לתשומת לבו של שר האוצר: כמה עולות דירות בשכונות שבהן שווקו קרקעות במחיר למשתכן?

השבוע שוב הרחיב שר האוצר משה כחלון את תוכנית מחיר למשתכן. בהחלטה שתעלה מחר (ב') לאישור מועצת מקרקעי ישראל הוא מאפשר למדינה לפנות ליזמים הפועלים בשוק הפרטי בהצעה לפיה המדינה תעניק להם 137 אלף שקל כסבסוד לדירות בפרויקטים שבבעלותם, וזאת תמורת שיווק הדירה במחירי 'מחיר למשתכן', הנמוכים ב-200 אלף שקל לפחות (לפי מחירון השמאי הממשלתי).

כחלון רוצה מאוד בהצלחת התוכנית. עתידו הפוליטי תלוי בהצלחתה, ולא נראה שבכוונתו לוותר עליה. וכך, בתדירות כמעט יומיומית הוא מכניס בתוכנית שינויים: יוזמה להחילה על משפרי דיור, חלוקה לסדרות המזרזות את הזכאים לרכוש דירה וגם היוזמה האחרונה שכוללת הטבות מס והקלות במספר יח"ד הדיור בפרויקטים.

למרות זאת, המחירים לא ממש צונחים כפי שהבטיח. כחלון, נזכיר, הצהיר בתחילת כהונתו כי לא רק שהתוכנית תאפשר לזכאים לרכוש דירה מוזלת, אלא תביא לידירת מחירים כללית בשוק ובמיוחד במקומות שבהם תפעל התוכנית.

כעת, לאחר שנה ושלושה חודשים, האם הצליח בכך? באמצעות אתר מדלן, המבוסס על דיווחי עסקאות, בדק "גלובס" את רמות המחירים בשישה יישובים: רעננה, ראש העין, עפולה, ראשון לציון, קרית מוצקין ולוד - שישה יישובים שיכולים להיות אבן בוחן משום שבכולם פועלת תוכנית מחיר למשתכן, וכן עומדות דירות למכירה בשוק החופשי, בהן דירות יד שנייה ודירות בבנייה.

והנה התוצאות: במחצית הראשונה של 2016 חלה עלייה של כ-5.5% בממוצע במחירי הדיור ברחבי הארץ. לפי הבדיקה, עלייה זאת לא פסחה ולו על אחד מששת היישובים שנבדקו, ובחלקם האמירו מחירי הדיור מעל הממוצע.

בלוד עלו מחירי הדירות במחצית הראשונה של 2016 ב-8.5% בממוצע, בקרית מוצקין ב-7.7%, ובראשון לציון עלו המחירים ב-6.8%. בעפולה, בראש העין וברעננה עלו המחירים בצורה מתונה יותר: 5%, 1.8% ו-1.5% בהתאמה.

בדקנו את עליית המחירים ספציפית בפרויקטים החדשים רחבי ההיקף בערים אלו, וגם כאן תוכנית מחיר למשתכן לא ממש הצליחה לשנות מגמות. הדירות החדשות בשכונה החדשה בקרית מוצקין עלו ב-5.5%, בעפולה ב-4%, ברעננה (שכונת נווה זמר) ב-2.2% ובראש העין (פסגת אפק) ב-2%. בראשון לציון ובלוד לא נבנו דירות חדשות בכמויות שניתן לגזור מהן השלכות כלשהן.

"ביקוש בקרב משפרי דיור"

"בראש העין אנו רואים עליית מחירים מתונה יחסית ליתר הישובים בהם ניתן יהיה לרכוש דירות מוזלות במסגרת התוכנית, אשר נאמדת בכ-1.8% במחצית הראשונה של 2016. ניתן לתלות זאת בהיצע הדירות הגבוה בשכונת פסגות אפק שהולכת ומוקמת בימים אלה, ועתידה להכיל כ-15,700 דירות. לראייה, במחצית השנייה של 2015 שיעור עליית המחירים בעיר היה כפול ועמד על כ-3.5%, כך שייתכן שהשיווק האינטנסיבי של דירות מוזלות בראש העין בתקופה האחרונה אכן משפיע על המחירים", מסביר ישראל שוורץ, אנליסט באתר מדלן.

בראש העין צפויה כאמור תוכנית מחיר למשתכן לכלול כ-2,300 יח"ד ובשיווקים שכבר יצאו מחיר דירת 110 מ"ר עמד על כ-1.05 מיליון שקל - כ-200 אלף שקל פחות ממחיר השוק.

היזמים בשוק החופשי שם לא משדרים מצוקה, לפחות בינתיים (ולפחות כשהם מדברים איתנו). לטענתם, הרחבת התוכנית בשכונה אינה מטרידה אותם ולכן הם גם לא ימהרו להרים את הכפפה שזורק להם כחלון (137 אלף שקל לדירה, תמורת מחיר במחירי הנחה). יורם אביסרור, סמנכ"ל השיווק בחברת אביסרור משה ובניו המקימה פרויקט בשכונת פסגות אפק בראש העין, טוען כי מכיוון שמלאי הדירות אוזל לעומת הביקוש הגדל, המחירים בשכונה עולים. לדבריו, "הביקוש הגדול לדירות הוא לא רק בקרב הזוגות הצעירים אלא גם בקרב משפרי הדיור, שמבינים שהמדינה לא תשווק עוד קרקעות לבניית פרויקטים הכוללים דירות המתאימות לצרכיהם. כל אלו מביאים לעליית מחירים מתמדת, ואני צופה שהיא רק תימשך אם לא ימצא פתרון ממשי".

בקרית מוצקין שווקו קרקעות לבנייה של יותר מ-1,000 דירות במחיר 920 אלף שקל לדירת 120 מ"ר - כ-400 אלף שקל פחות ממחיר השוק. למרות שהנתונים מלמדים על עליית מחירים, בשטח הדברים נראים אחרת. שלום שטרית, הבעלים והמנכ"ל של חברת שתית, מעיד דווקא על ירידות מחירים. לדבריו, הוא הוריד עד 100 אלף שקל ממחירי הדירות עת החלו שיווקי תוכנית מחיר למשתכן בסוף השנה שעברה. "אצלנו, בפרויקט בקרית מוצקין, לא מכרנו דירות במשך כ-4 חודשים. זה היה עם ההכרזה של תוכנית מחיר למשתכן והבנו שאנחנו חייבים להוריד מחירים. מה שרצינו למכור ב-1.3 מיליון שקל, ירד ל-1.25 וההנחות הגיעו אפילו ל-100 אלף שקל".

לדברי שטרית, הבונה כ-1,000 יח"ד ומתוכן כ-400 במסגרת מחיר למשתכן, העלייה במחירי הדירות החדשות בקרית מוצקין היא מוטה מעט ונובעת מהעובדה כי מרבית הדירות שנמכרו הן בשלב של כמעט איכלוס. שטרית מספר כי מאז הוריד את המחירים קצב המכירות משביע רצון.

למרות זאת, לדבריו, תוכנית מחיר למשתכן רחוקה מהשגת יעדיה. "זכיתי במכרזי מחיר למשתכן בירוחם, בעתלית ובראשון לציון - אבל בתוכנית הזאת יש לא מעט בעיות ולא בטוח שההשפעות שלה יהיו רבות. התוכנית יוצרת פקק גדול של ביורוקרטיה. משרד השיכון לא מסוגל לטפל ביעילות ולקדם את הבנייה במהירות.

"לדעתי, אולי תחל בניית 5,000 דירות מתוך ה-50 אלף שמשווקות ב-2017. הנכון הוא לתת לשוק להיות חופשי ולהקטין את הביורוקרטיה. כעת, הכול עובד דרך משרד השיכון ונתקע. אני אפילו לא יכול להחתים חוזים עם הזוכים בירוחם, שם אין חסמים מיוחדים, מכיוון שיש צורך באישור יחידת הבקרה של משרד השיכון ומי שאחראית לכך נמצאת בחופשה".

שלומי כהן, סמנכ"ל השיווק של חברת אלמוגים הבונה שלא במסגרת מחיר למשתכן את פרויקט HI2 בקרית מוצקין, יצא לשיווק אחרי הטלת הפצצה של תוכנית מחיר למשתכן בקרית מוצקין - ומספר שבארבעת החודשים האחרונים המחירים רק עולים. "יצאנו בשיווק של פרויקט חדש לפני כארבעה חודשים ומאז, ולאור הביקושים, התייקרו מחירי הדירות בפרויקט בכ-100 אלף שקל בממוצע לדירה".

לדבריו, תוכנית מחיר למתשכן לא מתניעה למרות היקפה הגדול בקריות. "אפשר לומר בוודאות שבקריית מוצקין היזמים הקדימו את הממשלה. כלומר יש המון אי ודאות לגבי יכולת היזמים והזוכים בתוכנית לקבל ערבות בנקאית, לקבל אישור למשכנתא או יכולת לשלם ההון העצמי בקרב הזוכים. במקביל, אין עדיין מידע על אופי ותכנון הפרויקט, כמו גם על מפרטי הדירות. לכן, למרות הקרבה הפיזית בין שני סוגי המכרזים, ההשפעה איננה מורגשת בשטח".

בעפולה שווקו דירות מחיר למשתכן בשטח 120 מ"ר במחיר שסביב 600 אלף שקל - כ- 250 אלף שקל פחות ממחיר השוק. גם שם עלו, כאמור, המחירים מאז תחילת השנה בדומה לממוצע הארצי. כהן מאלמוגים, הבונה את פרויקט עדן בעיר, מספר: "לפני כחצי שנה הושלם מכרז מחיר למשתכן בהיקף של כ-600 יחידות דיור אבל זה טיפה בים ביחס לכמות יחידות הדיור הנבנות ומשווקות בשכונה החדשה בעפולה העומד על כ-6,000 יח"ד", הוא אומר.

"ההצלחה תלויה באמון של הציבור"

"המחירים בשטח ממשיכים לעלות, כלומר, ככל שכמות הדירות החדשות למי שאינו זכאי תמשיך להצטמצם, בגלל שהמדינה לא שיווקה קרקעות שלא במסגרת מחיר למשתכן כבר שנה וחצי ויותר, כך ימשיכו המחירים לעלות. היזמים צמאים לקרקעות חדשות ומוכנים לשלם על הקרקע כל מחיר וברגע שמחיר הקרקע עולה, מחיר הדירה עולה איתו".

רוה איתן, סמנכ"ל המחקר באתר מדלן, סבור כי מוקדם מדי להכריע בעניין השפעת התוכנית. "כדי לבחון את ההשפעה על המחירים רצוי להמתין לגידול נוסף בשיווקים, שלפי הצהרת הממשלה צפוי להגיע לכ-100 אלף דירות עד סוף 2017". לדבריו, "אחד הפרמטרים המרכזיים שעשוי להשפיע על רמת המחירים הוא מידת האמון בכך שתוכנית מחיר למשתכן מציעה פתרון אמיתי לבעיית הדיור. אם ציבור הזכאים ימתין למימוש ההגרלות, ויעדיף שלא לרכוש דירות שלא במסגרת התוכנית, ייתכן שנראה ריסון בביקוש לדירות יד שנייה ולכלל הדירות החדשות, בעיקר ביישובים שבהם משווקות הדירות המוזלות".

 עליית מחירים חצי שנתית