עליות באג"ח אול-יר לאחר שחברת הנדל"ן הזרה דיווחה על מימוש מהותי של נכס בברוקלין

איגרות החוב של חברת הנדל"ן הזרה אול-יר רושמות היום (ד') עליות שערים חדות, בעקבות הודעתה החברה על מימוש מהותי של אחד מנכסיה. האג"ח הלא מובטחות של החברה מסדרות ב'  ו-ד'  מגיבות בעליות של 20%-21%, ואילו האג"ח המובטחות מסדרות ג'  ו-ה'  נהנות מעליות של כ-4%.

ההודעה של אול-יר מספקת אופטימיות לסקטור אג"ח הנדל"ן הזרות כולו. מדד תלבונד גלובל קופץ היום בכ-2.3% כאשר לצדן של אג"ח אול-יר, נרשמות עליות חדות של 4%-5% גם באג"ח של החברות, ווטרסטון, סטרווד ווסט, ג'י.אף.איי וספנסר.

אול-יר, שנמצאת בבעלות יזם הנדל"ן החרדי יואל גולדמן, דיווחה כבר לפני שבועיים כי היא פועלת למימוש או הכנסות שותפים למספר נכסים ואף נמצאת במשא ומתן עם כמה רוכשים לאותם נכסים. בין השאר עדכנה החברה כי לגבי אחד הנכסים התקבלה הצעה העולה על שוויו בספרים, שצפויה להניב לה תזרים נטו של 45 מיליון דולר.

שטח של כמעט 9 דונם בברוקלין

היום חשפה אול-יר כי התקשרה בהסכם למכירת קרקע (והזכויות הנלוות אליה) ברחוב בונד (Bond) שברובע ברוקלין בניו יורק, לצד שלישי שאינו קשור לחברה. ההסכם משקף לקרקע שווי של 95 מיליון דולר, וזאת לאחר שביולי אשתקד נרכשה בידי אול-יר בתמורה ל-61 מיליון דולר בלבד.

לדברי אול-יר, מדובר בקרקע בשטח כולל של 8,874 אלף מ"ר (כמעט 9 דונם), עליה מצויים מספר מבנים המניבים לה הכנסות לא מהותיות משכירות. הקרקע משועבדת לגוף פיננסי בגין הלוואות על סך של 46 מיליון דולר שניטלו למימון רכישתה, והיא רשומה בספרי אול-יר לפי שווי של 78.6 מילון דולר.

בתמורה לרכישת הקרקע, הפקיד הרוכש במועד חתימת העסקה מקדמה על סך של 34 מיליון דולר, שניתנת לשימוש מיידי. מתוך סכום זה, קיבלה אול-יר לידיה סכום של 33 מיליון דולר לאחר הפחתה של הוצאות העסקה.

לפי תנאי העסקה, לא יהיה הרוכש זכאי להשבת המקדמה, אלא במקרה של כישלון של המוכרת להשלים את העסקה. תשלום נוסף על סך של 46 מיליון דולר ישולם במועד השלמת מכירת הקרקע, אשר יחול ב-13 באוגוסט השנה, וישמש לפירעון ההלוואות הקיימות על הקרקע.

תשלום שלישי של 15 מיליון דולר (בכפוף להתאמות) ישולם גם הוא במועד ההשלמה, במידה שהרוכש יבחר לרכוש את מלוא הבעלות על הקרקע. לחילופין, יוכל הרוכש לוותר על תשלום זה ולהותיר בידי המוכר 12.5% ממניות חברת הנכס.

לדברי אול-יר, היא בוחנת את השלכות העסקה על דוחותיה הכספיים. כמו-כן, קיבלה טיוטות של שמאויות האומדות את מרבית נכסי הנדל"ן שלה, ולפיהן לא חלו שינויים מהותיים בשווי נכסיה כך שלא צפויים לה רווחי (הפסדי) שערוך מהותיים בדוחות הרבעון הרביעי של 2018.

תשקיע עד 10 מיליון דולר ברכישת אג"ח לא מובטחות

במקביל ציינה החברה כי היא ממשיכה לפעול למימוש או הכנסת שותפים למספר נכסים ספציפיים שבבעלותה כבר בטווח הקצר, וזאת בהתאם לשווי שלהם בספרים. כמו-כן, הדגישה אול-יר כי היא בוחנת אפשרויות שונות להגדיל את יתרות המזומנים שלה לשנה הקרובה, בדרך של מימוש נכסים מהותיים או מימון מחדש של נכסים מהותיים.

בינתיים, החליטה אול-יר להשקיע עד 10 מיליון דולר ברכישה עצמית של אג"ח מהסדרות הלא מובטחות. לדברי החברה, המחיר בו נסחרות האג"ח מסדרות ב' ו-ד', נכון למועד קבלת ההחלטה, "הינו אטרקטיבי ומהווה הזדמנות עסקית ראויה לחברה".

לאול-יר אג"ח בהיקף של 2.34 מיליארד שקל שהונפקו לציבור בישראל ושנסחרות בבורסה בת"א. לחברה שתי סדרות לא מובטחות, שספגו בחודשים האחרונים ירידות חדות על רקע חששות מפני עלייה במינוף של החברה ואי סדרים בממשל התאגידי שלה.

בעקבות הזינוק היום, נסחרת אג"ח ב' הלא מובטחת במחיר של 70 אגורות, המשקף תשואה לפדיון של 38%, לפי מח"מ של שנתיים. אג"ח ד', בעלת מח"מ של 3.7 שנים, נסחרת במחיר של 58 אגורות המשקף תשואה לפדיון של 27%.