הציבור מסתער על הדירות: שיא של ארבע שנים בהיקפי המשכנתאות

העלייה ברכישת הדירות בחודשים האחרונים באה לידי ביטוי גם בשוק המשכנתאות. בחודש יוני 2019 הגיע היקף המשכנתאות שנלקח על ידי הציבור לכ-6 מיליארד שקל, גידול של 3% לעומת ההיקף שנלקח במאי, ו-22% לעומת יוני 2017. מדובר בהיקף המשכנתאות הגדול ביותר מאז אוגוסט 2015 - כך עולה מנתוני בנק ישראל. שיעור המשכנתאות שנלקחות לצורך עסקאות במחיר למשתכן מגיע בחודשים האחרונים ל-11-12% מכלל המשכנתאות שנלקחות בשוק. משכנתה ממוצעת שנלקחה במחיר למשתכן בחודש יוני מגיעה ל-445 אלף שקל.

■ היקף המשכנתאות בישראל החל משנת 2011 »

הדברים הולכים ומתבהרים: מיד עם היוודע דבר הבחירות, בסוף השנה שעברה, הציבור החל בהסתערות על שוק הדירות, דבר שבא לידי ביטוי בגידול במספר העסקאות, וגם בעליות מחירים. בנוסף, בחודשים האחרונים באו לידי ביטוי אלפי עסקאות שנחתמו במסגרת "מחיר למשתכן". כל זה הביא לנהירה לבנקים למשכנתאות, תוך ניצול הריבית הריאלית הנמוכה, שבחודשים האחרונים התייצבה על 1.6%, לאחר שבסוף 2018 היא הגיעה כמעט ל-2%. נתון זה גם מבהיר את העובדה, שחלה עלייה גם בהיקפי מיחזורי המשכנתאות בחודשים האחרונים, שהגיע בחודש יוני לכמעט 10% מסך המשכנתאות שנלקחות.

שוק המשכנתאות נקלע לשפל בתקופה שנמשכה בין סוף 2016 לחודשים האחרונים של 2018, שאז ההיקפים החודשיים של לקיחת משכנתאות ירדו מרף ה-5 מיליארד שקל לחודש. מאז הרבעון האחרון של 2018, לעומת זאת, הם לא ירדו בשום חודש מרף זה, ואילו ביוני השנה הם הגיעו ל-5.955 מיליארד שקל, מה שהופך את יוני 2019 לחודש הרביעי בדירוג לקיחת האשראי לדיור בעשור הנוכחי.

לפניו נמצאים שלושת חודשי ה"בום" בתולדות הנדל"ן בישראל, יוני, יולי ואוגוסט 2015, שבהם הציבור נטל משכנתאות ברמות ממוצעות של 6.5-7 מיליארד שקל בחודש. במקביל, נקבע באותה שנה שיא בהיקפי העסקאות לדיור של כל השנים (הגיעו לכ-120 אלף). כל השיאים הללו נקבעו בעקבות החלטתו של שר האוצר משה כחלון להקפיץ את המיסוי על משקיעים ביוני אותה שנה, מה שגרם גם לגל של הקפצת מספר העסקאות לפני שהמס החדש נכנס לתוקף, ונמשך עוד חודשיים לאחר מכן.

בשנים שלאחר מכן היקפי המשכנתאות ירדו, ובמקביל נרשמה ירידה בכמות עסקאות הדיור. כך למשל, מספטמבר 2016 ועד אפריל 2018, חצו לקיחות המשכנתאות החודשיות את רף ה-5 מיליארד שקל לחודש רק 3 פעמים. לעומת זאת, ממאי 2018 ועד ליוני השנה המשכנתאות החודשיות ירדו מרף ה-5 מיליארד שקל רק בשלושה מקרים, שניים מהם בחגי תשרי ובפסח.

עליות המחירים, בתוספת לגידול המשמעותי בהיקפי העסקאות שנרשמו ב"מחיר למשתכן", בחודשים האחרונים תרמו לגידול בשיעור המשכנתאות במינוף גבוה. על פי נתוני הכלכלן הראשי, כ-14% מכלל העסקאות שבוצעו בחודשים מארס עד מאי היו של מחיר למשתכן, ואכן, נתוני בנק ישראל מורים, כי בחודשים הללו, כמו גם בחודש יוני, קפץ שיעור המשכנתאות שהיוו 60% ומעלה משווי הנכסים לכ-36%. זאת, בעוד שעד ל-2018, חלקן של משכנתאות שהיוו 60% ומעלה משווי הנכסים שנרכשים, לא חצה את רף ה-30%, ובמהלך 2018 ותחילת השנה הנוכחית הוא עלה לשליש.

אולי בגלל זה, בנק ישראל עורך מעקב אחרי זוכי מחיר למשתכן. בחודש יוני הם היוו כ-18% מכלל לוקחי המשכנתאות (1,551 במספר), וכלל המשכנתאות שהם לקחו הגיע ל-691 מיליוני שקלים, כ-12% מכלל המשכנתאות שנלקחו. משכנתה ממוצעת שנלקחה על ידי זכאי מחיר למשתכן בחודש זה הגיעה לכ-445 אלף שקל, לעומת משכנתה ממוצעת של 692 אלף שקל שנלקחה באותו חודש.

מעקב אחרי רוכשי הדירות של מחיר למשתכן החל מחודש מארס השנה מעלה, כי כ-5,000 מהם לקחו משכנתאות בחודשים הללו, בהיקפים משתנים. כך למשל, בחודש מארס לקחו 1,066 זוכי המבצע משכנתאות, בהיקף כולל של 638 מיליון שקל, מה שהעמיד את ממוצע המשכנתאות שלקחו על 598 אלף שקל.