קב' רכישה בת"א מוכרת דירות - כשהפרויקט עדיין לא אושר

בית הסופר ע"ש שאול טשרניחובסקי ברחוב קפלן בתל-אביב הוא מסוג המקומות שהיו פעם מוסדות מיתולוגיים, אבני דרך בתולדות מדינת ישראל. עד שבשנת 2013 החליטה אגודת הסופרים לממש את הפוטנציאל הנדל"ני של המבנה ומכרה חלק ממנו ליזם אחד שמכר אותו ליזם אחר, שרצה להיפטר ממנו ובסופו של דבר נמלך בדעתו והתחיל לקדם בנייה באמצעות קבוצת רכישה.

כרגע יש כבר הדמיות שמראות איך המבנה החדש יראה ומכונת השיווק פועלת במרץ, אבל כמו תמיד העניין לא לגמרי פשוט: עמותת הסופרים מתנגדת פתאום לבנייה החדשה, וגם מנהל ההנדסה של העירייה עדיין לא אישר את התוכנית המוצעת.

בית הסופר הוקם בשנת 1957 על ידי אגודת הסופרים העברים. בטקס החגיגי שבו נחנך בית הסופר השתתפו אישי ציבור וסופרים ומשוררים. יו"ר אגודת הסופרים, יהודה בורלא, אמר שהוא מקווה שעם חנוכת הבית תמלא אגודת הסופרים תפקידים לאומיים ושר החינוך, זלמן ארן, שהביא את ברכת הממשלה, הבהיר שהוא מצפה שהבניין יהיה אחד "ממוצבי הרוח של האומה כולה".

 התכנון הקודם, של חברת העיר החדשה

סולם הערכים של המדינה בהקמתה

רחוב קפלן הוקם על התשתית של "דרך הים", רחוב הרוחב הראשי של מושבת הטמפלרים שרונה. אחרי קום המדינה עברו שטחי הטמפלרים לידי מנהל מקרקעי ישראל ומתכנני העיר מיקמו במקום מבני ציבור שמשקפים היטב את סולם הערכים וסדר העדיפויות של מדינת ישראל בעשורים הראשונים להקמתה. בחזית הדרומית של רחוב קפלן עמדו בית יכין, בית האיכרים, בית הסופר ובית העיתונאים. בחזית הצפונית בית הסוכנות היהודית ומאחוריו בית תנועת הקיבוצים. במעלה הרחוב, באזור שבו היו בתי המושבה, מוקמו מבני הצבא ומשרדי הממשלה.

בסוף שנות ה-90 אושרה תוכנית בניין העיר הידועה כתא/2474, או "מתחם בית סוקולוב", ששינתה את ייעודו של רחוב קפלן והפכה אותו לרחוב משולב. במילים אחרות, למבנים הציבוריים, שחלקם הוגדרו כמבנים לשימור, ניתנו זכויות בנייה בהיקף של כ-19 אלף מ"ר. בבית הסופר ניתנו זכויות בנייה ל-3,150 מ"ר ולסך מקסימלי של 18 יח"ד, במבנה שגובהו עד שש קומות מעל קומת כניסה, וכולל חמש קומות מרתף. ייעודי הקרקע המותרים על פי התב"ע הם מסחר, משרדים ומגורים.

בשנת 2013 החליטו אנשי אגודת הסופרים למכור את זכויות הבנייה תמורת סכום של 24 מיליון שקל ליזם דרור הלוי, בעל חברת "העיר החדשה" שחבר לחברה בשם "ספציו". כעבור שנתיים הם מכרו את המבנה לאיציק תשובה, אחיינו של יצחק תשובה, תמורת 46 מיליון שקל. בשנת 2016 ניסה תשובה ניסה למכור את הבניין, אך בחר לבסוף לקדם בנייה באמצעות קבוצת רכישה.

  התכנון הנוכחי של לאה רובננקו

נזכיר שממש בסמוך לשם נמצא מתחם רשות השידור, שנרכש על ידי קבוצת הרכישה יונייטד שרונה שארגן מוטי פלד תמורת סכום שיא של יותר ממיליארד שקל. השבוע התברר כי הקבוצה הודיעה כי לא תוכל לעמוד בתשלום על הקרקע כפי שהתחייבה, מה שהיה דורש ממנה לחלט ערבות של למעלה מ-100 מיליון שקל, וקבוצת אמפא הודיעה כי תיכנס לנעליו של פלד להשלים את הפרויקט.

בבית הסופר מדובר על פרויקט קטן בהרבה בהיקפו, אך בינתיים גם הוא אינו מצליח להתקדם.

"חוזה הזה קשה מאוד עבור האגודה"

עו"ד צביקה ניר, יו"ר אגודת הסופרים העבריים ולשעבר חבר מועצת העיר רמת גן, סבור שהחוזה שנחתם בזמנו בין האגודה לרוכש, היה בעייתי: "ב-2013, עקב חובות עצומים שהיו לנו, שהגיעו ל-14 מיליון שקל, האגודה נאלצה למכור את כל הזכויות בקרקע של הבניין וגם את כל זכויות הבנייה. מרגע שנכנסתי לתפקיד, בשנת 2015, מיד עמדנו על כך שהחוזה הזה קשה מאד עבור האגודה. מאותה תקופה אנחנו מנסים לטייב את תנאינו. כל אלטרנטיבה שתהיה היא בבחינת פיל לבן. אנחנו נהיה חנוקים כי הם יבנו מהצד ומאחור ועל הגג. מבנה בית הסופר יהיה מובלעת בתוך בניין המגורים.

"היזם רוצה למקסם את ההשקעה שלו, ולא מעניין אותו מה יהיה פה. אני רוצה שיהיה כאן שיפוץ עמוק".

 התכנון של ארכוד אדריכלים

מדוברות עיריית תל-אביב נמסר לנו שבימים אלו מקדמים בעלי הקרקע תוכנית עיצוב אדריכלית מול משרד אדריכל העיר ומחלקת השימור, בהתאם לתוכנית הראשית תא/2474. רק לאחר גיבוש המלצה, התוכנית תובא לאישור הוועדה המקומית.

האדריכלות: סדר וקנה מידה

בית הסופר תוכנן על ידי האדריכל דב כרמי, שתכנן בניין בגובה שתי קומות מעל קומת קרקע וכן קומה חצי חפורה. החזית הראשית מחולקת למודולים (יחידות קבועות) הנותנות תחושה של סדר וגם קנה מידה. כרמי חתום על מבנים חשובים רבים וביניהם בית הוועד הפועל של ההסתדרות, היכל התרבות (בשיתוף זאב ויעקב רכטר), בית אל על ברחוב בן יהודה בת"א, ובניין המנהלה של האוניברסיטה העברית בקמפוס גבעת רם.

ב-1962 הגיש כרמי לעירייה תוכנית הרחבה לבית הסופר, הכוללת תוספת קומה וכן אולם בקומת הקרקע בחזית הבניין. הבנייה החדשה שינתה באופן מהותי את הממשק של הבניין עם הרחוב כי במקום קומת עמודים החושפת את פנים המבנה לעוברים ושבים ניצב עתה קיר בטון גבוה.

אדריכל השימור דרור סולר, שאחראי לתיעוד המבנה ושימורו בפרויקט כעת, אומר שמדובר במבנה "מעולה": "הבניין נבנה בתקופה של צנע. למרות האמצעים הדלים הצליחו להגיע לסוג של אבטיפוס. מבנה פשוט, נקי, אמיתי ובלי קישוטים, ועדיין מודרני".

 התכנון של אלישע רובין / הדמיה :אתר חברת ספציו

עורכי התב"ע החדשה קבעו שיש להחזיר את בית הסופר לתכנון המקורי. במילים אחרות, להרוס את התוספת שנבנתה ב-1962, ואין להקל ראש בקביעה זו.

האדריכלית עדה כרמי-מלמד, בתו של האדריכל דב כרמי וכלת פרס ישראל: "הבניין יושב בחלק האחורי של המגרש במקום שהיה אולם הרצאות עם תקרה מופלאה שתכנן המהנדס פינטל שהיה מומחה לקונסרוקציות מבטון. חלק זה של התכנון המקורי חייב היה להישמר מאחר שהיה חלק אינטגרלי של המבנה, מדיניות השימור צריכה להיות יותר ברורה וחד משמעית".

באשר לפניו העתידיים של הבניין, קשה לדעת מה יהיה. בארבע השנים האחרונות היו מעורבים בפרויקט לפחות ארבעה אדריכלים: ארכוד אדריכלים (אורית ודורון פנחס), אלישע רובין לחברת "ספציו" ואדריכל אנונימי לחברת "העיר החדשה". הגרסה האחרונה של המבנה, שמשווקת עתה כחלק מהפרויקט של תשובה, תוכננה ע"י האדריכלית לאה רובננקו.

גיל דביר, שאחראי על הפרויקט מטעמו של איציק תשובה, מספר שהפרויקט נמצא כעת בתיאום עם מחלקת השימור, ולהערכתו באוקטובר יהיה אישור לתוכנית. דביר מספר שבחזיתות המזרחית והמערבית הבניין נראה כמו ספר פתוח, כי היזמים רצו להדגיש את החיבור לבית הסופר: "אנחנו מנסים לייצר קשר בין הישן לבין החדש, גם במיתוג, גם בבנייה עצמה. לכרוך אותם אחד בשני. זה מבנה עם ערכים היסטוריים מאוד משמעותיים".