קטנות, ישנות, גמישות לפינוי מיידי: כך נראות מבפנים דירות יד שנייה שנמכרות בפחות ממיליון שקל

תל-אביב: "באת לראות את הדירה של אברהם?"

כתובת: רחוב התקווה
מספר חדרים: 2
שטח: 38 מ"ר
קומה: 2 (ללא מעלית)
מחיר מבוקש: 980,000 שקל

"מי אתה, באת לראות את הדירה של אברהם?" שואלת אותי אישה מבוגרת, שכאילו מבהירה לי שכאן כולם מכירים את כולם. המתווך שלצידי תופס פיקוד ומהנהן בהסכמה. היא תוקעת בנו מבט נוסף ואז נעלמת בחדר המדרגות. בבניין הזה, שלו חצר אחורית קטנה, מוצעת כרגע למכירה אחת הדירות הנדירות של תל-אביב. נדירה כמובן מבחינת המחיר - פחות ממיליון שקל. בקצהו האחר של הרחוב נמצא שוק התקוה המפורסם, ואנחנו נמצאים מרחק קצרצר מדרך ההגנה. והנה כבר יתרון עליו מצביע אלירן סדוי מגרדנס נכסים שמראה לנו את הדירה - ממשק תחבורתי נוח, לרכב פרטי ולתחבורה ציבורית.

בתום טיפוס של שתי קומות אנחנו פוסעים ישירות לתוך הסלון שחולק חלל משותף עם המטבח. כאן הרי אין מקום לבזבז שטח. מבט לצד אחד מגלה את חדר השינה, ובצד השני נמצאת מרפסת שירות צרה וארוכה שבקצה שלה עמדת מחשב, שסדוי קורא לה "פינת עבודה". ב"אגף" הזה נמצא חדר שירותים ומקלחת שנראה כי עבר שיפוץ מתישהו בעשור האחרון.

שטח הדירה 38 מ"ר בלבד ותג המחיר שהציבו בעלי הדירה - 980 אלף שקל.

 רחוב התקווה 9 , תל אביב / צילום: גיא ליברמן

כמו כל איש מכירות טוב, סדוי מבקש להבליט את היתרונות. "יש לה שלושה כיווני אוויר", הוא אומר ורומז לכך שפינת העבודה היא מעין חצי חדר, כך שמדובר בדירת 2.5 חדרים. לדבריו מדובר בדירה טובה להשקעה, לאור העובדה שהאזור מתפתח. "פתחו פה מעונות סטודנטים", הוא אומר בגאווה, כאילו הוא בעצמו בנה את המעונות, ומונה יתרון נוסף: "הדירה רשומה בטאבו אבל אין כרגע פרצלציה. כשיעשו פרצלציה הערך שלה יעלה".

לא שאלתי בן כמה הבניין, אבל לא יהיה מוגזם להעריך שהוא בן 60 לפחות. במילים אחרות, כבר כמה עשרות שנים שאף אחד לא מיהר לדאוג לפרצלציה.

סדוי אומר שניתן להשכיר את הדירה ב-3,500 שקל לחודש. הוא כבר עשה את החישוב בשבילי, ועם הנחה מסוימת מהמחיר המבוקש (הרי אמרנו שיש מה לדבר על המחיר), התשואה השנתית למשקיע פוטנציאלי עומדת לדבריו על 4.4%.

 רחוב התקווה 9 , תל אביב / צילום: גיא ליברמן

בשורה התחתונה, הוא אומר, "המחירים האלה לא יחזרו". לדבריו, אם נחזור בעוד שלוש או ארבע שנים המחיר של דירה כזו כבר יגיע להערכתו ל-1.2 מיליון שקל ואולי קצת למעלה מזה. לאור הנתונים של הדירה זה נראה דמיוני, אבל תל-אביב הוכיחה עד היום שהמציאות עולה על כל דמיון.

גיא ליברמן

לכתבות נוספות בפרויקט:

● מיליון שקל הוא סכום שמצית את הדמיון. אלא אם אתם רוצים לרכוש דירה
● "במיליון שקל עדיף לקנות שתי דירות בערב, מאשר דירה אחת בבת ים" | המדריך לרכישת דירה להשקעה בזול
● יזמיות המגורים הגדולות מגלות: מתי בפעם האחרונה נמכרה דירה בפחות ממיליון שקל בכל עיר בארץ?
● רוצים לרכוש דירה בפחות ממיליון שקל? נסו את חיפה ובאר שבע
● מה אפשר לקנות בפחות ממיליון שקל בצפון הארץ

טירת הכרמל: אלטרנטיבה מעשית

כתובת: הרדוף 12 
מס' חדרים: 3
שטח: 86 מ"ר
קומה: 3
מחיר: 940,000 שקל

היתרון הגדול של דירה זולה בפריפריה הוא, שהיה יכולה לשמש אלטרנטיבת מגורים לגיטימית, למי שמוכן לשלם את המחיר ולגור רחוק מהמרכז. כשמדובר בטירת הכרמל הדילמה הזו הופכת ליותר מעשית, משום שהעיר מרוחקת 5 ק"מ מחיפה, סמוכה מאוד לתחנת הרכבת של חוף הכרמל, ולכבישים 2 ו-4 ומנהרות הכרמל.

רבים מכירים את טירת הכרמל באמצעות הסדרה "שנות השמונים" של שלום אסייג (שבכלל מצולמת בשיכונים ברמלה). "כן, היו לי כמה לקוחות מהמרכז, שאמרו לי את זה", אומר אהוד כהן מסוכנות א.ר. נכסים, "אבל אחר כך הם התנצלו ואמרו שהעיר היום היא משהו אחר לגמרי".

בשנים האחרונות העיר עוברת בנייה אינטנסיבית, חלקה כחלק ממחיר למשתכן, ולא מעט מגדלים חדישים הוקמו בה, ואולם מחירי הדירות בהם עולים בהרבה על מחירי היעד שלנו - עד מיליון שקל. כדי לעמוד ביעד הזה, חזרנו לדירה בבניין בן כ-20 שנים, שבהחלט עומדת בסטנדרטים מכובדים.

 הרדוף 12, טירת הכרמל / צילום: אריק מירובסקי

הדירה ברחוב הרדוף במזרח העיר, כלולה במתחם סגור בן כמה מבנים בני 3-4 קומות ויש לה חניה צמודה. היא נמצאת בקומה שלישית בבניין עם מעלית. שטחה 86 מ"ר, והיא כוללת סלון, חדר שינה הורים, שלו צמודה אמבטיה, וחדר שינה נוסף, שזה הממ"ד. למטבח צמוד גם חדר שירות.

סוכנת התיווך אוגני סלמה שמלווה אותי, אומרת שהמחיר הנדרש על הדירה הוא 940 אלף שקל, וכי מחירי השכירות שמשקיע יכול לקבל עליה נעים בסביבות 3,500 שקל בחודש, כלומר תשואה שנתית גולמית (כלומר לפני חישובי עלויות ופחת שצריך לקחת בחשבון) של 4.5% בערך - שיעור גבוה בימים אלה. "הרוכש מקבל את הדירה כולל כל הריהוט", היא אומרת, דבר שחשוב למשקיעים.

לדירה יש מרפסת של כ-14 מ"ר, שטח גדול יחסית לסטנדרטים שהיו נהוגים בשנות התשעים, וגם נשקף ממנה נוף לכיוון הכרמל המערבי, ושכונת דניה בחיפה. עקב הריווח בין המבנים, אין במקום תחושה של צפיפות.

ואולם כל התכונות הללו, שחלקן כאמור הופכות את הדירה הזו למטרה מעניינת לצורכי השקעה (אם כי משקיע צריך לבדוק היטב את הביקוש להשכרה בשוק המקומי, במיוחד על רקע הבנייה החדשה ומחיר למשתכן), הופכת את הדירה גם לאלטרנטיבה מעניינת לזוגות צעירים שרוצים לרכוש את דירתם הראשונה.

עד כמה מדובר המחיר ריאלי? כדאי לבדוק בכמה נמכרו דירות דומות באזור, וכמו תמיד לא יזיק להתמקח עם בעלי הדירה.

אריק מירובסקי 

רמלה: חצר מטופחת ויום חינוך ארוך

כתובת: אברהם הלל 6
מספר חדרים: 4
שטח: 84 מ"ר
קומה: 4, בלי מעלית
מחיר: 925,000 שקל

בניגוד לבנייני רכבת רבים, שהחצר שלהם ריקה ומוזנחת, לבניין הרכבת ברחוב אברהם הלל 6 ברמלה יש חצר רחבה עם דשא נעים. ברחבה האחורית, שממנה נכנסים לבניין, ארגן לו מישהו זולת ישיבה מוצלת.

הדירה בקומה 4 ללא מעלית, והיא בסיסית מאוד: אין בה מזגן, המטבח קטן ולא מתוחזק היטב, השירותים והאמבטיה יכלו להרוויח משיפוץ. אבל יש לה גם יתרונות רבים: שני כיווני אוויר (מזרח ומערב, מה שמבטיח אוויר וגם אור), סלון גדול יחסית בזכות הרחבה שעברה הדירה, דלתות שהוחלפו, נוף פתוח. גם השטח שלה סביר: 84 מ"ר שבהם סלון מרווח, שני חדרי שינה ועוד חצי חדר שאליו מצורף גם קיטון לתליית כביסה. בבניין השכן, אגב, מוצעת למכירה דירת שלושה חדרים בת 50 מ"ר בלבד, משופצת לחלוטין, בלא הרבה פחות - 890,000 שקל. ניתן להשכירה בכ-2,700 שקל, וניתן גם להרחיבה.

 אברהם הלל 6, רמלה / צילום: הלית ינאי

נחזור לדירה ברחוב אברהם הלל. אושרי חגאי, מנהל סוכנות קלר ויליאמס בעיר, אומר כי דירות באזור עולות בין 900,000 למיליון ומציין: "לפני ארבע-חמש שנים מכרנו פה דירות ב-600-700 אלף שקל, כך שהיתה פה עלייה מאוד משמעותית".

כרגע עומדת הדירה ריקה אולם קודם לכן הושכרה בכ-3,000 שקל לחודש. המחיר המבוקש עליה הוא 925,000 שקל, מה שמשקף תשואה של 3.9% לשנה.

 אברהם הלל 6, רמלה / צילום: הלית ינאי

ממש מאחורי הבניין יש בית ספר, ונזכיר כי ברמלה, המדורגת באשכול 4 מתוך 10 בדירוג הסוציו-אקונומי של הלמ"ס, יש יום חינוך ארוך בחינם. בכל הקשור לתחבורה, הרחוב סמוך לרחוב יוספטל שבו כמה קווי אוטובוס, קרוב לבית המשפט ברמלה, למבני ציבור נוספים ולמרכז מסחרי, ומרחק נסיעה קצר מקניון עזריאלי בעיר.

הלית ינאי-לויזון

לוד: "פינוי מיידי וגמישות במחיר"

כתובת: רחל אלתר 1
מספר חדרים: 3
שטח: 60 מ"ר
קומה: 4 ללא מעלית
מחיר: 890 אלף שקל

לוד היא אחת הערים במרכז הארץ שבהן ניתן למצוא מלאי רחב יחסית של דירות בפחות ממיליון שקל. ברחוב רחל אלתר 1 בלוד למשל, מוצעת דירת 3 חדרים ב-890 אלף שקל.

מדובר בדירה בשטח 60 מ"ר הממוקמת בקומה הרביעית של הבניין ויש לה שני כיווני אוויר. אמנם הבניין הוא בניין רכבת ישן, אך הדירה עברה שיפוץ כללי. בדירה יש סלון, שני חדר שינה, מטבח משופץ ומקלחת משודרגת. "מי שייכנס לדירה לא צריך להשקיע בה דבר", אומרת פנינה מנשרוב, יועצת נדל"ן באנגלו סכסון לוד. "הדירה נמצאת בשכונת חיסכון ג', בסמוך לגני ילדים ולבית ספר יסודי הנחשב לאחד מבתי הספר הטובים בעיר, וגם חמש דקות מקניון ומבית המשפט. הדירה מתאימה ליחיד, לזוג, וגם למשפחה קטנה".

 רחל אלתר 1, שכונת חיסכון ג', לוד / צילום: שלומית צור

לדברי מנשרוב, "בגלל הקומה הגבוהה, את הדירה ניתן להשכיר בסכום שנע בין 2,600 ל-3,000 שקל לחודש, מה שצפוי להניב תשואה ממוצעת של 3.7%. בנוסף לכך, בטווח הרחוק יותר קיים פוטנציאל למימוש פרויקט התחדשות עירונית, שכיום נבחן בעירייה אך אין עדיין צפי לאישורו. הפינוי של הדירה הוא מיידי, וקיימת גמישות קלה במחיר".

  רחל אלתר 1, שכונת חיסכון ג', לוד / צילום: שלומית צור