סיכונים בהתחדשות עירונית: חוסר וודאות, חוסר ניסיון וסחטנות

"האויב הכי גדול של הדיירים בהתחדשות עירונית, הוא הדיירים עצמם", כך אמרה שמאית המקרקעין נחמה בוגין בפאנל בנושא ניהול סיכונים בהתחדשות עירונית בהנחיית אורי חודי, שהתקיים אמש בכנס לחשיפת המדד להתחדשות עירונית של "גלובס" ואתר "מדלן". "אפשר לקטר בלי סוף על היזמים, ועל וועדות התכנון, ועל הבנקים, אבל בסוף המכשול הכי גדול הוא שהדיירים דואגים שהשכן לא יקבל מילימטר אחד יותר" אמרה בוגין והוסיפה: "אם לוקחים מראש שמאי, שמסביר לכל הדיירים בצורה ברורה איך קובעים את התמורות, לדיירים יהיה קל יותר להשתכנע. חשוב לזכור שהתמורה בפינוי בינוי היא לעולם לא שוויונית, כי נקודת ההתחלה של הדיריים היא לא שיוויונית. תוספת של 25 מ"ר לדירה של 50 מ"ר, היא לא שוות ערך לתוספת של 25 מ"ר לדירה של 100 מ"ר".

בין הסיכונים הרבים הכרוכים בפרויקטים של התחדשות עירונית, נמצא כמובן תחום הביצוע. "ישנם כרגע 857 פרויקטים של התחדשות עירונית בביצוע, 14% מתוכם מבוצעים על ידי קבלני ביצוע ברמת סיכון גבוהה" אמר צח ברקי מדן אנד ברדסטריט. "מתוך הקבלנים, רמת הסיכון של 130 מתוך קבלני הביצוע עלתה בחצי השנה האחרונה, כאשר רמת הסיכון של שליש מהקבלנים שבונים ברמת גן וגבעתיים עלתה. ב-15% מהפרויקטים שבדקנו, הוחלף קבלן הביצוע".

איילת רוסק, שהקימה את מכלול פתרונות להתחדשות עירונית, התייחסה גם לסיכון הכרוך במימון פרויקטים של התחדשות עירונית: "הרבה פעמים היזם כבר עבר את כל השלבים, קיבל החלטת וועדה מקומית שמאשרת את הפרויקט, החתים את כל הדיירים, ונשאר לו רק לשלם את האגרות לקבל היתר, ולסגור את נושא המימון. ופתאום- הפתעה. בגלל שרף הכניסה לתחום היה נמוך, נכנסו לענף התמ"א המון שחקנים חדשים, והמערכת הבנקאית לא אוהבת לממן יזמים שזה הפרויקט הראשון שלהם. בנוסף, הבנקים גם לא נתנו מימון לפרויקטים של חיזוק אלא רק לפרויקטים של הריסה ובנייה. הרבה פעמים בבנק ירושלים נתנו מימון שבנקים אחרים לא נתנו. היום זה לא סוד שיש הרבה גורמים מממנים, וגם גוף כמונו יודע לתת את המענה".

גם בענף עורכי הדין, שהחליטו להיכנס לתחום, יש לא מעט סיכונים שנלקחו בחשבון. לדברי אבי ארד, ראש מחלקת נדל"ן במשותף במשרד גולדפרב זליגמן, "מצד אחד זיהינו שהתחום הזה חייב להיות עיסוק במשרד, מצד שני זיהינו את הקושי של משרד עורכי דין לנהל את הסיכון, לעומת הנדל"ן הישן. אם בנדל"ן הישן מגיע יזם שזכה במכרז ומבקש להתחיל במכירת דירות, ההבנה שבהתחדשות עירונית מדובר בפרויקט חברתי, לפני שהוא כלכלי, וכלל לא בטוח שהוא יתממש, כי יש לגביו תמיד אי וודאות. הרבה פעמים נציגות דיירים נותנת לך את התחושה שכל הדיירים מאחוריה, אבל זה לא כך בפועל. לא כולם במשרד היו בעד כניסה לתחום, אבל אני הייתי בדעה שאנחנו חייבים להיות שם ואני לא מצטער על כך".

גם עו"ד קרן כהן בלחרסקי ושות', פעילה ותיקה יחסית בתחום, מתייחסת לסיכונים האפשריים ולפתרון האפשרי. "הסכם משפטי טוב, הוא הסכם שמשקף מציאות משתנה. סטייה מתוכנית יכולה להיות מציאות משתנה, שנת בחירות ושינוי מדיניות, או שמישהו מהדיירים ערב לפני קבלת ליווי בנקאי נפטר, ופתאום צריך צו ירושה, ולא ניתן בינתיים לרשום משכנתא. ואם פתאום מתנהל ריב ירושה עקוב מדם בין היורשים, איך מתייחסים לזה בהסכם? פשיטות רגל של קבלני ביצוע גם משפיעות המון על פרויקטים וניתן למזער מראש סיכונים כאלה באמצעות התקשרות ישירות עם ספקים, מינוי מנהלי עבודה וכדומה".

מבחינת היזמים כמובן, הסיכונים הם רבים. "לא ייתכן שהיתר בנייה לתוספת של 4 דירות, לוקח 3 שנים" אומר מנכ"ל חברת אקוסיטי, אילי בר. "יש קושי לעבוד בתנאים של אי וודאות. אנחנו עובדים באזורים יקרים, שבהם הדיירים הם חזקים. יש דיירים סרבנים שאם במשרד המשפטים היו שומעים את הטענות שלהם, השערות שלהם היו סומרות. יזם צריך לקחת בחשבון סיכונים כאלה וגם בתחשיב הכלכלי. יזמים שהיו אופטימיים מידי בציפיות שלהם לרווח, עלולים למצוא את עצמם בבעיה. יזמים שהיו זהירים וציפו לרווח סביר, יכולים למצוא את עצמם עדיין במקום טוב במקרים של סיכונים בלתי צפויים".