מחיר למשתכן: נדחתה עתירה שעיכבה פרויקט במבשרת ציון

בית המשפט המחוזי בירושלים קבע כי העתירה שהגישה חברת חיים זקן בניין והשקעות הנוגעת לפרויקט מחיר למשתכן ביישוב מבשרת ציון - תידחה. משמעות ההחלטה היא שהפרויקט בן 168 הדירות ביישוב, 134 מהן דירות מוזלות במסגרת מחיר למשתכן, יוכל לצאת להגרלה לזכאים.

נזכיר כי הפרויקט היה אמור להיכלל בהגרלה הגדולה השלישית שפורסמה להרשמה בתחילת דצמבר האחרון ונסגרה 3 שבועות מאוחר יותר, אולם הוצאה ממנה בסופו של דבר בשל צו מניעה שהוציא בית המשפט. מועד חדש להגרלה טרם נקבע. נציין כי העתירה כמו גם פסק הדין עוסקים שוב בשאלה האם הגמשת הקריטריונים לפרסום פרויקט מחיר למשתכן להגרלה אכן עומדים במבחן החוק, והאם המדיניות עליה החליטה המדינה בתוכנית מחיר למשתכן גוברת על אי-הוודאות של הזכאים שזוכים בזכות לרכוש דירה אך אינם יכולים לקבל פרטים רבים על הפרויקט במעמד הזכייה אלא רק מאוחר יותר.

חברת חיים זקן בניין והשקעות, שהגישה את העתירה באמצעות עורכי הדין בעז פייל ויהושע ליברמן ממשרד יגאל ארנון ושות', הלינה על העובדה שהפרויקט יוצא להגרלה בשלב מוקדם מדי, עוד טרם קבלת היתר בנייה, ודרשה שהוא ייצא להגרלה לזכאים רק כאשר יקבל היתר בנייה מהרשות המקומית או היתר בנייה בתנאים (שלב מוקדם יותר בהליך הרישוי. א"ח). בעתירה ציינה החברה כי זכתה במכרז מחיר למשתכן במאי 2017, וכי במועד העתירה טרם החלה בהליכי התכנון של הפרויקט.

עוד ציינה החברה כי למרות שהפרויקט נמצא בשלב מקדמי, קיבלה החברה בסוף נובמבר האחרון הודעה כי הפרויקט עתיד להשתתף בהגרלה הגדולה הקרובה.

החברה פנתה למטה הדיור וביקשה שלא להיכלל בהגרלה הגדולה, וזאת "בשל השלב התכנוני הראשוני בו הוא מצוי והפגיעה הצפויה, לדעתה של העותרת, בה ובזוכים, שכן טרם ידוע כעת כיצד יתוכנן הפרויקט, כמה דירות ייבנו בו, מה גודלן ומה טיבן, ואין כל אפשרות להפיק מפרטים ותוכניות לעיון הזוכים". עוד נטען בעתירה כי החברה העריכה כי היתר הבנייה צפוי להתקבל רק תוך כ-18 חודשים, ופרסום הפרויקט להגרלה כעת עשוי אף להאריך פרק זמן זה באם הזוכים יחליטו להגיש התנגדויות כפי שקרה בפרויקטים אחרים במסגרת מחיר למשתכן.

עם זאת, במטה הדיור דחו את הבקשה של החברה להוצאת הפרויקט מההגרלה, וזאת בשל העובדה שתקנון התוכנית מאפשר לפרסם הגרלה המתייחסת לפרויקט בו טרם ניתן היתר בנייה, וכי ההחלטה אינה תלויה או דורשת את הסכמת היזם או הקבלן. לאחר תשובת מטה הדיור, החליטה החברה להגיש את העתירה לבית המשפט ובית המשפט הנפיק צו ארעי שהפך מאוחר יותר לצו ביניים להוצאת הפרויקט מההגרלה עד בירור העתירה בבית המשפט.

בעתירה נטען על-ידי החברה כי לתקנון תוכנית מחיר למשתכן שקבע שינוי הנוגע למועד פרסום ההגרלה אין תוקף כי הוא לא צורף למכרז. נזכיר כי בתחילת הדרך של תוכנית מחיר למשתכן נקבע בתקנון התוכנית כי פרויקט ייצא להגרלה רק לאחר הגשת בקשה להיתר בנייה, אולם תקנון זה שונה מאוחר יותר וקבע כי ניתן לפרסם הגרלה עוד טרם קבלת היתר בנייה ללא התייחסות להגשת בקשה להיתר. נזכיר כי שינוי זה נעשה כדי לאפשר את ההגרלות הגדולות, כלומר, הגמשת הקריטריונים כדי שהמדינה תוכל לפרסם כמות גדולה של דירות בבת-אחת.

בעתירה נטען כי אין להחיל את השינוי האמור על הפרויקט משום שהשינוי נעשה רק לאחר זכיית החברה במכרז, והחברה לא הביאה זאת בחשבון בעת שניגשה למכרז. עוד נטען כי פרסום הגרלה בשלב כה מוקדם יהווה גם פגיעה בזוכים: "הנרשמים במצב של ערפל מוחלט, ללא כל מידע ממשי... כפיית החלטה בשלב כה מקדמי (על הזוכים בהגרלה, א"ח) היא בלתי סבירה ומחייבת קבלת החלטה בהיעדר אינפורמציה בסיסית ביותר".

בתגובה לטענות החברה טענו המשיבים (משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון ולשכת רישום המקרקעין בירושלים) באמצעות עורכות הדין בינה צמח-מאונר ומירי בלובשטיין כי מועד ההגרלות הוא נושא הנתון לסמכותם הבלעדית וכי הטענה כי יש לפרסם הגרלה במועד קבלת היתר בנייה או בקשה להיתר בנייה אינה מוצדקת. על הטענה שהזוכים יעכבו את תהליך הרישוי בהתנגדויות עוד טרם קבלת מידע מפורט השיבו כי האינטרס של הזוכים לקדם את בניית הפרויקט במהירות האפשרית וכי על החברה לפעול לתכנון ראוי כדי להימנע מהתנגדות מראש, ואין כוונה לאסור על הזוכים להתערב בהליך התכנון או לא לאפשר להם להגיש התנגדויות.

כאמור, השופט ארנון דראל מבית המשפט המחוזי בירושלים, החליט לדחות העתירה. השופט נימק את ההחלטה בין היתר בכך שאין כל הוראה האוסרת על המדינה לפרסם את ההגרלה בשלב מוקדם של הפרויקט. עוד נכתב בפסק הדין כי ההחלטה לשינוי התקנון היא עניין של מדיניות, ואין בכוונת בית המשפט להתערב בכך.

עוד כתב השופט בנוגע לפרסום ההגרלות בשלב מוקדם כי שיקולי המדינה נובעים מרצון "להרחיב את מעגל הזכאים לדיור המודעים לזכייתם בהגרלה לדירה כבר בשלב מוקדם. יצירת וודאות ברכישת דירה למספר גדול יותר של מחפשי דיור, יכולה להביא להקטנת ביקושים ובעתיד להורדת מחירי הדירות המיוחלת".

השופט התייחס גם לפגיעה בוודאות הזוכים שאינם יודעים פרטים על הפרויקט בשלב כה מוקדם וכתב כי "אין לומר כי הנזק הפרטי לזוכה הפוטנציאלי מצדיק בהכרח את מניעתה של התועלת המצרפית שתצמח למשק מהקטנת הביקושים, ככל שזו אכן תתרחש".

בכל הנוגע לטענת החברה על נזק שייגרם לה בעקבות פרסום הפרויקט להגרלה, ועל העובדה שהשינוי בתקנון נעשה רק לאחר זכייתה במכרז, מציין השופט כי אין בכך להוביל לביטול ההחלטה המנהלית הנשענת על שינוי מדיניות ארצי וכללי, אולם מציין במקביל כי מדובר בטענות במישור האזרחי ולא בעתירה הנוכחית. השופט כותב עוד כי לחברה נשמרת הזכות לפנות גם לאפיק זה: "אין באמור בפסק דין זה כדי להביע כל עמדה בשאלת קיומה של עילת תביעה, קיומו של נזק וקיומו של קשר בניהם".