האם מגיע לעו"ד תשלום גם אם הסכם התמ"א לא נחתם

לייצוג בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית יש שורה של מאפיינים ייחודיים, ובהם אופן בחירת עורך הדין על-ידי ועד פעולה מצומצם, העובדה שהייצוג כולל לעתים גם את ייצוגם של בעלי דירות המתנגדים לפרויקט, ועוד.

נוסף לכך, ההסדר הנפוץ בנוגע לתשלום שכר-טרחת עורך הדין מטעם הבעלים הוא שהיזם יישא בשכר-הטרחה, כחלק מהתמורות לבעלים.

תובענות הנוגעות למחלוקת בשכר-טרחה בין עורך דין לבעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית הן נדירות ביותר, שכן, ככלל, הנזק התדמיתי העלול להיגרם למשרד עורכי הדין אשר תובע בעלי דירות הוא גבוה לאין-ערוך מהתועלת שתצמח למשרד מגביית שכר-הטרחה.

אך מה הדין ביחס לתשלום שכר-טרחה במקרה שההסכם לא נחתם בסוף? סוגיה זו נידונה בפסק דין שניתן לאחרונה בתביעה שהוגשה על-ידי משרד עורכי דין נגד נציגות הבית המשותף של שלושה בניינים ברחוב זלמן שניאור בחיפה (תא"מ 48005-07-18 (שלום חיפה) גרינבוים, פוקס ושות' - חברת עורכי דין ואח' נ' נציגות הבית המשותף). 

עורכי הדין התקשרו ב-8.5.2016 עם נציגות הבניינים בהסכם ליווי וייצוג בפרויקט תמ"א 38/2 שאמור היה להתבצע באמצעות חברה יזמית בשם גרינברג את שניאור. החברה לא הייתה צד להסכם ולא חתמה על הסכם הייצוג מול עורכי הדין, ובסופו של דבר לא נחתם הסכם התקשרות בין בעלי הדירות לבין החברה.

ב-23.08.2016 החליטה נציגות הבניינים לסיים בצורה חד-צדדית את ההתקשרות עם משרד עורכי הדין. דרישת עורכי הדין לתשלום שכר ראוי של 20 אלף שקל נדחתה על-ידי הנציגות, ועקב כך הוגשה תביעה כספית נגד הנציגות ונגד החברה. התביעה נגד החברה נדחתה מחמת היעדר עילה והיעדר יריבות, שכן הסכם שכר-הטרחה לא היה חתום על-ידי היזם והוא לא היה צד לו.

בתביעה נגד הבעלים נבחנו כמה סוגיות חשובות: 

1. טענת הנציגות כי היא אינה גוף בעל כשרות משפטית להתקשר בהסכם כלשהו מול משרד עורכי הדין, נבחנה ונדחתה. בית המשפט קבע כי כשם שנציגות הבית המשותף היא גוף משפטי לכל דבר בענייני החזקה וניהול הבית המשותף בהתאם להוראות חוק המקרקעין, ניתן להרחיב את סמכויות נציגות הבית המשותף, ובמקרה שלפנינו הוועד פעל כשלוחם של הבעלים, ולפיכך טענת הוועד להיעדר כשרות משפטית נדחתה.

2. האם מגיע לעורך הדין אשר ייצג את בעלי הדירות בתהליך שכר ראוי בגין עבודתו, הגם שלא נחתם הסכם מול היזם? ואם כן מהו השכר הראוי המגיע לעורך הדין? בהקשר זה יש לציין כי הסכם הליווי ושכר-הטרחה שנדון באותו מקרה לא כלל הוראה לפיה שכר-הטרחה מותנה בחתימת הסכם לביצוע הפרויקט, בשונה מהמקובל בתחום זה. כמו כן, ההסכם לא קבע כל מנגנון לקביעת שכר-טרחה ראוי במקרה של הפסקת הייצוג ו/או במקרה של כישלון המשא-ומתן מול היזם.

הנציגות טענה כי היה ברור ששכר-טרחת עורכי הדין ישולם על-ידי היזם, ולכן אין לפסוק שכר-טרחה ראוי בגין הייצוג שלא הבשיל לכדי הסכם תמ"א מחייב.

בית המשפט קבע כי מתוך תכתובות מיילים בין הצדדים ניתן להסיק כי הנציגות סברה כי עורכי הדין זכאים לשכר עבור עבודתם. לפיכך, בהיעדר ויתור מפורש או קביעה כי שכר-הטרחה ישולם אך ורק במקרה שייחתם הסכם התמ"א, עורכי הדין זכאים לשכר-טרחה ראוי.

עם זאת, נקבע כי יש לזקוף לחובתם של עורכי הדין את המחדל באי-קביעת מנגנון לתשלום שכר-טרחה במקרה שבו לא ייחתם הסכם התמ"א. בית המשפט קבע כי שכר-הטרחה הראוי שיש לפסוק לעורכי הדין עומד על 2,000 שקל (כ-10% מהסכום אותו תבעו), וספק אם סכום נמוך זה מצדיק ניהול הליכים נגד הדיירים.

פסק הדין מלמד כי הסכם הליווי ושכר-הטרחה של עורך הדין המייצג בהסכם התחדשות עירונית צריך להיות מנוסח בצורה בהירה ומפורשת. מומלץ לבעלי הדירות לדאוג להוראה לפיה באם לא ייחתם הסכם עם יזם, עורך הדין המייצג את הבעלים לא יהיה זכאי לתשלום בגין עבודתו. מומלץ לקבוע הוראות ברורות ככל הניתן לגבי אפשרות של הפסקת הייצוג על-ידי הבעלים ולכלול מנגנון לקביעת שכרו של עורך הדין, אם וככל שקמה זכות כזו.

כמו כן, מומלץ לבעלי הדירות לחתום על הסכם שכר-טרחה משולש, קרי, על הסכם שבמסגרתו היזם לוקח על עצמו את מלוא החבות בתשלום שכר-טרחת עורך הדין מטעם הבעלים, ובעצם חתימתו משחרר את הבעלים מכל חבות ישירה לתשלום שכר-טרחת עורך הדין. 

הכותב שותף במשרד מינצר-כרמון, נסים המתמחה בהתחדשות עירונית.