לחץ על נוטלי המשכנתאות: ריבית משכנתא זינקה גם בספטמבר

ריבית המשכנתא בחודש ספטמבר ממשיכה לזנק. כך עולה מנתוני בנק ישראל. הריבית הצמודה הממוצעת עלתה ל-3.3% לעומת 3.19% באוגוסט ו-3.04% ביולי. לפני כשנה הריבית הצמודה הייתה באזור ה-2%, כך שמדובר בזינוק של כ-1.2% בריבית הצמודה.

גם הריבית על משכנתאות לא צמודות התייקרה בספטמבר. הריבית השקלית הממוצעת עלתה ל-2.94% בהשוואה ל-2.89% באוגוסט, ו-2.78% ביולי. לפני שנה ושלושה חודשים הייתה הריבית השקלית הממוצעת סביב 2.2%, כלומר היא התייקרה ביותר מ-0.7%. 

הריבית הצמודה - עלייה בכל תקופות המשכנתא

ריבית המשכנתא הצמודה עלתה לאורך כל תקופות המשכנתא. הריבית במשכנתאות הפופולריות, לתקופה של 15 עד 20 שנה, עלתה ל-3.63% לעומת 3.54% בחודש הקודם והריבית במשכנתאות של 20 עד 25 שנה עלתה ל-3.76%, לעומת 3.66% בחודש הקודם.

בד-בבד, נרשמה עלייה בריבית השקלית בכל תקופות המשכנתא. הריבית לתקופה של 15 עד 20 שנה עלתה ל-4.16%, לעומת 4.11% באוגוסט. הריבית לתקופה של 20 עד 25 שנה עלתה ל-4.43%, לעומת 4.35% בחודש הקודם. 

הריבית השקלית לכל תקופה מחושבת כממוצע בין הריבית השקלית המשתנה לריבית השקלית הקבועה. אמנם, מדובר על משכנתאות שונות, אבל בבנק ישראל מפרסמים את המידע המצרפי. כלומר, מאחורי הממוצע הכללי של 2.94% יש משכנתאות בריבית קבועה וריבית משתנה.

למה הריבית עלתה ומה צפוי לקרות בהמשך?

העלייה בריבית המשכנתא בספטמבר מיוחסת, בין היתר, לירידה בתחרות מצד הבנקים. יועצי משכנתאות מספרים כי בנקים גדולים החליטו לא להילחם על כל משכנתא, וברגע שהתחרות יורדת, המחירים (הריביות) עולים.

הבנקים לא אומרים זאת באופן רשמי, אבל גם בהתנהלות שלהם לאחרונה, למשל במכירת תיקי משכנתאות גדולים לחברות ביטוח וגופים מוסדיים, הם בעצם משדרים כי היו מעדיפים להקטין את החשיפה לשוק הדירות. למה? בגלל שהחשיפה ממילא גבוה מאוד ומתקרבת במקרים רבים למקסימום האפשרי; וגם בגלל שבמימון צרכני הם יכולים להרוויח יותר, אפילו הרבה יותר. המשכנתאות, למרות העלייה בריבית, הן עדיין ההלוואות הזולות ביותר במשק. בהלוואות שוטפות לפרטיים ועסקים קטנים, הרווח של הבנקים יהיה גבוה בהרבה.

גורם נוסף לעלייה בריבית הצמודה, הוא מדד המחירים הנמוך בעבר והציפייה שהמדד ימשיך להיות נמוך גם בחודשים הבאים ובשנה הקרובה. מדד נמוך מחזק את הביקושים לריבית צמודה.

העלייה בריבית המשכנתא מייקרת, בעקיפין, את מחיר הדירה. המימון הוא מרכיב גדול בעלות הכוללת של הדירה ועשוי להגיע בממוצע לכ-10% מערכה (ואף למעלה מכך). הנה המחשה: אם לקחתם משכנתא בגובה 50% מערך הדירה ובריבית של 3%-4% (שקלול של כל המסלולים), אתם בעצם משלמים ריבית של 1.5-2% מערך הדירה כל שנה (3%-4% על 50% מערך הדירה), אבל זה יורד בהתאמה במקביל לירידת הקרן של המשכנתא.

באופן גס, ניתן להגיד שהמשכנתא היא בממוצע 25% על פני התקופה שלה (נניח, 20 שנה) ואז, אם מדובר על ממוצע של 25% חוב על פני התקופה של המשכנתא, מדובר למעשה על ריבית של 0.75%-1% מערך הדירה על פני 20 שנה - וזה יכול להגיע ל-20% מערך הדירה. עם זאת, חשוב לזכור שמדובר בסכום נומינלי. אם רוצים להתייחס למחירים ריאליים (מהוונים, נכון להיום), זה פחות  יכול להגיע כאמור לסדר גודל של 10%. 

המשמעות היא ששינוי של 1% בריבית בשנה האחרונה מייקר את הדירה וזה יכול להגיע גם לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה.

מה עדיף - ריבית צמודה או שקלית?

לוקחי משכנתא מעדיפים (ובצדק) לפזר את המשכנתא על כמה מסלולים, כאשר כיום מקובל לקחת חלק גדול יותר מבעבר בריבית קבועה, לצד המסלול בריבית משתנה צמודה לפריים (שהוא עדיין המסלול המועדף), ומסלולים משתנים נוספים. רבים מתלבטים אם לקחת משכנתא צמודה קבועה או משכנתא שקלית קבועה, כשלמעשה, התשובה תלויה בשאלה אחת - מה יהיה המדד בשנים הבאות? בחודשים הקרובים ובשנה הקרובה, צופים הכלכלנים למדד מחירים לצרכן נמוך, עד 1% בשנה.

מדריכים ומחשבונים: ■ מחשבון מדד המחירים לצרכן ■ מחשבון מחירי הדירות ■ מחירי הדירות בת"א