומר, כמה דירות יוכלו לקבל את המענק בגובה 137 אלף שקל.

שאלה נוספת נוגעת למחיר המופחת לעומת המענק. המענק עומד על 137 אלף שקל, אך ההנחה אמורה להיות גבוהה יותר ולעמוד על לפחות 200 אלף שקל. כלומר, המענק לא מכסה את ההנחה, מה שעלול להפוך את ההצעה ללא אטרקטיבית במקומות מסוימים ליזמים. עם זאת, ייתכן שהפרש זה יוביל לכך שהדירות שיימכרו כמוזלות יהיו הדירות הנחותות יותר בפרויקט (קומה ראשונה, קטנות, פחות כיווני אוויר וכד'), שמחירן גם כך נמוך מהמחיר הממוצע בפרויקט.