בנק ישראל טוען שאין בועה בנדל"ן אבל דווקא אחד החוקרים בבנק מצא ראיות לקיומה

בשבוע שעבר, בעקבות חשיפת טעות הלמ"ס במדידת שכר הדירה, קבע בנק ישראל באופן חד-משמעי שאין בועה בשוק הדיור בישראל, שההתנהגות שלו היא בסך הכול נורמלית, במיוחד ביחס לעלייה בהכנסה נטו של משק בית ממוצע. אז ככה: מילא שלבנק ישראל יש אינטרס בקביעות כאלה - הרי גם שם יודעים שהריבית האפסית (גם אם נכפתה במסגרת המגמה העולמית) הייתה דלק לסחרור במחירי הדירות, אבל רוצים להרחיק את ה"אשמה" בקיום בועת הנדל"ן; מילא שבנק ישראל מבסס את טיעוניו על סקרי למ"ס של הכנסות והוצאות משקי בית, שגם הם סובלים מאיכות גרועה, אף שבבנק צודקים בנוגע למגמה של עליית שכר; מילא שהתבססות על הכנסה פנויה נטו של משק בית ממוצע היא בעייתית בהשוואה למחירי הדיור הממוצעים; מילא שאין סיכוי שזוגות עובדים הקפיצו בתוך עשור את הכנסתם הפנויה, כפי שקרה בעליית מחירי הדירות (שוב, בממוצע), גם אם עלויות המימון של המשכנתאות היו נמוכות יחסית - מילא כל אלה. ממש לא חשוב כרגע מה אני או אחרים חושבים על הקביעה של בנק ישראל, מה שחשוב הוא מה שבנק ישראל וחוקריו חושבים על הקביעה הזאת, ויש ביניהם כאלה שחושבים בסתר לבם שזו בדיחה.

ביולי 2015 פרסם איתמר כספי מחטיבת המחקר בבנק ישראל עבודה על אפשרות קיומה של בועת נדל"ן בישראל. העבודה התבססה על נתונים בין 2008 ל-2013, שנים שבהן עלו מחירי הדירות הריאליים בכ-50% בממוצע ובקצה העליון הטווח נרשמו עליות של כ-60%. המחקר בחן אם העליות האלה משקפות בועה במחירי הדירות, תוך יישום מבחנים אקונומטריים לזיהוי מה שהוא קורא "התנהגות נפיצה" (כלומר, בועתית) והתחשבות במחירי שכר הדירה ובכמה גורמי יסוד, לרבות גובה הריבית, רמת הכנסה ומחירי שכר הדירה. המסקנה של המחקר ההוא הייתה מובהקת: התפתחות המחירים, הן ברמה הארצית והן ברמה האזורית, אינה מתיישבת עם תרחיש של בועה.

אלא שמאז המשיכו מחירי הדיור לעלות. נתוני העלייה בין 2008 ל-2018 הם בערך כפולים מכפי שנצפה בעבודה קודמת, שבדקה נתונים עד 2013. כספי כותב את מחקרו מחדש על בסיס נתונים חדשים, ו"טעימה" מהמחקר אפשר היה לשמוע כבר בסוף 2016 בכנס שקיימו בנק ישראל ואוניברסיטת בר-אילן ועסק בסוגיות דיור. בהרצאה שנשא כספי הוא תיאר את המודלים שבבסיס מחקרו ולבסוף הגיע למסקנה שבכמה ממדינות OECD אכן הייתה התנהגות בועתית של מחירים בשוק הדיור.

ומה בנוגע לישראל? לקראת סוף ההרצאה, בתגובה לשאלה שהופנתה אליו מהקהל (אפשר למצוא אותה ביוטיוב, למי שמעוניין), אומר כספי שבמחקרו החדש הוא בהחלט מצא אינידקציות להתנהגות נפיצה-בועתית של מחירי הדיור הארציים בישראל.

הקביעות המחקריות הללו מנפצות את בועת ההכרזות של בנק ישראל. לא רק זאת, הן מעידות על דבר מה חמור בהתנהלות של בנק ישראל: הוא מאבד את היושרה המקצועית שלו בניסיון לשרת את האג'נדה האינטרסנטית שלו - לשווק לציבור את התפיסה שמעולם לא הייתה בועת דיור בישראל.

אני מקווה בשביל בנק ישראל שכספי ישלים את עבודתו במהרה וזו תפורסם בראש חוצות. רק כך יוכיח הבנק שהוא נטול פניות ולא מנסה להסתיר מחקרים שאינם מיישרים קו עם האג'נדה שלו.