בנק ישראל: העלייה בשכר מלמדת שאין בועה במחירי הדיור

הרבה אנשים לא ישמחו לקרוא זאת, אבל גם בבנק ישראל חושבים שהשד לא נורא כל-כך, ושעליית מחירי הדירות בעשור האחרון, במיוחד מאז שנת 2011, לא חרגה מפרופורציות - הן בגלל השינוי בגובה הריבית, ולא פחות מכך - בגלל העלייה החדה במרכיב ההכנסה נטו של משק הבית.

תחשבו על זה ככה: במבחן היפותטי שבו רוכש דירה לקח 100% משכנתא על כל שווי הדירה (בפועל, יש כמובן מגבלות הון עצמי שמדירות אוכלוסיות שלמות מהמשחק ויוצרות בעיה חברתית עצומה, אבל זה עניין לדיון אחר), בשנת 2018 קל יותר ב-50% (!) לקנות דירה לעומת עשור לאחור (במבחן הנתח שנדרשת המשפחה הרוכשת להוציא מתוך ההכנסה הפנויה).

מדובר בנתונים שסותרים כמובן את כל השיח הציבורי שמתחולל פה בעשור האחרון. מסקנת בנק ישראל נתמכת גם בחשיפה שלנו שלשום (ב'), על כך שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה גילתה טעות דרמטית באומדן מחירי השכירות. לפי בדיקות ראשוניות שביצע עופר רז דרור מהמועצה הלאומית לכלכלה, חבר בוועדה המייעצת שהקימה הממשלה לבחינת מחירי הדיור, מדד שכר הדירה עלה בעשור האחרון ב-65% ולא ב-40% - מה שכמובן משנה את היחסים הכלכליים בין "המוצרים התחליפיים" - בעלות מול שכירות, מציב סימן שאלה גדול מעל הקונצנזוס המתריע מפני "בועת המחירים" שנוצרה בשל התנפלות ספקולטיבית ולא מבוקרת מצד משקיעים, ומעניק דה-פקטו לא מעט יתרונות דווקא לקניית דירה, בשל הירידה החדה בריבית (התשואה מהשכרת דירה ירדה בתוך עשור בסה"כ באחוז).

 גזיר

מבנק ישראל אמרו לנו היום כי "הייתה כמובן עליית מחירים משמעותית בשוק הדיור לאורך השנים האחרונות, אבל היא אכן הרבה יותר מינורית ממה שנדמה לרבים. המבט הנכון והפרופורציונלי בודק את רמת מחירי הדירות מול הכנסות משק בית נטו, ולא מול השכר הממוצע של הפרט הבודד, ואז מתברר שהשינוי לא משמעותי כמו שאולי רבים חושבים".

חשוב להדגיש שמדובר כמובן בממוצעים. מה עוזר לאותו ישראלי שמשכורתו לא עלתה בעשור האחרון, כשהוא שומע שנרשמה עלייה בשכר הממוצע? אבל בהינתן אותה הסתייגות, הביטו על העמודות שבגרף - במיוחד זו שמודדת את היחס בין מחיר הדירה הממוצע להכנסה הכספית נטו של משק הבית (העמודה הימנית הוורודה).

בזמן שכולם מתמקדים ב"מונה" - מחירי הדירות שהאמירו בלמעלה מ-120% מאז שנת 2008, חשוב כמובן לשים לב למה שקורה ב"מכנה" - ההכנסה שאמורה לשרת את רכישת אותה דירה. למעשה, וכבר כתבנו על זה יותר מפעם אחת, הבעיה החריפה ביותר במשק הישראלי (ובמשבר הדיור) הייתה טמונה במשך שנים בשכר הנמוך, כוח הקנייה שצריך לגלגל, בין היתר, את שוק הדיור.

ובשנים האחרונות, שוב כמובן לפי מבחן הממוצע הפרובלמטי, ההכנסה הכספית נטו של משק בית צמחה דרמטית. לפי נתוני בנק ישראל (מבוססי למ"ס), ההכנסה הכספית נטו של משק בית עמדה בשנת 2017 על 15,800 שקל - לעומת 11,660 שקל בשנת 2008 ו-9,520 שקל בשנת 2004 - קפיצה של 66%. בעקבות זאת, היחס בין מחיר הדירה להכנסה עלה מ-5.5-6 לפני עשור ל-7.78 היום, "דרמה מינורית" יחסית, כפי שאומרים בבנק ישראל (שמרבים לדבר במונחי "נשיגות הדיור"). מאז שנת המחאה החברתית ב-2011 (שחוללה רפורמות גדולות במבחן ההכנסה נטו, בעוד שמחירי הדירות המשיכו לעלות ב-30%), היחס בין מחירי הדירות להכנסת משק בית צמח בסה"כ מ-7.04 ל-7.775 - עלייה צנועה יחסית בשיעור של 10%.

 דירה

בבנק ישראל מונים שתי סיבות למיתון העלייה החדה: הראשונה, "הדרמטית והמרכזית", היא כניסת נשים כמפרנסות נוספות במשק הבית בשנים האחרונות, צעד ששיפר כמובן את יכולת מימון הדירה של משק בית. בנוסף מזכירים שם את שינויי המיסוי והטבות נוספות שניתנו למשקי הבית (הורדת מדרגות מס, רפורמת הצהרונים, שלל מהלכי 'נטו כחלון' ועוד) והשפיעו על יכולת מימון הדירה, "שכן הסכום הפנוי מההכנסה הוא זה שמשמש לתשלום".

למעשה, אולי מבלי להתכוון לכך, כששר האוצר, משה כחלון, מקל על משקי הבית ומפחית את הפער בין הברוטו לנטו במשכורתנו החודשית, הוא מאפשר ליותר אנשים לקנות דירה ותורם לעליית הביקושים ולעליית מחירי הדיור.

מהלכים מוצדקים?

חשוב להבין שנתוני בנק ישראל שהוצגו כאן, כמו גם הטעות שנמצאה בלמ"ס, משבשים את תוכניות הנדל"ן של השר כחלון. צחוק הגורל הוא שאת הוועדה המייעצת ללמ"ס הקימה הממשלה בעיקר כדי לגלות שמחירי הדירות יורדים ולא עולים (בגלל משקל מחיר למשתכן במדדים ועוד), בעוד שהחשיפה הכי חשובה שלה נכון לעכשיו היא העובדה שמחירי השכירות גם זינקו פה.

לאורך העשור האחרון אמרו לנו שאלה המשקיעים שמתדלקים את שוק הדיור. עובדה שהמחירים זינקו מ-2008 בשיעור מטורף של 125% (לפי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, ועכשיו לך תסמוך על הנתונים), בעוד שמחירי השכירות עלו הרבה פחות. "אין בהלה לדיור, אלא בהלה לדירות", ראו ואמרו הכלכלנים והפוליטיקאים, שבשם אותה תובנה היכו שוב ושוב על ראש המשקיעים (מס שבח, מס רכישה, מס דירה שלישית ועוד) כדי לצנן את הביקוש ולחסל את משבר הדיור המלאכותי.

אבל הפצצה שחשפנו, בעקבות זו שהטילה הוועדה המייעצת לבחינת שוק הנדל"ן, מגלה שהייתה פה ועוד איך בהלה לדיור - גם בשוק המכירה וגם בשוק השכירות. בפועל, מחירי השכירות עלו בעשור בכ-65%, פער לא מבוטל מהעלייה במדד מחירי הדירות של הלמ"ס, אך מדובר בזינוק מחירים מאוד משמעותי. פער שהופך בדיעבד את רכישת הדירה להגיונית גם בעיני הכלכלנים (ונתמך כאמור גם בשינוי שחל בעלות הכסף ובהכנסה הפנויה נטו).

מותר בהחלט להשתתף כעת בצערם של השוכרים האומללים, שמתברר בדיעבד כי הם אכן נאלצו בשנים הללו להתמודד עם עליות מחירים מאוד משמעותיות (זוכרים שאחת, דפני ליף, יצאה בשנת 2011 לרחובות בגלל שנמאס לה ממחירי הדיור הגבוהים בשוק השכירות?), שוק שלא יכול להיעזר במשכנתא נדיבה שמסייעת לשלם שכירות.

בשורה התחתונה, אם המחסור הביא לעלייה הן במחירי המכירה והן במחירי השכירות, קשה שבעתיים להצדיק את מהלכיו של כחלון נגד המשקיעים/משכירי הדירות. להצדיק את הגאווה שחשים באוצר מדי חודש, נוכח מימושי הדירות של משקיעים וירידת מלאי הדירות בשכירות (שמעלה כאמור את מחירי השכירות). אולי כדאי שיבררו באוצר מה מצבם של השוכרים שמחפשים דירה להשכרה, לאחר שהמשכיר הודיע להם כי מכר את דירתו בגלל תמריצי כחלון. הוועדה "גילתה" פתאום שהדירה המושכרת תהיה יקרה יותר ב-7% בממוצע, ולו בגלל חילופי האנשים (מסתבר שיש סנטימנטים בין המשכירים הרשעים לשוכריהם הוותיקים).

מבנק ישראל נמסר כי "ניתוח מחירי הדירות ביחס לשכר וההכנסה נערך בבנק ישראל מזה מספר שנים, והמסקנה העולה מהתרשים מפורטת בדוח היציבות הפיננסית שבאתר בנק ישראל. הפרשנות עצמה לגבי עליית מחירי הדירות המוצגת בכתבה, הנה כמובן על אחריותו של הכותב".