אחת ולתמיד: מה יותר משתלם, לקנות דירה או לחיות בשכירות?

אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי, עונה על שאלת השבוע

ישראל ידועה באתוס רכישת הדירות שלה. בזמן שבמדינות אחרות בעולם ובפרט באירופה מנסים לעודד שכירות כמדיניות, בארץ הבעלות על דירה למגורים נחשבת ליעד שרבים שואפים אליו. ולמרות זאת, לאורך השנים חלה ירידה בשיעור הישראלים שגרים בדירה בבעלותם. אם בשנת 2013 ל־75% מהישראלים הייתה דירה בבעלותם, בשנת 2023 הנתון הזה עמד על כ־71% לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). כשהמחירים עולים בעקביות, האינפלציה גבוהה מהיעד כבר יותר משנתיים והריבית ברמות שיא של עשור, לא פשוט לרכוש דירה.

● שאלת השבוע | ישראל הצטיינה במאבק באינפלציה. אז למה הריבית לא יורדת?
● שאלת השבוע | רגע לפני סוף השנה: מה כדאי לעשות עם קופת הגמל וקרן ההשתלמות שלכם?

לפי נתוני הלמ"ס מחירי השכירות עלו השנה בקצב מתון יותר ממחירי הדיור. מדד שירותי הדיור, שמשקף את השינוי בשכר הדירה עלה ב־12 החודשים האחרונים ב־4%, בעוד שמדד מחירי הדיור, שנוגע לדירות שנרכשו (חדשות ויד שנייה) עלה ב־6.7% באותה תקופה. אז מה עדיף? לרכוש דירה או לחיות בשכירות?

שכירות או דירה בבעלות, אי־אפשר לברוח מעליות מחירים

אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי אומר "רוב שוק השכירות בישראל, מנוהל על ידי בעלי הדירות הפרטיים (בניגוד לחברות, עד"ל), שלהם הרוב המכריע של מלאי הדירות להשכרה. עם זאת, ישנו גוף ממשלתי אחד שפועל בתחום, החברה הממשלתית 'דירה להשכיר' שהיקף הנכסים שלה הוא בערך 1% מסך הדירות להשכרה בישראל. יתרה מזאת, לא רואים כיום מיזמים מצד יזמים בשוק החופשי שבונים לשכירות ארוכת־טווח. למה זה קורה? כי אין להם מספיק מוטיבציה כלכלית להקים פרויקטים כאלה. סביבת הריבית הגבוהה וכללי המיסוי אינם תומכים בכך שיזם ישאיר לעצמו מלאי של דירות כדי להשכיר אותן לטווח ארוך.

"כתוצאה מכל מה שציינתי עד כה, המחירים בשוק השכירות עולים בשנים האחרונות. נוסיף לכך שישנם 250 אלף אזרחים בישראל שאינם בעלים של דירה, שגרים בדירות להשכרה ורוצים להיות בעלים של דירה. העובדות האלו לוחצות את המחירים למעלה זה תקופה - מחירי הדיור עולים כי יש יותר ביקוש מאשר היצע.

"במקביל, דירות רבות מוחזקות על ידי משקיעים, כ־300 אלף יח"ד. גם עובדה זו השפיעה על מחירי הנכסים ועל מחירי השכירות בהתאמה. העלייה בשכר הדירה היא משום שהמשקיעים רוצים לקבל תשואה שמתכתבת עם ערך הנכס העכשווי. לדוגמה, אם נכס הוא בשווי של 2 מיליון שקל ומחירו עולה למשל ל־3 מיליון שקל, המשמעות מבחינת תשואה היא שאם היה בעבר דרשו בממוצע סכום של 3,500 שקל בחודש עבור שכר דירה, עכשיו דורשים בממוצע 4000־5000".

איך אפשר לייצב את המחירים בשוק?

לדברי יוניסי יש לייצר פרויקטים לשכירות ארוכות־טווח משמעותיים שיחליפו את תרבות רכישת הדירות בישראל. "צריך שהמדינה תתכנס ותבנה תוכנית שבמסגרתה בכל עיר יהיה מתחם של אלפי יח"ד קטנות לפרק זמן בינוני של 5 שנים במחיר קבוע שלא עולה, בתוך סביבה ידועה, במיקום טוב כדי שלא יצטרכו רכב שיכלול נגישות גבוהה למקומות מרכזיים ותחבורה ציבורית. זה ינקז הרבה מאוד ביקוש של שוכרים וזה יהיה מוצר חליפי לבעלות על דירה. זה גם יכול לייצב מעט את שוק הדיור עצמו ולהביא לשיווי משקל שהיום הוא לא נמצא בו".

תסתכלו על הריבית: כך תדעו מה מתאים לכם

בשורה התחתונה נראה שלמרות ששוק השכירות לא מפותח ולא מהווה מוצר תחליפי לבעלות על דירה, ישנם מקרים מסוימים שעדיף לשכור ולא לקנות. "כדי לדעת מה משתלם ומה לא, צריך להסתכל על מחיר השכירות ולהשוות מולו את חלק הריבית במשכנתא. לדוגמה אם ישנה דירה בשכירות של 5,000 שקל בחודש, ולעומת זאת משכנתא של 6,000 שקל, שחלק הריבית עומד על 4,000 שקל מההחזר. אז כנראה שמשתלם לי יותר לקנות דירה בתנאים האלה. אך במצב הפוך, שמחיר שכירות הוא למשל 3,000 שקל בחודש, והחלק של הריבית במשכנתא הוא 4,000 שקל מההחזר החודשי, כנראה כדאי ללכת לכיוון שכירות. אבל כל מקרה לגופו ואי־אפשר לבוא ולתת המלצה רוחבית לכלל הציבור אם לשכור או לקנות דירה. צריך לבחון ספציפית כל מקרה וכל עסקה", מסכם יוניסי.

***גילוי מלא: שאלת השבוע הוא פרויקט מערכתי הנעשה בשיתוף מומחי בנק לאומי. אין לראות באמור המלצה או תחליף לשיקול-דעתו העצמאי של הקורא, או הזמנה לבצע רכישה או השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ השקעות אישי המתחשב בצרכיו ובנתוניו של כל אדם