איסתא החליטה ששווה להסתכן

השבוע הסתיימה ההרשמה להגרלה הגדולה עד כה בתוכנית מחיר למשתכן - כ-42 אלף משקי בית התמודדו על 15 אלף דירות ב-90 פרויקטים הפזורים ב-24 יישובים. לכאורה, סיכוי הזכייה נראים לא רע - יחס של כמעט 1 ל-3. אבל זה הממוצע. זה לא מבטא את כל האזורים - יש מקומות שסיכוי הזכייה קטן - 1 ל-27, ויש מקומות שסיכוי הזכייה הוא גבוה מאוד.

מה שברור הוא ש-15 אלף משקי בית יזכו לדירה (ההגרלה תיערך בשבועות הקרובים). אולי זו לא דירת חלומותיהם, אולי זאת לא הדירה שהם בכלל רוצים לעבור אליה (ואז הם יהפכו לסוג של משקיעי נדל"ן - יגורו בשכירות במקום שהם כן רוצים וישכירו את הדירה שבה זכו), אבל זה משהו, במיוחד שהוא ניתן בהנחה משמעותית - סביב 20% מערך השוק.

ההנחה הזו הפחידה בתחילת הדרך יזמים וקבלנים, שטענו כי הם לא מתקרבים לתחום כי אי אפשר להרוויח בפרויקטים הללו. אבל, בינתיים נראה שדווקא הקבלנים שהתמודדו על הקרקעות וזכו, עושים חיל. השבוע דיווחה איסתא, המוכרת בתחום התיירות, על זכייה בפרויקט גדול. מה לאיסתא ולנדל"ן? טוב, מתברר שהיא כבר ממש לא עוסקת רק בתיירות, יש לה נדל"ן מניב בחו"ל, השקעות נוספות בארץ, ופעילות יזמית דרך חברה נכדה משותפת (המוחזקת בשיעור של 50%).

איסתא הודיעה לאחרונה כי החברה המשותפת, סלע-איסתא נדל"ן, זכתה במכרז "מחיר למשתכן" בשכונת קריית חינוך ברמת גן. מדובר על זכייה בזכויות חכירה בשני מתחמים לבנייה רוויה, כאשר ההצעה במכרז הייתה בהתאם למחיר למ"ר - כלומר, כל היזמים שניסו להתמודד בפרויקט היו צריכים להציע מחיר למ"ר לפיו ימכרו את הדירה לזכאים. המחיר הזוכה (של סלע-איסתא) היה 12,256 שקל (לא כולל מע"מ) לכל מ"ר דירתי במתחם א', ו-12,195 שקל (לא כולל מע"מ) לכל מ"ר דירתי במתחם ב'. מדובר על שני מגרשים (מתחם א' ומתחם ב'), כאשר במתחם א' ייבנו 237 דירות ובמתחם ב' 160 דירות.

47 דירות יימכרו במחיר השוק

במקביל לזכייה בפרויקט, איסתא מדווחת על תוכנית העבודה בשני המתחמים האלו, על ההכנסות, ההוצאות והרווחים הצפויים. זה עובד כך: ההכנסות צפויות להסתכם ב-456 מיליון שקל בפרויקט הגדול יותר (מתחם א'), כאשר ההוצאות יהיו: 148 מיליון שקל בגין הקרקע; כ-18 מיליון שקל עלויות פיתוח; וביחד עם הוצאות הבנייה השוטפות לרבות מס רכישה, אגרות והוצאות פיתוח יגיע מכלול ההוצאות ל-400 מיליון שקל. כלומר, בפרויקט הזה צפויה החברה להרוויח כ-56 מיליון שקל.

הרווח הזה צפוי לזרום לכיסה בטווח של 22 חודשים - תקופת הבנייה/ההקמה המוערכת ממועד מסירת הקרקע. הקרקע אמורה להימסר בטווח של 18 חודשים, כך שבגדול מאוד, רוכשי הדירות יקבלו את הדירה בטווח של 3 עד 4 שנים. אלא שבפועל, הטווח הרלוונטי ליזמים הוא תקופת ההקמה - הם מרוויחים בגין הבנייה שנמשכת במקרה הזה 22 חודשים, בלי קשר לתקופת ההמתנה של 18 חודשים.

הרווח הזה הוא בהחלט נאה בעולם היזמות והקבלנות, במיוחד על רקע תחרות לכאורה גדולה - 56 מיליון שקל זה רווח גולמי של 12.3% - לא מי יודע מה בעולם יזמיות פרויקטים של מגורים, אבל ממש לא נמוך כפי שהציגו זאת בתחילת הדרך של תוכנית מחיר למשתכן. זאת ועוד, בפרויקטים האלו אין בעצם הוצאות שיווק ומכירה משמעותיות - הלקוחות עומדים בתור, נרשמים להגרלה וזוכים. תהליך המכירה הוא בעלויות נמוכות, וזאת לעומת פרויקט רגיל שאמנם לרוב הרווחיות בו גבוהה יותר מבפרויקטים של מחיר למשתכן, אבל הוצאות השיווק והמכירה בו גבוהות בצורה משמעותית מאוד ביחס לפרויקטים של מחיר למשתכן.

אגב, בפרויקטים של מחיר למשתכן יש ליזם אפשרות למכור חלק מהדירות במחיר שוק. במקרה של סלע-איסתא, הרי שבמתחם א' מתוך 237 דירות, 47 דירות יימכרו בשוק החופשי - אז מצד אחד אמנם יהיו הוצאות שיווק על המכירות הללו, אבל מחירן של הדירות האלה צפוי להיות גבוה יותר (מהמחיר במכרז מחיר למשתכן).

הפרויקט השני (מתחם ב') צפוי לעלות בסך הכול 279 מיליון שקל, כאשר הקרקע תעלה כ-104 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות להערכת איסתא יסתכמו ב-319 מיליון שקל - כך שהרווח החזוי כאן עומד על 40 מיליון שקל. שני הפרויקטים האלו אמורים להניב לסלע-איסתא רווח של כמעט 100 מיליון שקל.

איסתא מחזיקה בשרשור 50% מסלע-איסתא, כך שנראה שהיא תזכה ל-50% מהרווח האמור. לא רע, ובהחלט מסביר למה החברה נכנסה לתחום הזה.

מצלאוי מצילה את כבודה

בחברת מצלאוי לא אהבו את הטור מלפני שבועיים ("מה יציל את מצלאוי"). בטור נכתב, בין היתר, שהחברה מימשה חברה בת ב-38.5 מיליון שקל, בעוד שבדוח תזרים המזומנים היא ציפתה ל-46 מיליון שקל מהמכירה. כלומר, היא השיגה פחות ממה שהיה אמור להתקבל.

האם זה מעיד על מכירה בלחץ, בגלל מצבה הפיננסי המורכב של החברה? ובכן, במצלאוי אומרים - מה פתאום. לטענתם הם קיבלו יותר ממה שהעריכו בדוח התזרים, ומדגישים כי בנוסף ל-38.5 מיליון שקל בגין מכירת המניות, התקבלו 9 מיליון שקל מהחברה הבת בגין החזר הלוואה, כך שבסך הכול התקבלו 47.5 מיליון שקל - יותר מ-46 מיליון שקל. ואם כך, הרי שלא מדובר כמובן במכירה בלחץ, ואין שום חור בתזרים (לפחות לא בגין העסקה הזו).

זה נשמע הגיוני - נכון שבדוח תזרים המזומנים החזוי רשום שהתמורה הצפויה ממכירת מניות החברה הבת היא 46 מיליון שקל (לגבי החזרי הלוואות ועניינים מימוניים יש פרק נפרד - תזרים מימון), אבל במצלאוי מסבירים שכוונתם הייתה למכירת מניות וקבלת הלוואה (החזר הלוואה מהחברה הבת). הם אולי לא ממש דייקו בניסוח המילולי בדוח התזרים החזוי, אבל אם חוזרים למספרים - ההסבר הזה שלהם בהחלט מתקבל: מצלאוי לא מכרו את הנכס בזול, אלא קיבלו מעבר למה שהעריכו בדוח התזרים.

 רווח למשכן