"הפוליטיקאים תוקעים את תחום ההתחדשות העירונית"

"תחום ההתחדשות העירונית הוא למעשה הדלק העיקרי שמניע את שוק הנדל"ן למגורים בארץ. אין כמעט קרקעות זמינות לרכישה, ולכן כמעט כל החברות הגדולות, שבעבר התעלמו מתחום התמ"א, נכנסו לפעילות בהתחדשות עירונית. כאן הקרקע לא עולה להם בשלב ראשוני, כי עלות הקרקע זה למעשה ההחזר של הדירות. לא מוציאים את הסכום הגדול על רכישת הקרקע כבר בתחילת הפרויקט. הדירות מוחזרות לדיירים בסוף הפרויקט אבל בשלב הזה היזם כבר מכר את הדירות החדשות ונוצר לו תזרים מזומנים חזק. התחום הזה יצר הרבה מאוד יזמים חדשים". כך אומר עורך הדין לירן זילברמן בריאיון ל"גלובס". 

זילברמן (41) , המתמחה בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית ב-11 השנים האחרונות, היה בעברו עיתונאי והגיע לתחום ההתחדשות העירונית כמעט במקרה. "הייתי עיתונאי קרוב ל-10 שנים, בין השאר הייתי כתב פלילי במשך תקופה ארוכה וכך הכרתי עורכי דין פליליים שעודדו אותי ללמוד משפטים. במהלך הלימודים הבנתי שאני נמשך דווקא למשפט האזרחי ולתחום המקרקעין ולא למשפט הפלילי. יום אחרי שסיימתי את הסטאז' וקיבלתי את הרישיון החלטתי לפתוח משרד עצמאי". 

זה היה לפני הבום הגדול במחירי הדירות והתמ"א... 

"נכון. אז עוד דיברו בדולרים. לאחר מכן ביחד עם התחזקות השקל ועליית המחירים עברו להתייחסות בשקלים". 

"בלתי אפשרי לדעת איפה המחירים יהיו עוד 5 שנים" 

אתה חושב שהגענו לשיא במחירי הדירות? 

"אני זוכר שלפני 5 שנים היו הרבה מאוד אנשים שחשבו שהגענו לשיא והיום חלקם מאוד מצטערים שלא קנו והשקיעו אז. וגם לפני 10 שנים. בנדל"ן מסתכלים לטווח ארוך וזה בלתי אפשרי לדעת איפה המחירים יהיו עוד 5 או 10 שנים. אין ספק שתחום הנדל"ן עבר תהפוכות לאחרונה, הממשלה והשוק עצמו מבריחים את המשקיעים. יש לי לא מעט לקוחות שעברו לחפש נכסי נדל"ן להשקעה מחוץ לישראל. יש לא מעט ערים באירופה שהמחירים עולים בהן בשנים האחרונות ועדיין לדעתי יש מקום לעוד עליות בשנים הקרובות. השוק שם יותר מסודר". 

אז איך הגעת לתחום ההתחדשות העירונית? 

"אחרי שקיבלתי את הרישיון חיפשתי תחום נישתי שאפשר להצליח בו ועדיין לא עמוס אז הגעתי לתחום התמ"א. אז כמובן אף אחד כמעט לא דיבר על התחדשות עירונית וכמעט כולם לא ידעו על מה מדובר. התחלנו בחיפה, ואני זוכר מחירים של דירות בכ=40 אלף דולר בבת גלים על הים. גם היום יש לא מעט פרויקטים בחיפה, חלקם בתהליכים ואישורים, בתחום ההתחדשות העירונית". 

יחס התוספת בפריפריה צריך להיות הרבה יותר גבוה כדי להרוויח... 

"נכון. אבל זה כמובן קשור גם לעלות הבנייה". 

עושים בפריפריה בעיקר הריסה ובנייה, תמ"א 2?

"זה תלוי. יש פרויקטים בתוך הערים, כמו בתל אביב, שאין מקום להוספה של עוד סנטימטר בגלל שהאזור מאוד מאוד צפוף. רק עם מוסיפים ממ"ד אפשר לצאת עוד קצת ולצופף עוד. התמ"א עוברת תהליך של שינוי לאחרונה מכיוון שהרשויות אומרות שצריך להתחשב בעוד אלמנטים שפעם לא התחשבו בהם כמו היטלים שונים לפיתוח תשתיות. ויש מקומות שבהם זה מאוד מכביד על היזמים".

איפה למשל? 

"למשל, רעננה וגבעתיים. וגם בתל אביב, אגב". 

אבל במחירים של היום עדיין יישאר ליזמים הרבה מאוד רווח... 

"נכון. היום, אגב, יש מגמה בהרבה ערים לעודד מתחמי תמ"א, כלומר לעשות התחדשות עירונית בכמה בניינים בבת אחת ולא לקחת בניין אחד. אבל כאן יש את הבעיה של שכנוע יותר דיירים לחתום וזו יכולה להיות בעיה מאוד קשה. הדיירים הרבה יותר מתוחכמים היום ודורשים הרבה יותר בממוצע לעומת הדרישות בעבר, מה שיוצר בעיה מבחינת היזמים. מה גם שעל כל פרויקט עם פוטנציאל באזור המרכז יש הרבה תחרות מצד היזמים. לכן, החלטנו להקים כאן במשרד מחלקה של ליווי דיירים". 

למה? 

"ראיתי שיש הרבה מאוד פרויקטים שתקועים בגלל שאין הסכמות בין הדיירים, או שיש מספר מצומצם של דיירים שתוקע אותם, אז החלטתי לתת לזה מיקוד מיוחד. להתמחות בתחום של ליווי דיירים".

יש דיירים שחוששים מעלייה בהוצאות השוטפות לאחר קבלת הדירה החדשה? 

"כן. אבל להם אני תמיד אומר שהם יוכלו למכור את הדירה החדשה, לקחת את הרווח הגדול שנוצר להם ולקנות דירה אחרת במחיר של הדירה הישנה עם עלויות שוטפות דומות". 

באיזה שלב עורך הדין צריך להיכנס לפרויקט? 

"לדעתי כמה שיותר מוקדם. עורך הדין יכול לעזור כמעט בכל אספקט של הפרויקט, כמו למשל מציאת יזם מתאים. דיירים הרבה פעמים לא מבינים לעומק ולא יכולים לקדם פרויקט בדרך כלל. יש כמובן ועדים ונציגויות מדהימים עם רצון ויכולת אבל אין להם זמן והבנה לעומק מה צריך לעשות". 

"ריצה למרחקים ארוכים"

לפני כחודשיים עבר בכנסת "חוק מארגני העסקאות". החוק, שזכה לכינוי "חוק המאכערים", קובע כללים בנוגע ללוחות הזמנים ולאבני הדרך שבהם מארגני העסקאות וגם יזמים צריכים לעמוד. אם עד היום המצב בשטח אפשר לגורמים כאלה או אחרים להחתים דיירים על הסכמים בהם האחרונים נכבלו לתקופות ארוכות מול אותו הגורם מבלי אפשרות לצאת מההתחייבות אפילו אם הפרויקט לא התקדם, החוק אמור לשנות מציאות זו.

מה אתה חושב על "חוק המאכרים" שחוקק לאחרונה?

"מקדמי הפרויקטים למיניהם יכולים לעזור מאוד בקידום הפרויקט. ביולי הקרוב, אגב, אנחנו פותחים בקורס למקדמי פרויקטים בתמ"א, כנראה בשיתוף עם המרכז האקדמאי בקריית אונו. קידום פרויקט תמ"א לא מתאים לכל אחד, מדובר בריצת מרתון לטווח ארוך, זו עבודה מאוד סיזיפית וקשה. אני רואה את עצמי גם כפסיכולוג ומגשר כי הרבה פעמים כשהולכים לפרויקט תמ"א צצות בין הדיירים הרבה בעיות שלא נפתרו בעבר. בניגוד לעסקה רגילה שיש קונה מרצון ומוכר מרצון, כאן בעל הדירה הרבה פעמים לא נכנס לפרויקט מרצון וצריך להסביר לו את היתרונות הרבים, את התהליך ועוד.. צריך הרבה פעמים להכיל את ההתנגדויות של הדיירים השונים ולהתמודד איתם".

בסופו של תהליך אמור להיווצר מצב שכולם זוכים ונהנים. הבעיה שהפרויקט יכול לקחת הרבה מאוד זמן וחלקם לא יזכו להגיע לסופו...

"נכון. הרבה פעמים מדובר באנשים מאוד מבוגרים. בחלק גדול מהפרויקטים הבנייה אמורה להתחיל כשנתיים לאחר סיום החתימות כך שהדיירים אמורים לקבל את הדירות החדשות רק בעוד 5-6 שנים. יש שלב של אי ודאות שיכול להימשך מספר שנים עד שכולם משתכנעים לחתום ולקדם את הפרויקט. צריך להשקיע הרבה מאמץ ומשאבים לקדם את זה".

כמה פרויקטים ליווית עד היום? 

"כ-150 פרויקטים, מתוכם השלמתי כ-30 פרויקטים. ההיתר הראשון היה ב-2008, והבנייה בפרויקט הזה הסתיימה ב-2014 בערך. כלומר כל פרויקט לוקח 6-7 שנים מקבלת ההיתר לפרויקט. זה הרבה זמן. ברגע שיש הסכם חתום עם הרוב הדרוש של הדיירים, אז קבלת היתר מהרשות המקומית זה עוד שנה עד שנה וחצי בדרך כלל והבנייה עוד 3-3.5 שנים אז במקרה של פרויקט שמתקדם מהר יחסית אפשר לסיים אותו בתוך 5 עד 5 וחצי שנים". 

מחירי הדירות והריבית הנמוכה משמשים תמריץ מאוד משמעותי לפרויקטים... 

"נכון. בעיקר באזור המרכז. בתחום שבין אשדוד לנתניה. ויש ערים מסוימות כמו ראשל"צ, שעושות פרויקטים של התחדשות עירונית בשכונות שלמות ונותנים לאנשים לבחור לאיזה שכונה לעבור מתוך 3 שכונות חדשות". 

זה נשמע טוב וכדאי לדיירים. 

"נכון. ולמרות זאת יש שם אנשים שלא מסתפקים במה שמציעים להם אלא מנסים להוציא יותר. בפינוי-בינוי אחד החסמים הגדולים ביותר זה העניין שצריך לצאת מהבית הישן, ורק אחרי הרבה זמן לחזור לבית החדש. זה מרתיע הרבה אנשים. אגב, מישהו שמקבל דמי שכירות לתקופה מסוימת ועובר לגור עם ההורים אז הוא יכול לחסוך הרבה כסף בתקופה הזאת".

בגלל השינוי ביחס של הרשויות באזור המרכז לתוכניות התמ"א בשנתיים האחרונות, אומר זילברמן, יש עצירה מסוימת בקידום תוכניות של התחדשות עירונית, בעיקר בגלל נושא התשתיות. "בהרבה רשויות, כמו למשל רמת גן, יש עצירה וניסיון לחשיבה מחדש על נושא התשתיות עקב הגידול המאסיבי באוכלוסיה שמביא איתו התמ"א". 

זילברמן הוא יו"ר (משותף) של הוועדה להתחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין. "אנחנו אחראים כל כל נושא החקיקה מול הכנסת ומנסים כמובן לשפר את ההתייחסות לתמ"א והטיפול בו", הוא אומר. 

מה אתה חושב על קידום התמ"א בפריפריה? 

"צריך לקדם את נושא חיזוק המבנים בעיקר בפריפריה, הרי זה היה הרעיון המקורי של התוכנית. לחזק מבנים באזורים המועדים להיפגע הכי הרבה מרעידות אדמה. הבעיה היא ששם זה לא כדאי מבחינה כלכלית ולכן היזמים כמעט ולא פועלים שם, והמדינה חייבת להתערב ולעודד את זה. אגב, אני הצעתי לערב שמאי שיבוא ויקבע מה מגיע לדיירים בבניין ואם דייר מסרב לאחר מכן לחתום על הסכמה לפרויקט אז הוא יתחיל לשלם "מס חיזוק" מסוים, במיוחד מהדיירים שמסרבים כי הם רוצים לסחוט ולקבל יותר ממה שמגיע להם. המדינה צריכה ליזום פרויקטים בפריפריה שלא למטרת רווח, לקחת קבלנים ולקדם את זה. צריך לקחת כסף מהעשירים שיש להם דירות או היזמים במקומות הכי יקרים ורווחיים ולהעביר חלק מהרווחים לתושבים בפריפריה, במקומות כמו טבריה ובית שאן". 

הריסה ובנייה לוקחת יותר זמן בדרך כלל? 

"לא בהכרח. הרבה פעמים הפרויקטים של חיזוק פתאום מגלים בלת"מים (בעיות לא צפויות) שונים כמו נזילות בצנרת שלא מחליפים אז צריך לעצור ולטפל בבעיות שצצות בבניינים הישנים. הרבה פעמים גם הדיירים נשארים לגור בבניין וזה יוצר בעיות שונות. כל פרויקט לגופו ויש שיקולים שונים. ברור שלקבל דירה חדשה לגמרי בבניין חדש לגמרי זה עדיף, אבל יש אזורים שחיזוק משתלם הרבה יותר, בעיקר בתל-אביב וגוש דן".

התחום הזה יצר הרבה מאוד יזמים חדשים בשנים האחרונות, ולא מעט בעיות... 

"נכון. היום יש הרבה מאוד אנשים שפועלים בתחום ללא הבנה מעמיקה. יש הרבה אנשים שמגיעים לשלב ההיתר ואין להם כסף ואז הם מנסים להכניס שותף שיביא כסף. לפעמים זה אינטרס של היזם להגיש ערר ולנסות למשוך זמן, כשבתקופה הזאת הוא מנסה להשיג עוד כסף או לגייס שותף. אנחנו יצרנו באמצעות לקוחות המשרד מאגר של משקיעים שקונים פרויקטים מיזמים אחרי שנאספו כל החתימות מהדיירים. ואם יש פרויקט אטרקטיבי הוא נחטף. עיקר הבעיה של יזמים היא בעיקר בגיוס ההון העצמי לשלב הבנייה, שיכול להסתכם בכמה מיליוני שקלים לבנייה וכמה עשרות מיליוני שקלים לכמה בניינים". 

מה יכול לעשות יזם שנתקע בלי מספיק כסף? 

"לאחרונה הוקמו מספר קרנות שמתמחות במתן הלוואות גישור ליזמים בתחום התמ"א, למשל הלוואות להגדלת ההון העצמי כדי שהוא יוכל לקבל את הליווי הבנקאי לפרויקט". 

כמה פרויקטים יש היום בתהליכי תמ"א שונים? 

"לדעתי כמעט כל בניין באזור גוש דן נמצא בשלב כזה או אחר, אבל מרביתם תקועים בשלב של החתמת הדיירים, ולכן אנחנו כאן במשרד החלטנו להתמחות בזה. אני לא נרתע מהשלב הזה, שיכול לקחת הרבה מאוד זמן ומצריך השקעת משאבים רבים".

אתה מייצג גם את היזם וגם את הדיירים בדרך כלל? 

"לא. אף פעם לא מכיוון שיש ניגוד עניינים. הרבה פעמים אני עוזר לדיירים לבחור את היזם הנכון ומלווה אותם בשלב הזה אבל אף פעם אני לא מייצג גם את היזם".

אתה מלווה את הדיירים עד סוף הפרויקט? 

"בוודאי. עד מסירת המפתח. עברתי עם הרבה דיירים את כל השלבים ואת כל הבעיות האפשריות בפרויקטים". 

אתה חושב שיש פוטנציאל בערים שנחשבות כפריפריה? 

"כן. לדעתי השוק הולך לשם ולהערכתי בתוך שנה-שנתיים הממשלה תדביק את השוק ותפעל לקידום פרויקטים שם, במקומות כמו אשקלון ונהריה. השוק באזור המרכז רווי ולכן יזמים יוצאים יותר ויותר החוצה מהמרכז". 

זילברמן פועל בשיתוף פעולה עם עו"ד מיכה גדרון, שהיה במשך 7 שנים יושב ראש ועדת הערר בתל-אביב. "התחלנו בשיתוף הפעולה לפני כשנה בערך ואנחנו נותנים פתרונות ומנסים לתקוף בעיות מההיבט התכנוני, מהצד של היזם אם אנחנו מייצגים את היזם, או מההיבט של הדיירים אם אנחנו מייצגים את הדיירים. זה כמובן עוזר מאוד בשלב של ההתנגדויות והעררים כי יש לו הרבה מאוד ניסיון והוא יודע אם מדובר בהתנגדות סבירה וראויה או לא". 

בסוף, אומר זילברמן, "הקשר האישי והמחוייבות עושים את ההבדל. אף פעם לא מומלץ לאיים על דיירים שמסרבים. אני תמיד אומר לדיירים כאלה שיש להם אמנם זכות קניין אבל היא זכות מוגבלת ואי אפשר למנוע מדיירים שרוצים למשל חיזוק מפני רעידות אדמה למנוע מהם את זה". 

מבחינה חוקית היזם חייב להציע בחיזוק מבנה, בתמ"א 1, דיור חלופי למשך זמן הפרויקט? 

"לא, רק אם נכנס שיקול בריאותי כמו למשל חולה אסטמה. הדיירים צריכים לדאוג לזה בחוזה ובהתנהלות מול היזם". 

"להתעורר לפני שיקרה אסון" 

איך אפשר לקדם את התמ"א בפריפריה? 

"לא חסר מה לעשות. צריך להיות יצירתיים. לתת למשל קרקע משלימה ליזם, או הלוואות משלימות בערבות מדינה. ויש עוד רעיונות. הבעיה העיקרית במדינה היא הבירוקרטיה, מקימים ועדה ועוד ועדה, ובאמצע מתחלפת ממשלה או שמתחלף ראש עיר והכל נעצר ומתחיל מהתחלה". 

אתה חושב שכדאי לבחור יזם שהוא גם קבלן? 

"כן. אם היזם הוא הבעלים של החברה הקבלנית יש כאן יתרון גדול כי יש לו שולי רווח גבוהים יותר, אבל זה לא אומר כמובן שאין יזמים מעולים שהם לא קבלנים, ולהיפך, קבלנים טובים מאוד שאינם יזמים". 

אחד הפרויקטים הגדולים שזילברמן מלווה הוא בגבעת שמואל, בהיקף של יותר ממיליארד שקלים. כיום קיימות במתחם הנמצא בכניסה המערבית לעיר 112 דירות ואמורות להיבנות במסגרתו כ-400 דירות חדשות. "הפרויקט התחיל ב-2008 ונמשך עד היום. בתוך כחצי שנה החתמנו את כל הדיירים, הועדה המקומית אישרה את הפרויקט ומאז אנחנו תקועים בבירוקרטיה התכנונית".

מדהים, הזוי ובעיקר ועצוב. איפה זה עומד היום?

"אנחנו לקראת הפקדה בוועדה המחוזית. דיירים שם מאוד מתוסכלים ולא יודעים אם לשפץ או לא". 

למה זה מתעכב כל כך הרבה זמן? 

"כל פעם היו דרישות אחרות, חלקן הזויות ולא ברורות". 

לעירייה לא אמור להיות אינטרס לקדם כזה פרויקט?

 "כן ולא. יש כאן הרבה פוליטיקה. במהלך הזמן התחלף ראש העיר לאחר שנכנס ראש העיר החדש הוא ביקש לעצור ולבחון מחדש את הנושא, וזה לקח שנתיים בערך. בשלב מסוים אמרו ש-400 דירות זה הרבה מדי אז החליטו לבדוק את זה בעזרת שמאים, תהליך שלקח עוד שנה בערך. ליבי עם הדיירים, שחתמו כבר לפני הרבה מאוד זמן. לחלקם יש נזילות בבתים, מדובר בדירות ישנות ולמעשה הם מאוד זקוקים לפרויקט הזה. אגב מאז שהתחלנו שם נפטרו 8 מבעלי הדירות אז אני מדבר ורושם כעת את היורשים שלהם. זה סיפור מאוד עצוב בסך הכל. זה לא הגיוני. המדינה חייבת לעשות פה סוג של מסלול ירוק ולקדם פרויקטים כאלה כי זה גם יגדיל את היצע הדירות בארץ במידה משמעותית". 

בסיום הריאיון מותח זילברמן, שנמצא בכנסת לא מעט פעמים בין השאר בוועדות שונות הקשורות לענייני התמ"א, ביקורת קשה גם על התנהלות הפוליטיקאים ברמה הארצית. "לאחרונה הוחלט בכנסת על הקמת רשות להתחדשות עירונית שיהיו לה סמכויות שונות ואפשרות לקדם את הנושא החשוב הזה. זה צעד מבורך בסך הכל, הממשלה אמורה להקים רשות לתחום הזה עם הרבה כוח ושיניים אבל עברה שנה ועדיין הם לא הסכימו על מינוי מנכ"ל לרשות הזאת. עד שכבר חוקקו חוק שיכול להזיז ולקדם את התחום, הפוליטיקאים תוקעים את זה. המדינה חייבת להתעורר ולקדם את תחום ההתחדשות העירונית בפריפריה לפני שיקרה אסון".