דווקא כן מחיר למשתכן

תוכנית מחיר למשתכן, תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון, אמורה לספק פתרונות דיור לזכאים ולהוריד את מחירי הדירות. בינתיים המחירים דווקא עלו, אבל הזוכים אכן מקבלים פתרון סביר - הנחה של עשרות אחוזים על מחיר השוק. אז נכון, הסיכוי לזכות (בשלב זה) הוא נמוך (מאוד), אבל אם יעמדו ביעדים של בנייה בהיקף גדול, אז בהתאמה הסיכויים לזכות כמובן יגדלו.

ההנחה הגדולה הזו נובעת פשוט משיווק קרקעות במחיר נוח לקבלנים. הקרקעות נמכרות (דרך מכרזים) לקבלנים שמוכרים את הדירות במחיר ידוע מראש (מחיר המבטא הנחה משמעותית על מחיר השוק), כאשר בחלק מהמקומות יש גם מכירה ללא-זכאים במחירי שוק.

החשש היה שחברות הבנייה הגדולות לא ייכנסו לתחום הזה שמראש הרווחיות בו נמוכה, אבל מסתבר שהחברות בענף, לרבות הגדולות, דווקא מעוניינות להיכנס לפרויקטים של מחיר למשתכן, וכן מתברר שהרווחיות שם לא נמוכה כמו שחשבו בתחילת הדרך.

הרווחיות תלויה במכירות הפרויקט (סך ההכנסה ממכירת כל הדירות) ובעלויות שלו, וכאן יש כמה שאלות חשובות: האם הקבלנים עשויים להגדיל את הרווחיות דרך הקטנת העלויות של הפרויקט, או שהם מחויבים לסטנדרט בנייה בדומה לפרויקט "רגיל"?

במילים אחרות - האם איכות הבנייה והגימורים יהיו בדומה לפרויקט רגיל? באוצר טוענים שיש מפרט בנייה איכותי בהסכמים, והקבלנים מחויבים לעמוד בו, ואם כך אז נראה שלא יהיה כאן לקבלנים מקום לתמרון בעלויות הבנייה. ובכל זאת, כאמור, הרווחיות שלהם לא ברצפה.

הרווחיות ממש לא ברצפה

והנה הדגמה: פרשקובסקי , חברת הבנייה (שעוסקת גם בנדל"ן מניב), נכנסה לאחרונה לפרויקטים בתחום מחיר למשתכן, ומנתונים שמסרה - הרווחיות הגולמית בפרויקטים האלו אמנם נמוכה יותר מהפרויקטים האחרים שלה (בממוצע), אבל הם משאירים לה רווח לא קטן.

לחברה פרויקט מחיר למשתכן בתכנון בראשון לציון (פרויקט רקפות), ומהנתונים שמסרה עולה כי בפרויקט 216 יחידות דיור (בכפוף להגדלת מספר היחידות בהתאם לתקנות שבס); היקף ההכנסות מוערך ב-280 מיליון שקל והרווח הגולמי צפוי להגיע ל-37 מיליון שקל - שיעור רווח גולמי של 13%.

הפרויקט הזה צפוי להסתיים בשנת 2019, והחברה מסבירה שסך העודפים המוערכים של הפרויקט הם 61 מיליון שקל, שמורכבים מהרווח הגולמי החזוי ומההון העצמי שהושקע בפרויקט - 24 מיליון שקל. "העודפים המוערכים", בשפת חברות הבנייה, הם רווחים בתוספת ההון שהושקע, והם מבטאים כמה כסף יהיה לחברה בסוף הפרויקט (מעין כספים/ מזומנים חופשיים). בחשבונאות, עודפים מבטאים את יתרת הרווחים, ללא קשר להון עצמו.

רווחיות גולמית קרובה - של 12%, יש גם בפרויקט מחיר למשתכן של החברה ברמלה (מגרש 203). שם הפרויקט צפוי לכלול 327 דירות (בכפוף להגדלת מספר היחידות בהתאם לפרוטוקול שהתקבל מעיריית רמלה), ההכנסות ממנו מוערכות ב-345 מיליון שקל והרווח הגולמי ב-40 מיליון שקל (רווחיות כאמור - 12%). גם כאן המסירה צפויה להיות ב-2019. העודפים הצפויים של החברה בפרויקט זה הם 71 מיליון שקל (רווח והון שהושקע ויושקע בסך 31 מיליון שקל).

אז המספרים האלו אמנם נמוכים מהרווחיות בפרויקטים אחרים - לדוגמה, לחברה יש פרויקט בנתניה בהיקף של 173 דירות, עם היקף הכנסות צפוי של 227 מיליון שקל ורווח גולמי של 51 מיליון שקל - רווחיות של 22%; ופרויקט בבאר יעקב של 228 דירות בהיקף חזוי של 355 מיליון שקל, עם רווח גולמי צפוי של 70 מיליון שקל ורווחיות של 20%. ועדיין - מדובר ברווחיות לא רעה.

זאת ועוד, הפרויקטים הרגילים דורשים יותר עלויות שוטפות מאשר במחיר למשתכן, שכן בפרויקטים אלו ההוצאות על מכירה ושיווק אמרות להיות נמוכות במיוחד (רק על הדירות שנמכרות במחיר מלא). אחרי הכול, הזכאים "רודפים" אחרי הדירות האלו - אין צורך במאמצי שיווק ובביתן מכירות כמו בפרויקטים השוטפים של החברה.

בין היקף הפעילות לקצב המכירות

אם תפתחו את הדוחות הכספיים של פרשקובסקי, אז בדומה (כמעט) לכל חברה אחרת, מוצאים בדוח הרווח והפסד הוצאות תפעוליות - הוצאות שיווק ומכירה, הנהלה וכלליות. ההוצאות האלו אמורות להשתנות בהתאם לקצב הפעילות, ולא דווקא בהתאם לקצב המכירות.

נסביר מה ההבדל בין אלו: נניח שחברה קבלנית הייתה מעורבת בשנת 2015 בהקמה ומכירה של 1,000 יחידות דיור, אך מכיוון שהיא לא עמדה בתנאים החשבונאיים (לרבות מסירת הדירה לרוכש), לא פורטו המכירות בדוחות (התקינה החשבונאית השתנתה לאחרונה וניתן יהיה להכיר בהכנסות לפי קצב הביצוע, ולא רק בעת המסירה). כלומר, הפעילות היא הקמה ושיווק של 1,000 דירות, אך בדוחות יש מכירות אפס.

נניח כי בשנת 2016 היקף הפעילות ירד והחברה הקימה ושיווקה פרויקטים בהיקף של 700 דירות; והמכירות (שהוכרו חשבונאית) היו של 700 דירות, כלומר הפעילות ירדה לעומת שנה קודמת, והמכירות דווקא עלו. אך המכירות לא מלמדות על היקף הפעילות/העבודה בחברה, ובהתאמה הן לא מבטאות את היקף ההוצאות שלה.

לכן, צפוי כי ההוצאות התפעוליות יהיו במתאם מסוים עם היקף הפעילות. עם זאת, לא מדובר ביחס ישיר. הוצאות ההנהלה וכלליות צפויות לגדול כאשר הפעילות גדלה, אבל בקצב נמוך יותר משמעותית, שכן רוב ההוצאות, לרבות השכר, לא אמורות לעלות באותו שיעור; לשם הדוגמה, אם ההכנסות גדלות פי שניים, לא צפוי ששכר המנכ"ל יעלה פי שניים (אלא בשיעור צנוע בהרבה).

ואפשר לראות את זה בדוחות של פרשקובסקי. בתשעת החודשים הראשונים של 2016 ההכנסות ממכירת דירות ירדו ל-71.5 מיליון שקל, לעומת 225.3 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2015, אבל אין לזה קשר להיקף הפעילות (שגדל), ולהוצאות התפעוליות - הוצאות המכירה והשיווק שעלו דווקא ל-10.6 מיליון שקל, לעומת 7.7 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

ולעניין המרכזי - ההוצאות התפעוליות לא צפויות לעלות משמעותית בעקבות הכניסה לפרויקטים של מחיר למשתכן. אחרי הכול, הרוב הגדול של הפרויקט נמכר, אין צורך בשיווק ובאנשי מכירות ייעודיים לפרויקט.

המשמעות היא שלמרות שהרווחיות הגולמית נמוכה יותר, יש "בונוס" בפרויקטים האלו - חיסכון בהוצאות השוטפות. בהתאמה, הרווחיות התפעולית בהם עשויה להיות קרובה יותר לרווחיות התפעולית בפרויקטים האחרים.

■ הכותב הוא מרצה לחשבונאות, ניתוח דוחות כספיים והערכות שווי, ויועץ בתחומים אלו. בכל מקרה, אין לראות בכתבות אלה משום עצה ו/או המלצה לרכישה או למכירה של ני"ע. כל הפועל בהסתמך על המאמר ו/או על תוכנו, אחראי באופן בלעדי לכל נזק ו/או הפסד שייגרם לו

 מחיר למשתכן