מה עוזר לצבר של אזורים

מחיר למשתכן, תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון, כבר מתבטאת בשטח - 106 אלף זכאים רשומים לתוכנית, 26 אלף זכאים כבר זכו בדירה, ו-11 אלף אמורים לקבל תשובה בקרוב. על פי התוכנית, היקף הבנייה רק יילך ויגדל, כך שבסופו של דבר כל זכאי יקבל דירה.

המטרה של התוכנית היא לעזור לזכאים (בעיקר זוגות צעירים) לרכוש דירה, ולהוריד את מחירי הדירות, ושר האוצר שלנו מתעקש שזה יקרה. בינתיים, המחירים אמנם לא ממש יורדים, אבל יש ירידה משמעותית בהיקף העסקאות. הסיבה העיקרית היא ככל הנראה תוכנית מחיר למשתכן, אשר "על הדרך" גורמת לירידה גדולה מאוד בביקוש לדירות (מעל 100 אלף איש זכאים לא מחפשים דירות), וירידה בביקוש - על פי חוקי הכלכלה הבסיסיים ביותר - מביאה לירידה במחיר. אלא שמול הירידה בביקוש קיימת ירידה בהיצע - הקבלנים בונים פחות; יש ירידה בקצב הבנייה, ועולה השאלה מה יותר חזק - הירידה בביקוש או הירידה בהיצע. מה שברור הוא שממש לא טריוויאלי שהמחירים יירדו.

זאת ועוד, התוכנית עוד לא "הוכחה" כטובה לזכאים ולשוק הדיור בכלל - מדובר על זכאים רבים שלא מתכוונים לגור בדירות האלו אלא להשכיר אותן, ואז ייווצרו שכונות השכרה שמטבע הדברים הן, במקרה הטוב, פחות מושקעות מבניינים של בעלי הדירות עצמן, ובמקרה הרע מוזנחות.

בעיה נוספת היא שהדירות לא בהכרח מתאימות לצרכים - הקבלנים במחיר למשתכן בונים דירות גדולות, כי המחיר הוא לפי מ"ר. אבל אותו זוג במקרים רבים רוצה דירה קטנה יותר, אחרת מה הועילה לו הזכייה - הוא היה יכול לקנות במקום אחר דירה קטנה יותר לפי צרכיו.

הבעיה הגדולה ביותר היא כנראה המרחק בין הזכייה לבין מועד הכניסה לדירה - זה יכול לקחת שלוש-ארבע שנים, אפילו יותר. אם כי, יש גם הפתעות לטובה - הפרויקט הראשון שנמסר (בעפולה) הסתיים תוך כשנתיים.

וכאשר מדובר בכל כך הרבה זמן, רוכשי הדירות צריכים לקחת בחשבון את מדד תשומות הבנייה - מדד שאליו מוצמדים התשלומים לקבלן. המדד הזה באופן מסורתי עולה על מדד המחירים לצרכן בכמה אחוזים טובים בכל שנה. המשמעות היא שהדירה שרוכשים בעצם מתייקרת, ואם מדובר על 3-4 שנים זה יכול בקלות להיות ב-10%, ואז לא בטוח שהזכייה היא כזו בוננזה. ההנחה במחיר למשתכן היא סביב 20% (ונמוכה משמעותית מכך, אגב, בפריפריה), כך שמדד תשומות הבנייה "אוכל" את ההנחה, ואם מחירי הדירות כפי שצופה שר האוצר יירדו, אז בסוף עוד יסתבר שאין בכלל הנחה. אגב, כל פרויקט שהוא על הנייר מספק הנחה (פריסייל) לרוכשים בו.

על הרווחיות הנמוכה מפצה ההיקף הגדול

אם כך מחיר למשתכן, באופן ברור, כבר מתבטא בשטח - בשוק הדירות; ומסתבר שיש גם ביטוי בדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן.

הנה המקרה של חברת אזורים. אזורים היא מהמובילות בתחום יזמות הנדל"ן, היא חתומה על עשרות ואולי מאות שכונות ברחבי הארץ, וגם כעת היא מחזיקה במלאי דירות עצום - רבבות דירות בקנה לביצוע בשנים הבאות. החברה הצליחה בשנים האחרונות להעלות את קצב הבנייה, ובהתאמה להגדיל את הרווחים, אבל הפעם נתייחס לעתיד.

והעתיד על פי אזורים נראה כך: הכנסות של 1.1 מיליארד שקל מהפרויקטים בביצוע; הכנסות של 1 מיליארד שקל מפרויקטים ששיווקם החל ועדיין לא הוחל בביצוע; הכנסות של 3.5 מיליארד שקל מפרויקטים ששיווקם יחל עד סוף 2019 ועדיין לא הוחל ביצוע - צבר של 5.5 מיליארד שקל (פלוס). כזה צבר, והלכתי לאחור עם הבדיקה (גם באתר המאיה וגם בזיכרון), לא היה אף פעם לאזורים. אז מה קרה עכשיו? אכן, מחיר למשתכן. כ-2.5 מיליארד שקל מהצבר הם פרויקטים של מחיר למשתכן.

במקביל לצבר ההכנסות, מספקת אזורים מידע על צבר הרווחים. כך, הרווח הגולמי של אזורים מהפרויקטים בביצוע הוא כ-280 מיליון שקל, מהפרויקטים ששיווקם כבר החל (והם עדיין לא בביצוע) קרוב ל-190 מיליון שקל, ומהפרויקטים ששיווקם יחל עד 2019 (וביצועם עדיין לא החל) - 500 מיליון דולר. כלומר, כ-1 מיליארד שקל במצטבר. המספר הזה יתממש על פני המכירות של הפרויקטים (ושיווקם), כאשר התקינה (להבדיל מבעבר) מאפשרת הכרה בהכנסות וברווח על פני התקדמות הפרויקט.

המספרים האלו טובים מתחזיות/ צבר הזמנות עבר של החברה, כאמור בזכות מחיר למשתכן. שימו לב לנתון הבא - אזורים זכתה במספר פרויקטים בתוכנית מחיר למשתכן בהיקף כולל בינתיים של כ-2.5 מיליארד שקל, עם רווח גולמי חזוי של כ-270 מיליון שקל; מדובר על רווחיות גולמית (רווח חלקי מהכנסות) של כ-11% - זה יחסית נמוך, הממוצע של אזורים עולה קצת על 20%. אבל אבסולוטית זה מוסיף לחברה 270 מיליון שקל לשורת הרווח הגולמי, וזה עשוי להיות מנוע הצמיחה של אזורים לשנים הקרובות.

הדוחות של אזורים מחזקים את ההערכה שהקבלנים שהתעלמו מתוכנית מחיר למשתכן, כנראה טעו. נכון, התוכנית הזו עלולה לפספס את המטרות העיקריות שלה - דיור במחיר זול לזכאים והפחתת מחירי הדירות. אבל מהזווית של הקבלנים - הדירות במחיר למשתכן יחסית "נחטפות", כך שהחברה היזמית לא צריכה להוציא על שיווק ומכירות - הכול כמעט מכור מראש, וזה כמובן נהדר. המשמעות היא שלמרות שהרווחיות הגולמית של פרויקטים רגילים גבוהה יותר, הרווחיות התפעולית - בהינתן שאין הוצאות מכירה ושיווק בפרויקטים של מחיר למשתכן - כנראה לא נמוכה משמעותית, אם בכלל, מהפרויקטים הרגילים.

הקבלנים שזיהו את החשיבות של מחיר למשתכן לביזנס שלהם, נמצאים שם בכל הכוח, וזה אמור לספק להם גם ביטחון: כי מדובר בדירות מכורות בסבירות גבוה, וגם ברווח שהוא מעבר לפעילות הרגילה (שעלולה לרדת בגלל מצב שוק הדירות).