כך הסתבכה עסקת הנדל"ן המשונה של הכנסייה בחיפה

כשפדל אלבסול חתם על הסכם לרכישת מבנה בשדרות הציונות 96 בחיפה, הוא לא תיאר לעצמו שהוא פותח תיבת פנדורה של צרות, ששורשיהן נעוצים עוד בשנותיה הראשונות של המדינה, ושהן יגיעו בהתחלה לכס הקדוש בוותיקן ולאחר מכן לבית המשפט. הסאגה, שכוללת מסכת של שקרים, עדויות מפוקפקות ועובדות מעוררות תהייה, התגוללה באחרונה בפני השופטת תמר נאות-פרי בבית המשפט המחוזי בחיפה.

העסקה: בתנאי שהכס הקדוש יאשר 

הכול החל ב-2010, כשאלבסול חתם על הסכם לרכישת מבנה בן ארבע קומות מהכנסייה היוונית-קתולית, שעל-שמה היה רשום הנכס. הוא עשה זאת באמצעות הארכיבישוף דאז אליאס שקור, תמורת 950 אלף שקל. אלבסול הכיר את הבניין מצוין, או יותר נכון, חשב שהכיר אותו, משום שהוא עצמו התגורר בו כדייר מוגן מאז 1978, וגם בנו מתגורר באותו בניין.

החוזה נחתם, והתמורה שולמה, ואולם תנאי חשוב הוכנס בו: כדי שהעסקה תבוצע, יש לקבל את אישור הכס הקדוש בוותיקן. אגב, אין זה המקרה הראשון שבו נדרש אישור כזה, שעיכב עסקאות.

מבחינתו של אלבסול, הדברים התקדמו כשורה. למיטב ידיעתו, ההסכם אושר על-ידי הכס הקדוש, והוא שילם את מלוא התמורה על המבנה. אולם רישום המבנה בטאבו התעכב, ואלבסול חש כי בכנסייה מתחמקים ממנו.

לאור זאת הגיש לפני ארבע שנים בקשה לצו הצהרתי לבית המשפט המחוזי בחיפה, שבו ביקש לקבוע כי הוא בעלי המבנה, וכי יש להורות לרשם המקרקעין (הטאבו) לרשום את הנכס על-שמו. את הבקשה הגיש באמצעות עורכי הדין אורן כץ ויוני שליו-ריבה ממשרד עו"ד יוסף ישורון.

 עו"ד אורן כץ / צילום: בלוט

הסתבכות 1: האם האפיפיור אישר או לא

הכנסייה טענה בכתב ההגנה שלה כי הסכם המכר מעולם לא נכנס לתוקף, שכן לא התקבל אישור של הוותיקן למימוש העסקה. אלבסול, טענו בכנסייה, לקח על עצמו סיכון בכך שהשקיע בנכס. עוד טענה הכנסייה כי "נסיבות חתימת הסכם המכר תמוהות", ואכן, המשך הסיפור היה באמת מתמיה.

הסתבכות 2: למי בכלל שייך הבית באמת

שנה אחר הגשת העתירה של אלבסול, אירעה תפנית בעלילה, כאשר בבית המשפט התקבלה עתירה על הנכס מצד שלישי, שלא היה מוכר עד אז - משפחת נחאס שמתגוררת בארצות-הברית ובבריטניה. באותה עתירה נטען כי המבנה לא שייך לא לכנסייה ולא לאלבסול, אלא למשפחת נחאס.

זאת משום שהמבנה הוקם על-ידי אבי המשפחה עוד טרם הקמת המדינה, ונמסר על-ידו לכנסייה ב-1952 בנאמנות, לאחר שהאיש נאלץ לעזוב את המדינה באותו זמן. המשפחה טענה כי בניגוד למסמכים הרשמיים, הנכס לא ניתן לכנסייה במתנה, אלא הופקד בידיה, והיא הייתה אמורה לשמור עליו, להשכיר את הדירות ולגבות את שכר הדירה - הכול בנאמנות עבור המשפחה. לטענת משפחת נחאס, ההסכם בין הכנסייה לאלבסול היה הסכם פיקטיבי שנועד להרחיק את הנכס מהמשפחה.

במשפט הופיעו לא מעט דמויות דתיות חשובות: הארכיבישוף שחתם על העסקה, שקור, הארכיבישוף שהחליף אותו, ג'ורג' בקעוני, סגן הבישוף, הממונה על נכסי הכנסייה ושניים מקודמיו. כמו כן הופיעו בני משפחת נחאס וכמובן אלבסול.

ראשית נשאלה השאלה מה קרה שהעסקה נפסלה על-ידי הוותיקן. באותו שלב של המשפט עשתה הכנסייה כל מאמץ על-מנת להסתיר מסמכים ואף מסרה מידע מטעה לבית המשפט. כך למשל, במרץ 2016, פנה בא-כוחה של הכנסייה לבא-כוחו של אלבסול ועדכן כי טרם עודכן לגבי זה; באפריל 2016 השיבה הכנסייה לבית המשפט כי "העסקה נמצאת בשלבי בחינה מתקדמים"; לאור המידע המטעה, נדחו פעם אחר פעם הדיונים בבית המשפט. רק מאוחר יותר הוברר כי העסקה אושרה בינואר 2016.

המידע נחשף, כשהכנסייה נאלצה לגלות את ההתכתבויות הפנימיות שנעשו בין 2015 ל-2016, בדרך לקביעת עמדה לגבי העסקה.

בספטמבר 2015 שלח הארכיבישוף בקעוני מכתב לכס הקדוש, שבו התבקש האישור להעברת בעלות על הנכס. במכתב צוין כי אלבסול הוא מוסלמי, ואושר דבר קבלת התמורה על המבנה במזומן; שלושה חודשים לאחר מכן התקיימה ישיבת הוועדה הכלכלית של הכנסייה שבה עלתה על הפרק העסקה. הוועדה חיוותה את דעתה כי מחיר העסקה נמוך מדי, שכן לכנסייה ניתנה חוות-דעת שמאית שהעריכה את הנכס ב-1.525 מיליון שקל, לעומת סכום המכירה - 950 אלף שקל בלבד; בינואר 2016 התקיימה ישיבת מועצת הכמרים של הכנסייה, ובה הוחלט שלא למכור את הנכס לאלבסול. אולם באותו החודש נשלח מכתב מאת הכס הקדוש, שבו פורטו רשימת עסקאות בישראל שניתן לגבן אישור ובהן גם המבנה בשדרות הציונות.

גם הארכיבישופים בישראל התכתבו ביניהם. הארכיבישוף שקור סיפר למחליפו בקעוני לראשונה על דרישת משפחת נחאס. שקור הסביר כי ההכנסות מהשכרת הנכס הגיעו לאלפי שקלים בלבד בשנה, כי היה חשש שיכריזו על המבנה כעל מבנה מסוכן, והיה צורך לשפצו ב-300 אלף שקל. לכן, הסביר, בוצעה העסקה עם אלבסול.

בשלב זה, באפריל 2016, הבינו בכנסייה שהסיפור של הנכס מסובך בהרבה. הארכיבישוף בקעוני פירט בפני הכס הקדוש את טענות משפחת נחאס, וגם אמר כי התמורה הייתה בסך של 60% בלבד מהשווי, וכי לא ברור היכן הכסף בעבור העסקה הופקד. מהכס הקדוש ענו כי אישור עקרוני לביצוע העסקה כבר ניתן, ואולם לאור פניית משפחת נחאס יש לשקול אפשרות שלא לפעול לאישור זה. לאחר התלבטויות לא מעטות הודיע הכס הקדוש בסוף 2016 כי האישור לעסקה מבוטל.

ההחלטה: העסקה תקפה, והקונה יקבל את הבניין

השופטת תמר נאות-פרי פסקה כי השתלשלות המכתבים הללו מעידה כי התקיים התנאי המתלה בחוזה בין הכנסייה לבין אלבסול, והעסקה תקפה. אם הכנסייה רצתה לבטל את ההסכם, כתבה השופטת, עליה לפעול לביטולו - דבר שלא עשתה.

השופטת לא יכלה שלא להתייחס לטענתו של אלבסול, שלפיו בין מניעי הכנסייה לביטול העסקה היה עניין מוצאו המוסלמי. השופטת נאות-פרי דחתה על הסף את טענות הגזענות. "אין לקבל טענה זו, ואין לייחס לארגונים של הכנסייה כוונות שכאלה. תחיל נזכור כי זהותו של אלבסול הייתה ידועה מלכתחילה. מעבר לכך, אומנם בפרוטוקול של ישיבת הוועדה הכלכלית ובפרוטוקול של ישיבת ועדת הכמרים מצוין כי אלבסול הוא בן העדה המוסלמית, אלא שאין אינדיקציה בשני מסמכים אלה (או בכלל) לכך שיש איזה שהוא קשר בין כך לבין עמדת חברי הוועדות".

 עו"ד יוני שליו / צילום: בלוט

ומה לגבי מחירה הנמוך של העסקה? השופטת קבעה כי מדובר בפער של 37% בין מחיר העסקה לבין השווי של הנכס. אלבסול הסביר בעדותו כי המבנה נזקק לשיפוצים רבים, בהם של קיר תומך שלגביו העירייה הזהירה כי באם לא יתוקן הנכס, הוא יוכרז כמבנה מסוכן. עלויות השיפוץ במקרה זה הוערכו על-ידי מומחים בבית המשפט ברבע מיליון שקל, כך שהשופטת הסיקה כי הפרש בין מחיר העסקה לשווי אומנם גדול, אך ניתן להסבר במשא-ומתן שהתנהל; וכי לא הייתה כאן שחיתות, כפי שטענה משפחת נחאס.

זו אף הצביעה על כך שבאותה התקופה רכשו בכירי הכנסייה מכוניות מרצדס בסוכנות הרכב של אלבסול, כחיזוק לטענה שדובר בעסקה מפוקפקת, ואולם לא הביאה כל ראיה לחיזוק הטענה, ועל כן זו נדחתה.

כאן למעשה תם חלקה הראשון של הסאגה. העסקה בין הכנסייה לאלבסול עמדה בכל התנאים, ועל כן, סיכמה השופטת, לו הייתה רק היא נדונה - הסיפור היה מסתיים. אבל הייתה עוד תביעה, זו של משפחת נחאס, שטענה כי הכנסייה כלל לא הייתה רשאית לבצע את העסקה הזו.

משפחת נחאס הציגה בפני בית המשפט שטר מכר שלפיו אבי המשפחה ביצע מכר של המבנה לכנסייה ללא תמורה ב-1952, ואולם מסמך אחר שנחתם על-ידי הארכיבישוף מאותו זמן, אמר כי הכנסייה מאשרת כי הבעלות עליו ומלוא דמי השכירות יהיו שייכים למשפחת נחאס וליורשיה.

בבית המשפט התקשו בני המשפחה להסביר את הפעולות הללו שביצע אבי המשפחה, ואולם העובדה שהוצג כתב נאמנות אותנטי, ובנוסף הוכח כי לפחות בין 1966 ל-1979 ניהל נציג המשפחה את הנכס וגבה דמי שכירות מהדיירים - הוכיחה כי הבית שייך להם, אף שלאחר מכן עזב את הארץ והותיר את הנכס לניהול הכנסייה.

הכנסייה מצדה טענה במשפט כי הנאמנות נזנחה ובוטלה עם הזמן. במהלך המשפט הוכח כי בני המשפחה הפסיקו לטפל בנכס ב-1979, ועד 2012 לא הביעו בו כל עניין.

שאלה חשובה אחרת בהקשר זה היא האם אלבסול ידע על העניין. שאלה זו קריטית לעניין פסילת העסקה, שכן לפי חוק המקרקעין, כשמישהו מוכר מקרקעין שאינו שלו לצד שלישי, והאחרון פועל שלא בתום-לב - כלומר שידע, או שיכול היה לדעת, או אף לחשוד, שיש בעיות לגבי המקרקעין - יש אפשרות לפסול את העסקה. במקרה זה השופטת דנה באריכות בטענה של משפחת נחאס שלפיה אלבסול ידע שהמקרקעין לא היו באמת של הכנסייה, או שאמור היה לדעת על כך, אך דחתה אותה וקבעה כי אלבסול פעל בתום-לב.

סוף הסאגה הסבוכה של הבית בשדרות הציונות 96 היה שבית המשפט קבע כי אלבסול הוא בעלי הבית, וכי לאור הנסיבות - הדרך פתוחה בפני משפחת נחאס להגיש כל תביעה כנגד הכנסייה בהליך אחר.