חשיפה: כך מתכנן כחלון להטיל מס על בעלי שלוש דירות ומעלה

התוכנית של משרד האוצר למסות בעלי שלוש דירות ויותר מתקדמת ועוברת לשלב היישום. לאחר שהוחלט לקבוע את שווי הנכס (המס יעמוד על 1% משווי הנכס) לפי טבלאות סטטיסטיות, ולא לפי קביעת שווי פרטנית לכל דירה ודירה, גיבשו באגף תקציבים שבמשרד האוצר נוסחה מסובכת שמצליחה לטענתם לייצר אומדן מדויק לחישוב המס החדש.

עד כמה מסובכת? תחזיקו חזק. תזכיר הצעת החוק שפורסמה לציבור בסוף השבוע האחרון (מועד אחרון להעברת הערות ביום רביעי הקרוב) ושתתחיל לידון בכנסת בימים הקרובים, קובע כי שיעור המס יעמוד על 1% מסכום של 15,148 שקל (כ-151 שקל), והוא יוכפל בשטח הדירה כפי שמופיע בחשבון הארנונה. בנוסף, קובע תזכיר החוק, כדי להבדיל בין אזור לאזור, גובה התשלום יוכפל גם "במקדם" - נוסחה המורכבת ממספר פרמטרים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטסטיקה ומייצגים את האזור הסוציואקונומי שבו נמצאת הדירה בארץ.

וכך מופיעה נוסחת המקדם בהצעת החוק (לא נגענו): - "מקדם 1.49 - בהפחתת מדד פריפריה בשיעור של 23.62% ומדד חברתי-כלכלי בשיעור של 1.037%, בתוספת 2.38% ממדד פריפריאליות בחזקת 2 ו-0.66% ממדד חברתי-כלכלי בחזקת 2 ובתוספת 0.42% ממדד הפריפריאליות, שהוא מוכפל במדד חברתי-כלכלי".

לא הבנתם? אתם לא לבד. יחד עם זאת, במשרד האוצר משוכנעים שמדובר בנוסחה אקונומטרית שמצליחה לדייק עד כמה שניתן באומדן שווי של דירה. לדברי ערן ניצן, סגן ראש אגף תקציבים במשרד האוצר, הנוסחה מבוססת על כ-60 אלף עסקאות של רכישת דירה שנבחרו, והיא הצליחה להגיע "לקירוב מקסימלי מובהק" אל מול השווי האמיתי שבו נסגרו העסקאות (ראו טבלה).

באוצר גם הדגישו כי הנוסחה מבוססת על המחיר הממוצע שהתקבל ולא על המחיר החציוני, כך שמראש המחיר מוטה כלפי מטה ואמור להפחית את הביקורת של הנישומים לגבי חבות המס שתצא להם בנוסחה. ברשות המסים עובדים כעת על יישום אינטרנטי שיאפשר לבעלי הדירות להזין את פרטי דירתם למערכת, ובשקלול מקדמי המדד החברתי-כלכלי והפריפרייאלי לאותו אזור תיקבע חבות המס שלהם.

במשרד האוצר משוכנעים שמס ריבוי דירות, שיוטל על כ-54 אלף משקי בית (המחזיקים כ-80 אלף דירות המוגדרות דירה שלישית ויותר), יעודד רבים מאותם משקיעים למכור את דירתם, ובכך יצנן את שוק הנדל"ן וגם ימנע ממשקיעים חדשים לרכוש דירות. בנוסף, מדובר במס שצפוי להערכת האוצר להכניס לקופת המדינה כ-800 מיליון שקל בשנה.

יחד עם זאת, רבים במערכת הפוליטית משוכנעים שהמס לא יצלח את מבחן הכנסת, והוא יתקשה בין היתר לעבור את הדיונים בוועדת הכספים בראשות משה גפני.

נזכיר כי כשעלתה ביוני האחרון במשרד האוצר התוכנית למסות בעלי דירה שלישית ויותר הכוונה של פקידי האוצר היתה להטיל אגרה קבועה, בסך של כ-1,000 שקל בחודש לכל בעל דירה, בניסיון לפשט את יישום הגזירה. בסופו של דבר, בעקבות החשש מביקורת ציבורית ומשפטית בשל תשלום מס זהה לכלל הנכסים בכל הארץ, נקבע כי המס יעמוד על 1% משווי הנכס, מה שהפך את היישום הפרקטי למסובך שבעתיים (אף אחד לא רוצה ולא יכול לבצע אומדן לכל נכס ונכס) ומאלץ את האוצר לגבש כאמור נוסחאות לא מובנות בניסיון לקבוע שווי הוגן לנכסים.

יתרה מכך, העובדה שהמס מוגבל ל-1,500 שקל בחודש (עד 18 אלף שקל לדירה) לא חסכה מהאוצר את הביקורת הציבורית והחוקתית, מאחר והיא משווה את תשלום המס בין דירה ששווה 1.8 מיליון שקל ודירה ששווה 5 או 20 מיליון שקל. גם העובדה ששטח כל דירה ייקבע לפי חשבון הארנונה מעצימה עוד יותר את עיוותי הארנונה המפורסמים הקיימים בין הרשויות המקומיות בישראל, שמחזיקות במספר לא מבוטל של שיטות לחישובי השטח של דירה (נטו-נטו, ברוטו-ברוטו ועוד).

 שווי דירות לפי הנוסחה לעומת המצב בפועל