בעלי דירות ברחוב דיזנגוף ניצחו את עיריית תל אביב, וההשלכות רחבות

עיריית תל אביב־יפו אינה יכולה לדרוש מדיירים להחליף את חלונות הדירות שלהם, במסגרת דרישתה לשיפוץ חזית הבניין - כך קבע השופט דוד יצחק מבית משפט השלום בהרצליה, בפסיקה שעשויות להיות לה השפעות רוחביות בכל הנוגע לחיוב דיירים בשיפוץ בתים משותפים, מתוקף חוק העזר העירוני.

● ראיון | בכיר בעיריית תל אביב תוקף: "תמ"א 38 הפכה את העשירים ליותר עשירים"
● המחסן בצפון הישן של תל אביב הושכר למגורים, והיורשים דרשו דירה בפרויקט תמ"א 38. מה התמורה שיקבלו?

הסוגיה היא תולדה של תביעה מצד העירייה - "אחת מיני רבות", כפי שהגדיר זאת השופט יצחק - לשיפוץ מבנה בעיר תל אביב מכוח הוראות חוק עזר עירוני לתל אביב־יפו (שמירה ושיפוץ חזיתות הבתים, התשע"א - 2011). חוק עזר זה קובע כי "בעל בית חייב לשמור על מראה תקין של חזית הבית, ולצורך כך יעשה את עבודות השיפוץ הדרושות כדי למנוע את התבלותה והזנחתה של חזית הבית, בכפוף לחוק עזר זה". בהתאם, העירייה יכולה להוציא הודעת שיפוץ המחייבת את הדיירים.

על־פי פסק הדין, עיריית תל אביב־יפו הוציאה בשנים האחרונות קרוב ל־1,300 דרישות לשיפוץ מבנים בעיר, והצהירה באתר האינטרנט שלה כי "היעד העירוני עומד על 1,000 בניינים משופצים בכל שנה".

על רקע נתונים אלה, השופט ראה בפסיקתו חשיבות רחבה יותר ממקרה זה בלבד: "בתי המשפט נדרשו בעבר לא אחת להליכים שננקטו מכוח סמכות שהפעילה עיריית תל אביב־יפו, בהתאם להוראות חוק העזר הקודם (שנחקק ב־1980, י"נ); אולם ביחס לחוק העזר החדש, בתי המשפט טרם נדרשו להוראותיו, והפסיקה בעניינו דלה ביותר. ההכרעה בהליך שבפניי היא במידה רבה פסיעה בקרקע לא חרושה".

על כן, ייתכן כי פסיקה זו תשפיע גם על מאות דרישות לשיפוץ ששלחה העירייה, ושחלק מהן הגיעו אל בתי המשפט.

שלושה ניסיונות פשרה לא הועילו

התביעה המדוברת שהגישה העירייה היא נגד 15 תושבים ובעלי עסקים, בעלי הזכויות בבניין ברחוב דיזנגוף 9 בתל אביב. את הנתבעים ייצגו עורכי הדין דורון טל ואסף כהן ממשרד מוסרי, טל עורכי דין. את התובעת ייצגו עורכי הדין עוזי סלמן ודקלה טואשי.

על־פי פסק הדין, בחודש יוני 2018 פנתה העירייה לנתבעים בדרישה להודיע אם בכוונתם לפעול לשיפוץ הבניין, ובינואר 2019 נשלחה דרישת שיפוץ לבניין. לפי דרישה זו, חזית הבניין במצב שאינו תקין, מוזנחת מאוד ו"בעלת מראה שאינו נאה ופוגעת בחזות העיר".

בדרישה פורטו העבודות שיש לבצע בהתאם לחוות־דעת מהנדס מטעם העירייה - ביניהן יצירת אחידות בין החלונות בחזית הבניין, שהוחלפו לאורך השנים. לדרישה זו לא הסכימו הדיירים, ולמרות שנראה היה כי הושגה פשרה בין הצדדים, פעמיים - בפועל בקשת העירייה לא בוצעה. גם ניסיון מצד בית המשפט להגיע לפתרון מוסכם לא צלח. בינתיים החלו הנתבעים, בעלי הזכויות בבניין, בביצוע חלקי של השיפוץ, "ללא רישיון ובהתעלם מדרישת העירייה להאחדת החזית", כך על־פי פסק הדין.

על כן, העירייה פנתה בנושא לבית המשפט. היא ביקשה מבית המשפט להוציא "צו עשה", אשר יחייב את הנתבעים לבצע את השיפוץ בהתאם לדרישותיה בתוך חצי שנה."הבניין מוזנח מאוד ובמצב שאינו תקין, ומראהו אינו נאה, כך שהוא מהווה פצע בלב העיר, הגורם לפגיעה אנושה בחזות העיר באחד הרחובות החשובים והמרכזיים בעיר תל אביב־יפו", טענה העירייה. "הבאת הבניין לאחידות היא אחת מהדרישות המרכזיות בדרישת השיפוץ ומהווה את אחד השיקולים לדרישת השיפוץ לפי חוק העזר".

מנגד, הנתבעים טענו כי דרישת העירייה מתייחסת לכל חזית הבניין כמכלול, כולל לאלמנטים המהווים חלק מדירות פרטיות אשר אינן מהוות רכוש משותף. "העילה הנוגעת לאחידות החזיתות אינה נוגעת לכלל בעלי הדירות", הם טענו, "ובכל הנוגע לאלמנטים שאינם חלק מהרכוש המשותף, היה על העירייה לנקוט הליכים נפרדים כלפי כל דירת מגורים בנפרד. אין כל בסיס לדרישה המשותפת לעריכת שיפוץ גם בעניין האחדת החזית. הנתבעים הודיעו והבהירו לעירייה על הסכמתם לביצוע כל חלקיה האחרים של דרישת השיפוץ".

"דרישה מעבר למה שהתכוון המחוקק"

השופט יצחק צידד בגרסת התובעים וקבע: "בפרשנויות הניצבות זו מול זו, אני סבור כי הפרשנות הלשונית של החוק מתיישבת יותר עם פרשנות הנתבעים, לפיה נדרש מצב של בלאי או הזנחה, ואין די בהיעדר אחידות כדי לבסס דרישה להחלפת חלונות".

עוד פסק השופט כי ההחלטה על הכללת הדרישה לאחידות בדרישת השיפוץ התקבלה "רק משום שהגורמים הרלוונטיים בעירייה סבורים כי נדרשת אחידות בחזית הבתים.

"המחוקק היה ער למעמסה הכספית המוטלת על בעלי הזכויות כאשר נכפה עליהם שיפוץ, ולעלויות הכרוכות בכך. לפיכך, במסגרת הרחבת סמכויות העיריות, הוטעם כי תכלית התיקון, בין היתר, היא למנוע דרישות שיפוץ אשר חורגות מהצורך לשפר את מראה החזית, ואותה בלבד. על פניו, דרישה להאחדה מקום בו החזית אינה מוזנחת, מטילה מעמסה כספית רבה על בעל הבית, מעבר למה שהתכוון המחוקק אשר הסמיך את העירייה".

בהתאם לכך, השופט קבע כי "אין מקום לדרישת ההאחדה של חזיתות הבתים, ככל שהיא נוגעת להחלפת החלונות בחזיתות ולהביאן לאחידות, וזאת בנסיבות מקרה דנן, מקום בו לא הוכח (ולא נטען) כי החלונות מוזנחים או בלויים".

לצד זאת, השופט חייב  את הדיירים לבצע את יתר עבודות השיפוץ, על־פי רישיון ובהתאם לדרישת העירייה (למעט עניין האחדת החלונות כמובן), בתוך חצי שנה ממועד קבלת הרישיון. הוא אף קבע כי אם לא יקרה כך, ימונה כונס נכסים לטובת ביצוע השיפוץ.

עו"ד דורון טל, שכאמור ייצג את בעלי הדירות בבניין, ציין: "מדובר בפסק דין עקרוני, מעמיק ומקיף - פסק הדין המפורט והמנומק הראשון בסוגיה שנוגעת לאלפי בעלי דירות במאות בניינים בעיר ואולי יותר מכך. יצירת אחידות בחזיתות הבניין, גם בפרופילי החלונות והוויטרינות, משמעה הוצאה של עשרות אלפי שקלים לכל בעל דירה, גם במקרה שהחליף מיוזמתו את החלונות לאחרונה, וגם אם החלונות במצב תקין לחלוטין".

 עו''ד דורון טל / צילום: דוד סקורי

עו"ד טל הוסיף כי "טענתנו הייתה כי מדובר בדרישה לא סבירה ואף בלתי חוקית, באופן כללי ובפרט בנסיבותיו של הבניין נשוא פסק הדין. חשוב שבעלי דירות בבניינים שקיבלו דרישה דומה יהיו מודעים להחלטתו המפורטת והמנומקת של כבוד השופט דוד יצחק". 

מספר ההליך: ת"א 21956-09-21