המבקר: רשות המסים צריכה לייעל הטיפול בהון השחור בנדל"ן

מנהל רשות המסים, משה אשר, הכריז מלחמה כוללת בהון השחור בשוק הנדל"ן, בין השאר על רקע מחירי הדיור בישראל שנמצאים בשנים האחרונות בעלייה והעובדה שנדל"ן הפכך לאחד מאפיקי ההשקעה האטרקטיביים ביותר למשקיעים מהמעמד הבינוני ומהמעמד הגבוה. בשנים האחרונות, נדמה היה שהרשות "הסתערה" על הזירה הזאת בכל הכוח וטלטלה אותה. היא שלחה מכתבי התראה ל-20 אלף בעלי דירה שנייה שעל פי החשד אינם מדווחים על הכנסותיהם משכר דירה, בהמשך לעשרות אלפי מכתבים לבעלי דירה שלישית ויותר; היא העמידה על הכוונת שלה את מעלימי המס בשוק משכירי הדירות לטווח קצר, בין היתר באמצעות אתרי אינטרנט כמו Airbnb ובוקינג.קום, ומאז המחצית השנייה של 2015 הביעה למעצרם של עשרות בעלי דירות. בחלק מהמקרים אף התגבשו לאחרונה כתבי אישום. למרות כל אלה, מבקר המדינה מוצא ליקויים מהותיים במאבק שמנהלת רשות המסים בהון השחור בענף הנדל"ן.

לפי מחקר שנעשה בישראל, היקף ההון השחור בענף הנדל"ן בארץ הוא כ-15 מיליארד שקל בשנה, והמבקר מפרט כיצד הדבר עשוי לפגוע בכלכלה: "המאבק בהון השחור, ובפרט זה המושקע בנדל"ן, יכול להגדיל את פוטנציאל הגבייה של מסי מקרקעין, מס הכנסה ומע"מ. כמו כן, לכספים שאינם מדווחים לרשויות המס יש חלק בביקושים בשוק הנדל"ן, והם עלולים להביא לעלייה נוספת במחירי הנדל"ן".

בדוח נכתב עוד כי הסדרי המס על נדל"ן בישראל יצרו תמריץ חיובי להשקיע במקרקעין ולגידול ברכישת דירות להשקעה יש השפעה על העלייה ברמת מחירי הדירות. "הליקויים שהועלו בדוח זה מעלים את החשש שהון שחור רב מושקע בענף הנדל"ן בישראל", כותב המבקר וטוען שעל רשות המסים להתייעל בטיפולה בעסקאות מקרקעין. "שיפור שיטות עבודה קיימות, הידוק הקשר בין מערכי המס השונים ובניית מערכות מידע ממוחשבות יועילו ליצירת הרתעה אפקטיבית, להגברת גביית המסים ולשיפור השירות לאזרח", נכתב.

מאיפה הכסף לדירה?

אחד הליקויים שעליהם מדבר המבקר הוא היעדר שיתוף-פעולה עם הרשות לאיסור הלבנת הון. בדוח נמצא שהעברת מידע על עסקאות נדל"ן מרשות המסים לרשות לאיסור הלבנת הון טרם הוסדרה, אף שהרשות לאיסור הלבנת הון פנתה בעניין זה עוד בשנת 2004, וכמה פעמים נוספות לאחר מכן. "אין מאגר מתכלל שיאפשר להצליב מידע בין העברת כספים לעסקאות נדל"ן ולאתר את העסקאות שבהן עולה חשש להלבנת הון", כותב המבקר.

עוד קובע המבקר שרשות המסים לא ביצעה פעולות סדורות לאיתור משקיעי נדל"ן שייתכן כי מימנו את רכישותיהם באמצעות הון שחור, אף שכל הנתונים מצויים בידיה. המבקר מציין כי מסקירה שערך מנהל הכנסות המדינה ב-2015 עלה כי רוכשים בעלי שלוש דירות להשקעה ומעלה מתאפיינים ברמות שכר נמוכות יותר ממי שרכש עד שתי דירות להשקעה, ואף שווי הרכישות שלהם גבוה יותר. על פי הסקירה, בממצאים אלו יש כדי להציב סימני שאלה ביחס למקורות ההון שאפשרו למשקיעים אלו לממן את רכישות המקרקעין, בייחוד לאור העובדה שמסוף 2012 דרש בנק ישראל הון עצמי של לפחות 50% לרכישת דירות להשקעה. המבקר מציין כי מחקר זה ומחקרים נוספים מלמדים על שיעור גבוה מאוד ובלתי סביר של משקי בית בעלי הכנסה נמוכה ביחס לשווי הדירה הנרכשת שרוכשים דירות להשקעה, וקיים חשש כי הכנסתם המדווחת היא רק חלק מהכנסתם האמיתית, או שהם משמשים "אנשי קש" (הפועלים עבור מי המנסה לחמוק מתשלום מס). "מתוקף תפקידה של רשות המס, עליה אמנם לדאוג בעיקר לעצם תשלום המס, אך עליה אף לבדוק את יכולת המימון של העסקאות גם אם משולם בגינן מס, כדי למנוע אובדן הכנסות וכדי ליצור הרתעה מהעלמת מסים", כותב המבקר. המבקר מציין עוד כי בעת דיווח על עסקאות רכישה ומכירה של מקרקעין, רשות המסים אינה בודקת, ככלל, מהם המקורות למימון שלהן.

לפי הדוח, רשות המסים גם אינה ממקסמת את יכולתה לגבות מיסי מקרקעין. המבקר מצא כי מאחר שנתונים רבים הנמצאים במערך מס הכנסה אינם חשופים לעובדי מיסוי מקרקעין, נוצר מצב שבו גם אם קיים תיק במס הכנסה נמנע לעתים מעובדי מיסוי מקרקעין לגבות מס אמת בגין עסקת נדל"ן.

בין הליקויים הנוספים שנמצאו: גבייה חלקית של מע"מ בעסקאות מקרקעין וטיפול אקראי בעסקאות, אף שהמידע מצוי במאגרי המידע של הרשות; חוסר סינכרון בין מערך מס הכנסה למערך מיסוי מקרקעין שעלול לגרום לתקלות תפעוליות בתחום השומה והגבייה ולהביא לעתים לאובדן מס; המודיעין בתחום הנדל"ן ומאגר נתוני עסקאות נדל"ן לוקים בחסר, ויש בהם נתונים לא עדכניים וחלקיים, המקשים על עבודת השומה, הגבייה והאכיפה.

רשות המסים: "ועדה תגיש המלצותיה בקרוב"

מרשות המסים נמסר בתגובה: "בנוגע להעברת מידע לרשות לאיסור הלבנת הון - לא ידוע לנו על פנייה של הרשות לאיסור הלבנת הון משנת 2004 לקבלת נתונים. במהלך הביקורת ביקשנו לראות את הפנייה, אולם היא לא הוצגה בפנינו. ביום 30.05.2016 פנתה הרשות לאיסור הלבנת הון אל רשות המסים וביקשה לקבל נתונים שקשורים לעסקאות נדל"ן ששוויין עלה על 7 מיליון שקל. בעקבות פניית הרשות לאיסור הלבנת הון, נערכו כמה ישיבות בין בעלי התפקידים הרלוונטיים ברשות המסים, משרד המשפטים והרשות לאיסור הלבנת הון, והנושא מקודם".

לגבי הטענה שהרשות אינה מאתרת העלמות מס בעסקאות נדל"ן, נמסר ש"הרשות ביצעה ומבצעת פעולות לאיתור משקיעי נדל"ן ובירור מקורות הכנסותיהם. בחודש נובמבר 2013, בעקבות הנחיית מנהל רשות המסים משה אשר, החל מטה אגף המודיעין להיערך לפעולות נרחבות ביותר של מבצע "הרחבת רשת נישומים". על פי סימנים מחשידים שתוכננו בקפידה רבה ונקבעו מראש, אותרו כ-135 אלף חסרי תיקים, אשר נשלחו אליהם שאלונים ובהם דרישה לקבלת פרטים אישיים והצהרה על מקורות הכנסה בארץ ובחו"ל (טופסי 5329). בין מקבלי השאלונים היו כ-60 אלף אזרחים, משקיעי נדל"ן המחזיקים בשלושה נכסים ומעלה, נכסים יוקרתיים ועוד סוגי נכסים שונים. נציין כי עד היום סך ההכנסות כתוצאה ממבצע זה הוא כ-1.4 מיליארד שקל, ומתוכם כ-500 מיליון שקל הכנסות מסמ"ח הנדל"ן לכל סוגיו".

בנוגע להעברת מידע בין מערכי המס, נמסר: "בפברואר 2016 הוקמה ברשות המסים ועדה בנושא העברת מידע בענף מקרקעין בין מערכי המס. הצוות בוחן את נתוני העסקאות במקרקעין בהשוואה להכנסות המדווחות למס הכנסה והמקרים החשודים יועברו לבדיקה במס הכנסה. הוועדה סיימה בימים אלה את עבודתה והמלצותיה יוגשו בחודשים הקרובים". 

מקרן אייפקס נמסר כי "אייפקס פעלה ותמשיך לפעול בהתאם לכל דין ובכלל זה על-פי חוקי המס בארץ ובעולם".